土拍讯 在2021年9月17日的土拍中，祥源以总价133285.2万元竞得庐阳区LY202106号地块，居住单价1648万元/亩，居住楼面价12359.94元/㎡，溢价率3.0%。
4月22日，该地块案名公布为：祥源庐源上城。如今，项目规划正式出炉，作为四里河板块唯一待售纯新盘，热度较高，户型面积也随之曝光。
01规划详情
根据规划，该项目A地块为商业用地，总建筑面积为92716.48㎡，其中建筑面积（计容）为66122.51㎡，容积率为3.5，建筑密度为45%，绿地率为20%。B地块为居住用地，总建筑面积为124704.96㎡，其中建筑面积（计容）为91466.26㎡，容积率为2.0，建筑密度为22%，绿地率为40%。
C地块为小学用地，总建筑面积为25771.83㎡，其中建筑面积（计容）为21820.4㎡，容积率为0.78，建筑密度为35%，绿地率为35%。D地块为幼儿园用地，总建筑面积为3926.23㎡，其中建筑面积（计容）为3926.23㎡，容积率为0.71，建筑密度为35%，绿地率为35%。
项目拟新建10栋住宅，其中4栋小高层和6栋大高层，无洋房业态，共计820套房源。另外还有1栋写字楼和部分商业，并代建1所36班小学和1所12班幼儿园。
地块规划总平面图
住宅规划透视效果图
商业规划透视效果图
幼儿园规划透视效果图
地块规划鸟瞰图
据悉，祥源庐源上城曝光了有三种户型，分别是115㎡、130㎡和144㎡，整体户型设计中规中矩，115㎡是最常见的N+1户型，130㎡和144㎡户型均是南北通透，144㎡为一梯一户设计。价格方面，毛坯限价22082元/㎡，精装修2500元/㎡，装配式800元/㎡，预计精装出售价格在25382元/㎡。
庐源上城于2021年9月地块成交，因地块规划等原因，首开时间有所延期，现预计10月份将会迎来首开。整体上来说，项目作为真正的地铁盘，处于庐阳四里河板块，周边交通便利、配套丰富，虽有对口学校尚未揭晓等未知因素在，但作为板块内的稀缺新房，且和二手房存在明显价差，项目关注度仍然颇高。
02地块回顾
地块于2021年9月17日土拍时成交，现场仅两位竞买人，在经过慢慢的试探、互相竞价后，最终久未露面的祥源以总价133285.2万元竞得该地块，居住单价1648万元/亩，居住楼面价12359.94元/㎡，溢价率3.0%。
地块卫星图
竞拍要求：竞得人须同步修建一所36班小学和一所12班幼儿园；须修建出让地块外的广场；须在本宗地内配建不少于住宅计容总建筑面积15%的保障性租赁住房。
交通配套：地块处于四里河路与临泉路交口，“十字形”路口通达性好，距离地铁3号线杏花村站不到100m，交通通勤能力毋庸置疑；
教育资源：地块2.5km以内有合肥市四河小学、亳州路小学、合肥市长江路第二小学(栢景湾校区)；
商业配套：地块直线距离万科广场约1.7km、欢乐颂购物中心约2km、港荣百货约2.5km，能满足业主多元化的消费需求；
周边楼盘：四里河板块内以改善盘为主，目前在售基本都是尾盘，有融创长江壹号、江山庐州印、祥生庐州云境、万兴林里间等楼盘，单价22433元/㎡起。
03土拍研究院观察
庐阳区作为合肥传统老城区，经过多年发展，已成为全省经济、文化、金融中心，是全市唯一获评安徽省外商投资放心区和全省金融总部集聚区、全省保险业绿色发展示范区，庐阳也是历史悠久的文化名区。
现阶段，庐阳区的城市发展主要是城市外拓。十四五规划期间，庐阳区重点发展的是大科学装置区。经济方面，2021年庐阳区实现生产总值1233.48亿元，稳坐千亿宝座。庐阳区承接了大量地缘性改善客户以及外地来肥首置客户，这是开发商热衷于庐阳区的一个原因。
合肥市庐阳区实景图
市场端：2021年庐阳涉宅用地1-3批次累计出让6宗成交2宗，成交率33%。2022年1-2批次累计出让10宗，成交7宗，成交率70%。土地的成交率越低，出让端也会多维度考虑下次的出让计划。反之，成交率越高，一方面是出让端有信心土地能卖掉。另一方面，从成交的角度看，所有庐阳区成交的地块，除了安置地块以外，其他都是位置比较优质，且板块市场供需环境比较健康的地块。
开发商端：目前虽然说现阶段市场大环境还是不容乐观，但合肥整体的市场供需环境还是很健康的。尤其，近5年庐阳区商品住宅年均成交量约201万㎡，整体市场供求平衡，成交均价稳步上升，年涨幅6%。因而有资金实力拿地的房企一方面会优先考虑合肥庐阳区。
综上所述，庐阳区作为合肥市的中心老城区，是合肥老城区政治、经济、文化、金融中心，优越的地理位置和完善的城市配套，吸引了不少购房者于此置业。同时，四里河板块房价已经逐渐成为合肥市房价领先的板块，且在合肥二手房市场中，四里河板块房价涨幅排名第一。
究其原因，一大批长久居住庐阳区的市民，再次改善置业，会更倾向性选择留在该区域内，而不是转投滨湖、政务、高新区等，而整个庐阳区则优选四里河板块，承接改善居住人群。想在这个区域购房的置业者，可以重点关注一下即将入市的项目，学区、地铁、商业等这些配套比较丰富，后期溢价空间也比较大。
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