9月23日，无锡第四批次集中供地公告正式发布。其中，锡东新城商务区再次推出一宗宅地，即锡山人民医院东地块。

　　地块位于大成路与鑫安南路交叉口东北侧，占地面积106055㎡，容积率＞1.0且≤1.8，起始价257714万元，起拍楼面价13500元/㎡，最高限价296371万元，最高限价楼面价15525元/㎡。

13500元/㎡的起拍价处于合理区间

　　相比于今年前两批次商务区推出的宅地，此次挂牌的锡山人民医院东地块13500元/㎡的起始楼面价明显走低，于是有人说出了锡东“凉凉”的论调。事实真的如此吗？

　　从市场测算的角度，我们认为这一起拍价处于合理区间，原因有以下几个方面：

01　地块学区降档，为影响地价最主要因素

　　学区一直以来都是影响房价、地价的一个重要因素。商务区前两批次出让的莱茵西地块、红豆东地块均处于商务区核心范围，按照2022年公布的公办小学施教区范围，两宗地块均在锡山实验小学对口施教区范围内。而此次挂牌的锡山人民医院东地块，处于安镇街道锡沪路以南的锡东大道以东区域，按照现行的施教区，该地块对应的学区为安镇实验小学而非锡山实小。

02 当前市场方面波动较大，地价企稳将成常态

　　当前，全国楼市都进入盘整期，同时，不少开发企业也陷入流动性危机。近期，无锡市场很多在售新房项目推出了各类优惠购房活动，推动项目销售实现回款。就连无锡热度最高的太湖新城板块也有部分开发商给到85折优惠，在这样的背景下，地价因市场形式变化，出现小幅波动，也在合理可控范围内。

　　另一方面，从去年下半年以来，商务区出让地块的起始楼面价来看，区域内起始楼面价整体还是较为稳定的。

　　特别值得关注的是，于2021年出让的金融街·广安控股融府和这宗地一样，同样为商务区非核心区范围，该地块起拍价为13068元/㎡。

03　超10万方高总价地块，对房企流动性考验较大

　　这宗地块单价在第四批次出让地块中虽然不算醒目，但超过10万方的面积，以及超过25亿元的总价，能在第四批次地块中重磅亮相。这样的大面积、高总价地块，非常考验当下房企的资金流动性和开发实力，即使是多家房企合作开发，中间难度也要大于体量适中或者较小型地块。在当下环境下，有勇气拿出这样的重量级地块，也可见地方政府对于区域建设发展的信心。

　　综合以上多个方面来看，此次挂牌的锡山人民医院东地块13500元/㎡的起始楼面价虽低于今年出让的莱茵西、红豆东地块，但这一价格处在合理区间。

可共享商务区及宛山湖科技城利好

　　锡山人民医院东地块位于商务区与宛山湖科技城交界地带，可共享商务区及宛山湖优质配套及利好。

　　地块西侧不远即为锡东新城商务区核心区，商务区依托京沪高铁无锡东站，重点发展总部经济、精准医疗、电动车等产业；地块邻近规划的宛山湖生态科技城，科技城现已纳入太湖湾科创带“一带多点”规划布局，未来将构建以新能源、光电信息、人工智能等产业创新为引领的产业框架。此次挂牌的锡山人民医院东地块正好位于宛山湖新能源创新带和大成工业园区集合带的中心位置，这些先进制造业的入驻也将为该区域的人口集聚带来优势，也将带来更多购买力。

　　而未来，处于两区交界地带的锡山人民医院东地块，或也将成为区域中的价格洼地。

交通出行便利，配套醇熟

　　该地块5分钟车程即可到达商务区核心区域，距无锡东站直线距离约2km，周边还有锡东大道、大成路、新华路等主干道。此外，地块2号线东延规划站点也距地块不远，未来地块交通出行十分便利。

　　地块南侧的大成路快速化工程预计2023年底前正式通车，完成后将加速锡东新城与宛山湖生态科技城的连接，并无缝衔接城市快速路网，实现与重要枢纽的直连直通，5分钟到达无锡东站，20分钟到达苏南硕放国际机场，20分钟到达无锡主城区。

（大成路快速化改造效果图）

　　教育医疗方面，地块西侧临近锡山人民医院。周边现有水岸佳苑幼儿园、锡东高级中学、无锡学院等教育资源；值得一提的是，地块北侧在建安镇实小水岸校区，预计2023年投入使用。

（安镇实小水岸校区效果图）

　　商业配套方面，地块距离润发购物中心直线距离在1.5km以内，南侧水岸街也可满足日常生活所需，配套醇熟。

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　　总体来看，地块地形方正，东侧临河，周边人口集聚，密度较高，结合区域规划来看，未来该地块周边仍有一定拓展空间。

　　根据地块建设条件意见书，地块设置建筑限高为住宅高度为11-18层，其中建筑高度控制区为11-12层；此外，住宅总户数需≤1690套，未来地块内产品将以改善产品为主。未来该地块内产品入市也将提高周边人居品质，周边安置小区集聚或也将为项目带来众多改善置业需求。