10月25日，无锡第四批次13宗宅地即将迎来正式竞拍。该批次主城梁溪区推出的4宗宅地，有两宗均位于梁溪科技城范围内，这其中就包括在第三批次出让预公告中亮相的食品园33号地块。

地块信息

　　地块出让面积41475.2㎡，规划容积率≤2.0，建筑面积82950.4㎡，为商业、办公、居住用地。其中商业占比较预公告时有所下调，商业及办公核定建筑面积占总核定建筑面积的比例不小于26%，不大于27%。地块规划绿地率≥20%（住宅区≥30%），建筑密度≤50%。

　　地块起始价86604万元，起拍楼面价10440元/㎡，最高限价99594万元，最高限价楼面价12006元/㎡。按照评估设定建筑比例为商业：住宅（含配套）=26%：74%（居住用地起始楼面价13031元/㎡，商业用地起始楼面价3065元/㎡。

　　规划要求

　　1.建筑限高：住宅建筑≥20层且≤25层；非住宅建筑＜100m。

　　2.新建住宅中成品住房比例50%。

　　3.需配套建设养老设施、文化体育设施、托育服务场所等。

周边配套

　　区位上，该地块处于梁溪与锡山交界处，可共享两区规划利好，周边交通体系发达，各类配套逐步完善。

　　交通配套：周边有锡虞路、广南路、G312等多条高等级道路，可与快速内环接轨，与高速道口相距约3公里，周边远期规划地铁8号线。

　　商业配套：广益哥伦布广场、梁溪万达广场、碧乐城、八佰伴中心、悦尚奥莱、广益新村农贸市场等。

　　教育配套：广益幼儿园、广新小学、新开河小学、广丰中学、东林中学（益林分校）等。

　　医疗配套：无锡市第五人民医院、第二人民医院（北院)、九〇四医院等。

　　休闲配套：北兴塘河湿地公园、中田智慧体育公园。

（地块航拍图，未经授权，严禁转载！）

产城融合 多项生活配套在路上

　　地块位于梁溪区广南路与锡虞路交叉口东北侧，属于食品科技园范围。无锡食品科技园是梁溪区“一核一带一轴五园区五街区”产业布局的重要组成部分，以大健康、大食品为主导产业，已创成无锡市级现代服务业集聚区，是梁溪区产城融合片区之一。

　　2019年以来，广益街道、食品科技园深入推进街园一体融合发展。2021年，梁溪科技城面世，紧抓行政区划变更契机，主动融入梁溪科技城建设，区域逐步形成以八大产业为主导特色、以生活性服务业为主体、生产性服务业为支撑的现代服务业主导产业格局。

　　地块周边商业、教育、休闲、交通等各类配套也在逐步完善中。33号地块自身规划部分商业，未来该地块与东侧的34号地块欲规划成一个商业、居住、生态于一体的活力街区，商业、幼儿园、中小学、购物中心等均举步可达。

　　在建的东林中学（益林分校)与地块相去不远，学校位于桐华路与广桐路交叉口东南侧，总可建设用地面积约42542㎡，规模为30班初中。

（东林中学益林分校）

　　地块北侧有中田智慧体育公园。公园占地108亩，以“健康、体育、生态、科技”为主要理念，打造全国首个集田径、球类、康体、竞赛、儿童游乐、智慧运动体验、体育文化创新等综合功能为一体的中国田协数字体育中心。

　　体育公园也将作为梁溪科技城内首个环境工程，在科技城重点发展科技服务业，打造产城融合示范区，以战略性新兴产业为增长引擎，构建以人工智能、大数据、物联网等为主导的都市产业集群，成为老城振兴的城北中央区、创新经济的高端服务区和城市门户的品质标杆区的同时，以城市中让人眼前一亮的街区一角，提升梁溪科技城片区的整体城市格调。

　　交通方面，地块周边远期规划地铁8号线，东侧广桐路将预留S1线通道。

周边竞品较少

　　土地市场方面，仅从食品科技园范围来看，在今年第二批次竞拍中，食品园成交20、24号两宗地块，楼面价分别为13115元/㎡、13062元/㎡。而在此之前，食品科技园已有近5年未出让宅地。

　　目前地块周边在售新项目不多，距离最近的准现房项目保利融侨时光印象高层均价22000-23000元/㎡，洋房均价24000元/㎡，该项目所剩房源已经不多。周边约2km范围内主力在售项目主要有崇安澜庭壹号院以及锡山区的美的云开东方。崇安澜庭壹号院地块成交楼面价18000元/㎡，另有租赁建面66100㎡，目前该项目高层报价在32000-34000元/㎡左右。锡山区美的云开东方地块成交楼面价15000元/㎡，目前小高层房源报价23000-24000元/㎡左右。今年出让的食品园20、24号地块与33号地块直线距离约1.2km，项目暂未入市。

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（地块卫星图）

　　整体来看，地块周边保利融侨时光印象、毛湾家园、广益博苑等新老小区环绕，居住氛围浓厚。东邻北兴塘河湿地公园、北有规划建设中的中田智慧体育公园，且两宗地块均临河，生态资源突出，未来可借景造势，打造滨水景观住宅。

　　从地块楼面价来看，该地块起始楼面价仅12006元/㎡，与前期周边项目的成交楼面价相比，仍有不少盈利空间。同时，地块已纳入梁溪科技城规划范围，周边各类配套也在逐步完善中，未来发展前景可期。