土拍讯 在6月23日的土拍中，金茂、意禾联合竞得新站区XZ202203号地块，单价856万/亩，总价57122.32万元，居住楼面价6420元/㎡，溢价率0.12%。
8月7日，该地块案名公布为：意禾金茂学林拾光。如今，项目规划正式出炉，可以看出承袭金茂“悦系”产品力，从细节多处满足年轻人理想生活需求。
01 规划详情
根据规划，该项目为商住混合用地，总建筑面积为137274.12㎡，其中地上建筑面积（计容）为99660.96㎡，容积率为2.1，建筑密度为22%，绿地率为40%。
项目拟新建14栋高层住宅，外加5栋多层商业及配套用房，预计新增1009套房源。
地块规划总平面图
住宅规划透视效果图
商业规划透视效果图
地块规划鸟瞰图
据悉，意禾金茂学林拾光目前价格已出，总价123.5万元起，层高3米，2大件硬装，主力户型面积约89-99㎡，装修三房。该项目计划近期首开3栋楼1#、2#、16#，高层放风价1.58万元/㎡，精装标准2500元/㎡。
相比而言，该项目在价格上存在一定优势，总价可控，给年轻人置业预留了不错的机会。
02 地块回顾
回顾6月23日那场土拍，新站区XZ202203号地块为下午第四场，从现场排队的长度来看，热度也不低。最终，经过几轮报价，金茂、意禾联合竞得该地块，单价856万/亩，总价57122.32万元，居住楼面价6420元/㎡，溢价率0.12%。
地块卫星图
据了解，该地块位于新站区职教城板块，毛坯限价约1.44万元/㎡，且不限购，对年轻人非常友好。而且这里规划功能以住宅和教育为主，居住氛围，配套全面。
交通配套：周边三横四纵主干道通达全城，地铁3号线职教城东站也相距不远，交通出行便利。
商业配套：东北角自建约1.9万㎡沉浸式商业街区，往北还有在建近13万㎡大型商业体，各种购物需求都能满足。此外，黉街、拓基广场等商业也近在咫尺，周末逛街或来杯下午茶，都很不错。
教育资源：其1公里范围内规划了多所小学、初中、幼儿园，省示范高中合肥九中就在项目北侧。板块内还有大量职业高校，人才集聚。
生态环境：项目西北角将代建街角折叠公园，周边还有学林公园、少荃湖公园，以及规划的50亩公园用地，营造闹中取静的氛围。
周边楼盘：地块周边在售项目有禹洲嘉誉尚里、金辉锦绣云庭、文一朗书轩、融创邦泰云起星辰，装修小高层价格约1.56-1.67万元/㎡；还有纯新盘城建菁华里待入市，毛坯限价13509元/㎡。
二手房小区均价1.2万元/㎡左右，有保利罗兰香谷（挂牌价16114元/㎡）、正荣悦都荟（挂牌价16365元/㎡）、朗香书院（挂牌价16000元/㎡）、圣联梦溪小镇（挂牌价12874元/㎡）、磨店家园（挂牌价8333元/㎡）等。
03 土拍研究院观察
众所周知，新站区由于发展时间较短，很多配套目前都还未兑现，同时它也是合肥楼市中热度较低的区域之一。此前官方多次明确要大力发展新站少荃湖片区，这些无疑将促进新站人口吸引力的提升，促使区域楼市好转。
从更加宏观的层面来说，新站等新兴区域也是合肥更容易找到价值增长点的区域，加快城市建设也有利于对冲经济下行压力。
合肥新站区总体规划图
目前的新站区，已有黉街、磨店美食街、3号线+4号线双地铁、168中学陶冲湖校区、新站实验学校、陶冲湖公园、少荃湖公园等配套兑现，但很多商业配套还在路上，特别是区域内难得的大型商业体正荣中心，目前还面临交付风险。
同时，区域内的住宅项目如保利罗兰香谷、美的金科郡等交付时间并不长，区域人气还未完全兴起。
今年土拍中，新站仅有个别地块成交，其他多数地块均流拍。新盘登记中，也经常出现登记人数尴尬的现象。
那么，新站区还能不能买呢？
目前来看，装修单价1.8万元/㎡以下，同时又是市区产证，在合肥恐怕很难找到其他区域：瑶海龙岗和东部新中心均价都已突破1.8万元/㎡，老城区更是直接破2.3万元/㎡；运河新城的龙湖怡康湖城大境等项目加上装修后，均价也突破了1.8万元/㎡。
并且新站区目前不限购，既为你现在买房创造了有利条件，也为你未来出手创造了有利条件。
那么，新站区未来预期如何呢？
从规划来看，在合肥城市规划中，新站区被定位为城市副中心，整体将打造先进制造业集聚区、产城融合示范区。
除了住宅外，区域内也规划了较多产业用地，集聚国轩高科等科创产业，有利于吸引更多人口流入，少荃湖板块和职教城板块同时也规划了较多商业及商务用地。
如果，按照住宅用地稀缺度、居住氛围纯粹度、商业规划集中度等标准，新站区目前的板块价值预期排序为少荃湖板块＞职教城板块＞陶冲湖板块＞七里塘板块。
在市场整体仍然不温不火的行情下，加快城市基础设施建设、产业招商引资将持续成为主基调，这对部分面临较大下行压力的板块而言，无疑会是巨大机遇。
只是由于新站购房者多以刚需为主，买房需要掏空家里“六个口袋”，所以买房能够按时保质交付非常重要，建议尽量选择国央企开发的楼盘项目。
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