土拍讯 在6月23日的土拍中，招商以单价1842万元/亩竞得包河区BH202211号地块，总价122661.7万元，居住楼面价12013元/㎡，溢价率12.3%。
8月6日，该地块案名公布为：招商雍润府。如今，项目规划正式出炉，这是招商在合肥5年以来，第5个“雍”字辈的住宅项目，同时也是招商提出“新雍系”之后的首个项目。
01 规划详情
根据规划，该项目A地块为居住用地，总建筑面积为59078.68㎡，其中地上建筑面积（计容）为42402.64㎡，容积率为2.3，建筑密度为18%，绿地率为40%。B地块为幼儿园用地，总建筑面积为4795.01㎡，其中地上建筑面积（计容）为4795.01㎡，容积率为0.71，建筑密度为35%，绿地率为35%。
C地块为居住用地，总建筑面积为80938.08㎡，其中地上建筑面积（计容）为61057.08㎡，容积率为2.3，建筑密度为18%，绿地率为40%。D地块为公园绿地，总建筑面积为60.69㎡，其中地上建筑面积（计容）为60.69㎡，容积率为0.04，绿地率为75%。
项目拟新建11栋住宅，17-26层不等，共1028户，包含1栋21层租赁住房，业态为高层、小高层。
地块规划总平面图
住宅规划透视效果图
幼儿园规划透视效果图
地块规划鸟瞰图
据悉，招商雍润府计划近期首开，主推10#、12#、13#号楼，户型为98-114㎡，约250套房源。毛坯限价21182元/㎡，装修交付，放风价2.4-2.6万元/㎡，预计非刚需首付3成起。
值得一提的是，招商的雍系产品线，在多次开发、设计、建造、运营的过程中，逐步形成为一个稳定且极具品质感的体系。从单个项目，到品牌系列的探索积累，雍系产品线已经逐渐走向成熟。
我们注意到，雍系这几块土地的拿地时机，恰好都是目前合肥已崛起城市板块的首批“拓荒者”。从滨湖省府板块的雍华府、雍和府，到包河区淝河板块的雍荣府，再到今天卓越城的雍境湾，以及再次回归淝河板块的雍润府，如今这些板块的城市界面和政策投入，都是招商土地选择能力的最好回应。
02 地块回顾
回顾6月23日那场土拍，现场有4家房企参与了包河区BH202211号地块拍卖，经过多轮竞价，最终招商以单价1842万元/亩竞得该地块，总价122661.7万元，居住楼面价12013元/㎡，溢价率12.3%。
地块卫星图
据了解，该地块位于包河区淝河板块，周边围绕平塘王大型安置点、贾大郢和安百苑安置点，回迁安置房较多，且自身需配建不低于10%的保障性租赁住房，所以未来居住氛围和整体环境比较一般。
交通配套：地块毗邻郎溪路高架、东二环主干道，周边汇聚地铁1、4号线，距离地铁4号线尧渡河路站约800m，1公里内有约15个公交站点，交通出行便捷；
商业配套：周边距离较近的商场有星隆购物广场、海顿国际广场、百大购物中心、五金商贸城等能够满足日常所需；
教育资源：除了自身配建的12班幼儿园，还拥有屯溪路小学教育集团同安校区、外国语第二小学、安徽工业经济职业技术学院等，教育氛围浓厚；
生态资源：周边有滨河公园、淝河生态公园等，都是日常休闲娱乐的好去处；
周边楼盘：主要还有在售尾盘金隅大成郡（均价22100元/㎡），二手房挂牌价在2.3-3万元/㎡不等。
03 土拍研究院观察
合肥包河区目前有三个板块非常受关注，分别是政务东板块、包河经开区（省府北）板块和淝河板块。
其中的淝河板块起步于2016年11月17日合肥正式批复的《关于包河区淝河片区实施综合改造的意见》，随后2017年6月12日正式启动淝河片区的综合改造！
包河区淝河板块大致范围图
5年过去了，板块前期的土地供应量还是比较多的，有翡翠天际、锦绣龙川、兴港和昌云庭、雍荣府和龙川玖著等多个楼盘在售，内部竞争激烈，外部与当时同样多盘在售、价格相近的滨湖区形成竞争，销售压力比较大。
但随着2020年底市场上行，新房库存迅速下降，内外部竞争减少，并且新房陆续交付，城市面貌大为改观，淝河板块的热度也逐渐上升。
不过，在经历一轮供应高峰期后，淝河板块也减少了土地供应，目前主力在售仅有华润润城中心，金隅大成郡都是尾盘了，所以购房者的可选择比较窄，首付比例也较高。
然而在今年合肥的第二轮集中土拍中，淝河板块再次开始了土地供应，共有3宗居住用地上市，分别是包河区BH202209号地块（保利和光熙悦）、BH202210号地块（皖投云启华章花园）和BH202211号地块（招商雍润府）。
这就为后期价格平稳过渡提供了条件。目前，淝河板块毛坯限价2.1万/㎡，精装2.4-2.5万/㎡。
相比于滨湖省府板块、滨湖金融板块，包河淝河板块门槛较低，就算放眼在整个合肥来看，门槛也处于中等位置。
所以说，整体来看淝河板块仍是刚改福音地。
再者，当下合肥各大板块分化愈发加剧。省府板块某盘大公摊依旧有人抢，而有的板块楼盘又是上分销又是涨佣金，却少有人问津。
而现实中，那些预算紧张又看不上低热度板块的买房人群，也不在少数。
如此看来，热度较高且房价适可的淝河板块，确实可以作为置业包河的首选地段。
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