8月23日，苏州市国土资源局发布了苏地网挂【2016】4号公告，共挂牌27宗地块，总面积175.7万方，挂牌起始总价约265.5亿元。该批地块于9月22日和9月23日进行网上竞拍，同时也是苏十五条新政后的首次土拍，27宗地全部顺利成交，出让面积为175.7万方，成交总金额为4862612万元。8宗设置最高指导价的地块中有5宗进入一次报价，总共有7宗地未来将进行现房销售。总体来看，房企拿地意愿强烈，苏州市国土资源局明确表示，10月中旬还将推出一批房地产用地上市出让。未来土拍网将持续关注，敬请期待后续报道。

【土拍结果】

【网拍概况】

昨日15宗地块全部顺利成交，成交总面积555300.6平方米，成交总金额1501092万元。其中姑苏区6宗，面积为277030.8平方米，成交总金额为669776万元。吴中区9宗，面积为278269.8平方米，成交总金额为831316万元。其中有4宗设置了最高指导价，姑苏区46号地块、木渎54号地块进入一次报价，郑州绿都首次进苏斩获姑苏区2宗地，北京北辰连拿吴中度假区2宗地，北京中铁诺德房地产开发有限公司、上海兴延巨阖投资管理中心(有限合伙)联合竞得木渎2宗地，姑苏区和木渎楼面价双双创新高，2宗设置指导价地块竞拍较激烈，46号地块4分钟报价超过网上竞价中止价格，转入一次报价。其余未限价地块竞拍过程较理性。

今日土拍，12宗地全部顺利成交，出让面积为1201709.4平方米，成交总金额为3361520万元。4宗设置最高指导价的地块中高新区63、64、65号地块进入一次报价环节，正常土拍从上午9点持续到晚上8点35分，百亿地块诞生!恒大首次进苏连拿3地!

今日首先开拍的是相城区元和街道建元路南、文灵路两侧的苏地2016-WG-57号地块，总面积为63022.0平方米，城镇住宅用地，容积率为>1≤2，建筑密度≤25%，绿地率≥37%，起报总价186545万元，保证金55970万元，加价幅度4000万元，可以分割销售，起拍楼面价为14800元/平方米。地块紧邻主干道春申湖西湖、建元路和文灵路，地铁4号线从中经过，周边知名房企聚集，教育资源充沛，自然风光优美优势。与昨日开发商邻近4分钟再次报价相比，苏地2016-WG-57号地块开拍4分钟，已报价38轮，价格增加9600万元，竞拍气氛相对热烈。而苏地2016-WG-57号地块也设置了市场指导价，最终经过30分钟51轮竞价，超过市场指导价(2772968000万元)19%，但未达到网上竞价中止价格(3466210001万元)，北京顺义新城建设开发有限公司(鲁能)330545万元竞得苏地2016-WG-57号地块，楼面价26225元/㎡，溢价率77%。此楼面价刷新了4月8日金辉元和街道苏地2016-WG-8号地块(22445元/㎡)，区域板块楼面价再创新高!

下午鲁能再次出手，272365万元竞得相城区阳澄湖镇苏地2016-WG-61号地块，楼面价13687元/平方米，溢价率59.4%。同时这也是鲁能在苏州的第三个项目，2016年4月8日鲁能集团387105万元斩获苏地2016-WG-5号吴中大道北地块，楼面价18272.52元/平，溢价率达146.4%!时隔五个多月，鲁能再次出手，两宗地总耗资约72亿元，一南两北，遥相呼应，按照鲁能的实力、拿地策略及速度，不排除未来在苏州继续拿地的可能!

恒大地产集团上海盛建置业有限公司979577万元竞得苏相合作区昌南路南、五星路东西两块地(苏地2016-WG-58号、59号)以及另外1宗黄埭镇地块，三宗地面积319563平方米，58号地块耗时54分钟，120轮竞价，267996万元竞得，楼面价17107元/㎡，溢价率185%;59号地块耗时1小时5分钟，180轮竞价，404788万元竞得，楼面价17407元/㎡，溢价率213%。60号地块耗时56分钟，83轮竞价，306793万元竞得，楼面价17850元/㎡，溢价率116%!恒大地产首次进苏!连拿三地!刷新漕湖板块楼面价新高!如此大手笔，土拍史上罕见!

苏地2016-WG-63号地块位于高新区横塘街道环山河绿化地北、运河路西，地块出让面积24938㎡，规划为城镇住宅用地，容积率>1.0且≤2.1，建筑高度≥30米且≤60米，起始价8.49亿元，起拍楼面价16214元/㎡。竞买保证金25480万元。该地块设置了市场指导价，根据计算，该地块市场指导价楼面价为24000元/㎡，最高楼面价区间为25606元/㎡-30728元/㎡。竞价3分钟进入一次报价，最终南京仁远投资有限公司(仁恒)162606万元竞得苏地2016-WG-63号地块，楼面价31050元/㎡，溢价率91.5%。这也是今天第一宗进入一次报价地块，同时也是仁恒地产该场土拍的第2子，昨日(9.22日)仁恒206661万元竞得姑苏区苏地2016-WG-46号地块，溢价率81%!

苏地2016-WG-65号地块，位于浒关开发区凤凰峰路南北、罗家湾路西，开拍4分钟，45轮进入一次报价，最终苏州傅恒企业管理咨询有限公司(万科)410978万元竞得苏地2016-WG-65号地块，楼面价21200元/㎡，溢价率74.79%。该地块进入一次报价的房企数量为此次土拍会最多，有14家。可为竞争激烈!同时浒关楼面价刷新!

最后开始竞拍的是苏地2016-WG-62号地块，位于相城区高铁新城南天成路南、澄阳路西，面积350761㎡，规划为商服用地和城镇住宅用地，起始价592786万元，是此次土拍面积最大的地块，也是起始价最高的地块，对于房企的实力要求很高，竞拍节奏相对缓慢，1小时10分钟，38轮出价，最终经过3小时35分钟常州万方新城房地产开发有限公司1062786万元竞得苏地2016-WG-62号地块，溢价率79%，当之无愧的百亿地王!

【土拍视点】

这一周，可以说是长三角土拍周，南京9月19、20、21、22日均有网上竞价，23日进行摇号，无锡21日、22日网上竞价，苏州22日、23日进行土拍，各个城市看点十足，房企拿地积极性高，总体来看呈现如下特点：

一、苏州VS南京

1、811政策：南京、苏州针对土地竞价设置门槛 开启现房销售模式

从上图可以看出，苏州提高了住宅用地出让竞买保证金和出让金首付款比例，并缩短了全额出让金支付期限。住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上，同时全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

根据土地供应条件，苏州、南京都对部分地块实行了“市场指导价”、“最高限价”，超过规定比例的都将进行现房销售。此举促使开发商拿地时更为理性，并且要加快开发建设进度。对于房企的实力是一大考验，加速了行业洗牌，中小型房企或将退出竞争。

此外，苏州明确表示出让成交价格超过市场指导价时，全额出让金缴付期限缩短为2个月。

2、竞价结果：南京20宗住宅用地全部进入摇号 苏州略理性8宗指导价地块5宗进入一次报价

9月19日开始，南京开启了一周的土拍，全部27宗地块，流标1宗，成交6宗，其余20宗住宅用地全部进入摇号阶段。所有限价地块竞价平均用时3分钟就进入超过最高限价，进入摇号，足以可见房企拿地的决心，但是最终经过摇号，谁能获胜，无法定论。

苏州9月22、23日两日土拍，8宗设置市场指导价地块，5宗进入一次报价，相对于南京全面摇号略显理性，9月22日，首先开拍姑苏区苏地2016-WG-43号地块，开拍4分钟进入一次报价环节。从结果来看，进入一次报价的有5家房企，其中郑州绿都为最后赢家，报价1393880449万元，而苏州高龙房产发展有限公司(九龙仓)报价1508100000万元，远高于郑州绿都，却最终惜败，看来拿地是一场心理战，不是你出价高就能拿，既要琢磨对手的心理价位，还要估算平均价，当然还要靠那么一点点运气!

但是相同的是，房企都需要那么一点运气，“摇号”和“猜平均值”，实力要有，运气也要有!

根据最终的结果不难看出南京将有20宗地进行现房销售，而苏州将有7宗地未来进行现房销售，如此考验房企的实力，未来房价将如何，让我们拭目以待吧!

3、房企参与度高、竞价积极 一家房企报名多宗地块

据不完全统计，南京、苏州均有超50家房企报名参与竞拍，9月23日，南京摇号现场，据统计有106家房企到场，可谓前所未见!南京的G45、48号地块等有42家房企参与摇号，盛况空前!

苏州43号地块据传碧桂园、旭辉、龙湖、新城、正荣、首开、金辉、中南、融创、华发、吴中、绿都、金地、大名城等14家房企参与竞拍。还有多宗地块报名房企超越10家。苏地2016-WG-65号地块进入一次报价的房企数量就有14家。总体而言，房企对于苏州、南京市场看好!投资开发意识强!

苏州此次土拍呈现如下特点：

1、全国首创限价拿地模式：市场指导价+一次报价 拿地难度大，房企需要实力

本次苏州土拍全国首创限价拿地方式，采用了更新的规则，此前苏州土拍中多个地块因价格过高出现“熔断”，此次对区位优势明显，市场竞争力强的部分住宅地块设定并公布市场指导价。土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)的，中止网上竞价，转为一次报价出让方式进行竞价。在一次报价出让环节，按最接近所有报价平均价的原则确定竞得人。一次报价出让方式具体规则另行制订，与土地出让公告同步发布。

此次土拍对苏地2016-WG-43号、53号、54号、55号、57号、63号、64号、65号这8宗地块均设定了市场指导价，其中43号、54号、63号、64号、65号地块进入到了“一次报价”模式，最终成功拿到。这一规定的设定，使得拿地变得更难，有钱也未必能拿到地，还要靠一次报价技术和运气相结合。

2、此次土拍现象级词语：“梅开三度”、“双黄蛋”频繁出现

这两天，“双黄蛋”这个词语可谓听得太多，今日又来个“梅开三度”，纵观正常土拍。恒大地产首次进苏连拿相城区3地，总耗资979577万元;郑州绿都首次进苏192985万元斩获姑苏区2宗地块;仁恒地产369267万元，姑苏、高新各得一子;北京北辰164747万元竞得吴中度假区2宗地块;鲁能602910万元竞得相城区2宗地块;北京中铁、上海兴延联合542819万元竞得木渎2宗地块。

3、万科、仁恒、鲁能等已经进驻的房企深度布局 恒大、郑州绿都等外来房企积极拿地

据土拍网统计，从去年6月截止到今年5月底，苏州市区成交的经营性用地中，多数为知名房企竞得。如华发、当代、泰禾、山东鲁能等均在苏城有拿地。景瑞、正荣、建发等已经进驻苏城的品牌房企继续深耕，持续布局。北京国瑞、福州泰禾、山东鲁能等外来房企积极抢驻。其中福州泰禾豪掷61.35亿元获得2宗地块;上海建工55.21亿元1宗地块;北京国瑞40.39亿元1宗地块;山东鲁能38.7亿元1宗地块;常州雅居乐27.45亿元1宗地块。

此次土拍再次表明了房企对于苏州土地市场浓厚的兴趣，万科、仁恒、鲁能等均有斩获，恒大约98亿元连拿3地，郑州绿都19亿摘得姑苏区2地，首次进苏!

4、联合拿地成常态 未来或成开发商拿地新趋势

随着地价的不断飙升，为分摊风险、整合资源，房地产企业之间也互相抱团取暖，联合拿地成为常见现象。北京土地市场表现最为明显，既可降低风险，又可优势互补，降低运营风险。苏州联合拿地的例子也不少，2016年6月3日，才捷、万科联手19.2亿元竞得苏地2015-G-5号地块;同日北辰、旭辉联手96000万元竞得高新区狮山街道苏地2015-G-24号地块。此前旭辉也与恒基合力拿下了北新区的一宗地(恒基旭辉城);同样位于园区的项目北极星花园，也是建屋和魔力茂合力打造的产物。

9月22日北京中铁诺德房地产开发有限公司和上海兴延巨阖投资管理中心(有限合伙)联合竞得53号木渎金枫路黑松地块和54号三小地块。由此可见，未来联合拿地或将成为一种趋势。

5、各区域楼面价均创新高 姑苏区、横塘街道超3万 木渎、元和街道等超2万5

据统计，仅2016年上半年苏州市区经营性用地(不含吴江区)楼面价超万元地块数量达到24宗，楼面价超2万元地块有5宗。而2015年全年苏州市区经营性用地(不含吴江区)楼面积超万元地块数量仅15宗，其中楼面价2万元以上地块2宗。

经过了这两天的土拍，再来看楼面价，超3万元地块数量增多，其中姑苏区苏地2016-WG-43号地块，楼面价30501元/㎡;以及苏地2016-WG-42号地块，楼面价34782元/㎡;值得一提的是仁恒苏地2016-WG-63号地块，楼面价31050元/㎡。另外鲁能元和街道苏地2016-WG-57号地块楼面价26225元/㎡;北京中铁、上海兴延联合拿地苏地2016-WG-53号地块，楼面价28965元/㎡!

根据楼面价不难推算，未来姑苏区房价破5指日可待，木渎、元和街道等都将奔四!

5、市场上涨预期明显 未来苏州市将增加土地供应

今年以来，包括杭州、南京、苏州、合肥、厦门、武汉在内的热门二三线城市楼市房价上涨明显，8月11日苏州、南京相继出台楼市新政，针对土地和房产都做了相应的调控，随后8月31日，厦门市国土资源与房产管理局发布通知称自9月5日起厦门将执行住房限购政策，武汉同日宣布收紧个人住房贷款政策，二套房贷款首付最低比例提升至40%。随后的9月14日，郑州市政府网站深夜挂出《郑州市人民政府办公厅关于促进房地产市场持续平稳健康发展的通知》，共包含9条内容，其中最主要的措施就是限制土地价格的飙高。

为了土地及房地产市场的稳定发展，苏州市国土资源局9月23日发布特别提示，明确表示，10月中旬还将推出一批房地产用地上市出让。小编只想说，房企们莫着急，莫争莫抢，莫灰心，咱还有机会!