2016年以来南京房地产市场一片火热，房价连续实现18连涨！而9月19日至22日的土地网拍再次将南京楼市推向高潮，20宗宅地全部触及最高限价，进入摇号程序，正式开启南京现房销售模式。为稳定房地产市场，南京时隔两年之后再次祭出限购政策。时隔一天，继限购令之后，南京楼市接连放大招，昨天深夜南京接连发布三项政策文件及解读，意在提升市场供应，稳定楼市。
政策文件
时隔一天，继限购令后，南京于9月26日南京再次出台“宁十三条”及官方解读、限购实施细则等三项政策文件。
土拍视点
9月土拍开启了南京现房销售模式，目前市场普遍预期未来两三年内市场供应不足，供需失衡矛盾加剧。因此，政府出台限购政策从需求端抑制市场投资需求，而“宁十三条”则侧重从供应端增加市场供应，控制房价入手，双管齐下稳定楼市。此次“宁十三条”中，南京提出了不少新的做法，加强市场监管，稳定楼市。
（1）对房价过快上涨区域的新建商品住房项目房源，符合销售条件的，价格主管部门积极主动服务，指导开发企业及时进行价格申报备案，经备案后的同期房源申报价格不再调整。
土拍视点：“宁十三条”首次提出积极主动服务，改变之前的物价部门配合开发商做好物价申报，物价部门积极介入房产销售，避免开发商“捂盘惜售”，加快房源上市，增加市场供应。
（2）对具备上市条件的未及时上市的，建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录，在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买。
土拍视点：对符合入市条件的而不及时上市纳入不良信用记录，且在房屋销售前不得参与土地竞拍，此举是过去不曾出现过的，尤其是当前南京土地市场僧多粥少，限制参与竞拍无疑是相当严厉的，开发商若是敢捂盘惜售，那就要做好不拿地的准备。对土地储备不足的开发商而言不啻一击，而对于储备充足的开发商来说，或许还留有一线缺口。
（3）力争超额完成商品住宅用地500公顷计划。
土拍视点：首次提出超额完成土地供应计划，缓解“地荒”。2015年南京市仅完成全年供地计划的70.4%，僧多粥少导致抢地严重，地王频现。“宁十三条”首次提出力争超额完成土地供应量，面粉多了未来面包自然多了，所以不用着急未来没房可买了。
（4）在土地出让合同中，除明确开竣工时间外，还需明确所建商品住宅的上市时间和规模。
土拍视点：明确商品住宅上市时间和规模是“宁十三条”最大的看点之一，也是之前从未有过的新提法。在开发商拿地时，就要求其明确未来商品房上市的时间和规模，从而保证今后南京楼市的商品房供应量，此条举措也可被视为是针对“现房销售”的配套举措。
9月19日至22日土拍，南京共诞生20宗现房销售地块，且当前南京住宅库存去化周期不足2个月，这在一定程度上会加剧市场恐慌，多数人认为未来两三年内南京住宅市场供应紧缺。“宁十三条”中提出在土地出让合同中就要约定上市时间，强化开发商拿地后的开发进程，不仅要明确开竣工时间，且何时上市、规模多大都要提前报备，违约将受处罚，确保市场供应稳定。
（5）加强土地出让后跟踪管理，组织对全市已出让商品住宅用地的付款、开竣工等情况进行全面核查，督促开发企业按土地合同约定进行开发建设，增加存量土地可上市房屋供应量。
土拍视点：此举意在严厉打击故意囤地等行为，盘活存量土地，增加存量土地可供上市房屋供应量，尽快形成市场有效供给，根本目的还是在于增加市场上新房供应量，改变市场上对新房供应短缺，房价上涨的预期。
市场影响
四季度将迎来土地供应高峰，“地荒”现象稍有缓解。据南京官方数据统计，截至9月26日南京市已供应326.27公顷商品住宅用地，四季度至少还将有173.33公顷的住宅用地上市，占全年住宅供地计划的34.67%。
抑制投资性需求，多举措增加市场供应，供需矛盾将会有所缓解。限购政策的出台，直接导致投资性需求的出局，短期内将会使成交量下降，另外通过“宁十三条”多举措增加市场供应，一方面增加商品住宅用地供给，保证市场中远期供应，另一方面加快在建项目的建设，推动符合条件的楼盘尽快上市，严厉打击捂盘惜售。两端同时发力，缓解供需矛盾，稳定房地产市场健康发展。
限购+提升供应双管齐下，遏制房价过快上涨势头。限购政策的出台，表明南京房源供应紧张，房子紧俏，限购政策短期内将投资性需求挤出，但不能改变一两年内供需紧张的局面，也就无法让房价有趋势性下降。而“宁十三条”侧重于供给侧增加市场供应，缓解供需矛盾，避免房价继续暴涨。供求两端双管齐下，稳定房地产价格，达到遏制房价过快上涨目的。
后续展望
今年以来，南京先后出台了一系列关于楼市及土地的调控政策，但都因为调控政策较于温和，并没有达到抑制市场过热的目的。此次政府连放大招，先后祭出限购政策、供给侧增加供应等政策措施，严厉打击囤地、捂盘惜售。政策层层加码传递的信号非常明显，直指稳定南京房地产市场，遏制房价过快上涨，给疯狂的楼市降温。此次供求两端政策双管齐下，多项组合拳重拳出击，预期南京土地及楼市将会有所降温。
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