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地王盛宴之后,南京房地产市场将走向何方?

来源:

土拍网

作者:

徐菲 2016-10-10

摘要 2016年南京房地产市场异常火爆,土地市场地王频出,楼市更是涨声一片。但火爆的背后未必没有危机潜伏,尤其是在当前政策高压下,市场也将渐趋于冷静,四季度之后南京房地产市场或将迎来新的一轮调整周期。

2016年南京房地产市场异常火爆,土地市场地王频出,楼市更是涨声一片。但火爆的背后未必没有危机潜伏,尤其是在当前政策高压下,市场也将渐趋于冷静,四季度之后南京房地产市场或将迎来新的一轮调整周期。
本文中我们通过对2006年以来南京地价、房价的走势研究分析,发现:
1. 地价周期性波动明显,存在3年一次的小周期,涨两年跌一年;
2. 房价整体呈上升趋势,但受调控政策力度影响,短期内存在下降回调的可能性;
3. 地价波动幅度远大于房价波动幅度,历次地王潮的高点之后都预示着来年土地市场降温,房价同比涨幅将放缓;
4. 通过历年地价、房价波动趋势分析,2016年地价房价比接近100%,已到达本周期最高点,来年地价将会有一定程度的下跌,预计跌幅在30%-40%之间,2017年上半年将会是开发商拿地的一个好时机。预计2017年房价涨幅将在10%上下。
历年南京住宅用地成交楼面价走势分析
1. 四轮地王潮
从2006年至2016年的南京住宅用地成交楼面价走势来看,这11年之中南京市共经历了四轮地王潮,2007年、2010年、2013年、2016年,地价涨幅分别为125%、67%、68%、103%,2016年南京地价涨幅仅次于2007年。2016年南京市共诞生43宗楼面价在万元以上地块,20宗楼面价在2万元以上, 2016年南京地王数量及更新速度是前三轮地王潮所不及。
2. 周期性波动明显
虽然说中国房地产市场受政策变动影响较大,但也有明显的周期性变化趋势。从历年南京住宅用地成交涨幅来看,基本上存在3年一次的小周期,地王潮——土地市场降温——土地市场复苏——新一轮地王潮交替上演。
3. 地王潮过后土地市场降温明显
从2007年、2010年、2013年三轮地王潮前后土地市场成交走势来看,地王潮后南京土地市场均出现了明显的降温态势,2008年同比2007年下降10%,2011年同比降幅最大,成交楼面价几乎腰斩,降幅达42%,2014年住宅用地成交楼面价同比也降低了三成。
历年南京商品住宅市场成交价格走势分析
1. 房价整体呈上升趋势
从2006年-2016年南京商品住宅价格成交走势来看,房价整体呈上升趋势,2006年南京市商品住宅均价4862元/㎡,而目前南京整体房价已接近20000元/㎡,10年间房价上涨了4倍。
2. 受政策调控影响,周期性波动明显
从历年南京住宅房价波动情形来看,房价涨幅的高峰时期基本上与地价涨幅的高峰期相重和,土地市场与楼市火爆重叠诱发政策调控力度加剧,而房价往往随政策变动,周期性波动显著。2007年全年10次上调存款准备金率,6次加息,持续收缩银根;2010年与2011年限购、限贷双重政策狙击楼市,南京开始了近4年的限购时代;2013年底南京出台“宁八条”,二套房首付提升至7成,房贷收紧。2016年9月底南京开始密集型调控,限购、“宁十三条”、二套房首付8成,多方给市场降温。
3. 房价周期性下跌并非不可能
2016年以来,在低利率、资产荒、流动性泛滥的推动下一二线城市房价开始暴涨,从深圳开始,上海、北京、再蔓延到南京、苏州、杭州、厦门等二线城市,全国一二线楼市一片火热, 7月全国新增贷款几乎全部为房贷,狂热程度可见一般,看空房价的人都失去了声音。
与此同时,全国实业领域一片萧条,苦干几年不如炒房一套,民间投资出现断崖式下跌。9月底国家层面开始出动,16个被国家重点约谈的城市开始出台更为严厉的政策,给疯狂的楼市降温。2016年的国庆节成了“限购节”,先后有19个城市出台调控政策,严厉之处较2011年有过之而无不及。
回过头再看2010年的地王潮,受四万亿救市刺激影响,大量资金涌入楼市,地王频出,南京房价也正式破万,河西房价也迈向2万元新台阶,2010年房价涨幅同比上涨45%,新房库存量也曾一度跌至22075套,市场严重供不应求。过火的楼市诱发了当时史上最严调控政策时段,贷款收紧,限购、限贷双重政策狙击楼市,南京开始了近4年的限购时代。其后南京楼市出现了明显的降价潮,2012年南京市房价同比下降13%,回到2010年之前的水平,库存量也上升到5.5万套。
2016年本轮调控政策较2010年有过之而无不及,当前房地产状况也与2010年极为相似,地王频出,市场库存不足,房价高涨。但在一系列政策打压下,市场开始趋于冷静,随着市场观望氛围浓厚,市场库存量将会持续攀升,攀升至5万套以上的高点时,房价松动的幅度也将会越大,而届时新一轮的调控政策也将来袭,房价又开始新一轮的周期性上涨历程。如若政策预期没有改变的话,预计2019年南京将会迎来新一轮的房价上涨周期。
地价与房价关系变动趋势分析
从地价占房价比重来看,南京市地价占比情况与市场行情紧密相关。在市场牛市行情阶段,占比高达均高于50%以上,2016年达到高峰,地价房价比为97%,接近100%。一般年份维持在40%上下波动,而在市场熊市行情阶段可低至25%。
从增幅来看,地价与房价增幅波动均较为明显,总体上看地价波动幅度要大于房价波动幅度。除了2008年、2011年、2014年等三个年度房价增幅超过地价增幅外,其余年份地价增幅要远高于房价增幅,历次地王潮的高点之后都预示着来年土地市场降温,房地产价格同比涨幅将放缓
通过历年地价、房价波动可看出,2016年地价房价比接近100%,已到达本周期最高点,若依以往的趋势分析来看,2017年地价将会有一定程度的下跌,跌幅在30%-40%之间,2017年上半年将会是开发商拿地的一个好时机。房价涨幅相对于今年涨幅会有所放缓,考虑到GDP增长速度及CPI走势,并结合历年房价走势分析,预计2017年房价涨幅将在10%上下。
后续展望
2015年至今南京市土地市场地王现象上演情况愈烈,面粉贵过面包普遍性明显,尤其是2016年,地价房价比将近100%。但从历年南京市房价、地价涨幅波动情况及其走势分析来看,目前南京市场土地市场及楼市均处于高位阶段。9月以来南京政策持续收紧,调控力度也是空前,市场也将随着政策调整加码而渐渐区域冷静,但政策真正作用的显现还需一段时间,2017年南京楼市或许将迎来真正的“拐点”,土地市场降温,楼市价格涨幅放缓。随着市场观望氛围浓厚,市场库存量将会持续攀升,攀升至5万套以上的高点时,房价松动的幅度也将会越大,而届时新一轮的调控政策也将来袭,房价又开始新一轮的周期性上涨历程。
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