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南京最新城市规划指导意见探析

来源:

土拍网

作者:

吉园园 2016-10-11

摘要 基于城市发展目标制定的城市土地利用规划对于城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等各项做出的相应规定,直接影响着后续城市建设。因此10月9日南京出台的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》从一定意义上可以窥见南京未来发展的方向,也可以从中探测其对南京地产后续发展的影响。以下根据意见进行逐条解析,探索其对地产的影响。

城市规划是一个城市长期发展的蓝图,它为城市未来的发展指明了方向。
基于城市发展目标制定的城市土地利用规划对于城市发展规模、用地发展方向、建筑密度、容积率、绿化率等各项做出的相应规定,直接影响着后续城市建设。因此10月9日南京出台的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的实施意见》从一定意义上可以窥见南京未来发展的方向,也可以从中探测其对南京地产后续发展的影响。以下根据意见进行逐条解析,探索其对地产的影响。
1.高标准建成河西现代化国际性城市新中心
在规划原则上坚持“适度超前”,注重“规划留白”,为远景发展留出余地和弹性。在空间结构上,加快构建以主城为核心,以江北新区、东山(空港)、仙林(汤山)为重点的南京都市区格局,在建设目标上,高标准建成河西现代化国际性城市新中心,大力开发南部新城,举全市之力把江北新区建设成为新南京发展龙头。
解析:南京规划原则的确定,为地产开发建设传递了重要信息,南京城市发展建设遵循渐进式,在区域开发上有步骤有方式,对于地区开发建设,在关注概念之外应更重视近期建设。而对于河西、南部新城、江北在“高标准”“大力”“举全市之力”的措辞下可见政府对于三个地区的重视意向,后期政策支持及开发建设或向该三个地区倾斜。
 
2.“龙蟠虎踞”受保护老城区内建筑将限高
整体要求上保护南京老城风貌,保持老城区建筑限高要求,维持“近墙低、远墙高;两边低、中心高”的老城天际线轮廓。
解析:南京对于老城区限高有了进一步重视,目前《南京老城高度控制研究》已经公示,一旦年内方案通过,今后老城区建筑高度控制将设更多层次的约束,规划部门将据此对老城区城市开发项目严格把关从相关资料显示,后期地产建设中山路、中央路、洪武路、珠江路(华海大厦以西段)、中山北路、北京西路(宁海大厦以东段)这16.5公里范围,为高层分布带;御道街、明故宫路、北安门街、北京东路、进香河路、长江路、中华路、中山南路(白下路以南段)、黑龙江路、北京西路(宁海大厦以西段)、建邺路、升州路、建康路、集庆路、长乐路,24.7公里路段,只能建多层;颐和路公馆片区和老城南片区,则明确为低层和多层混合分布区
3.医疗教育向新城区布局
根据要求,医疗教育资源将进行新的配置,新区后续在医疗教育上或得到更多的优质资源。进一步明确老城的功能,对老城内工业及低端仓储物流、批发零售等传统服务业功能进行置换。
解析:基础配套服务尤其是优质医疗、教育一直是新区建设上的短板,也是购房者主要关注的重点,医疗资源的优化配置对于南部新城、江北等新区建设又将是一项重大利好。而老城区由于功能老化,例如城北板块一直处于“脏乱差”“工业集中”的形象,此次明确低端行业置换,对于老城更新,片区品质活力提升都是一次较好的契机,老城板块或许迎来新的发展机遇。
4.打造5分钟便民生活圈
为城市居民提供了更便利优质的生活打造“15分钟社区服务圈”和“5分钟便民生活圈”。积极推动公租房保障货币化,因地制宜推进共有产权机制建设,优先保障低收入住房困难人群,逐步扩大对农业转移人口的覆盖面。同时,大力推进棚改安居,力争到2020年底,全市完成1500万平方米棚户区改造。
解析:“15分钟社区服务圈”和“5分钟便民生活圈”的配置要求或将成为人民住房选择的一项重要标准,在地产竞争中,除了片区整体服务竞争,微观层面上的周边生活也将是竞争重点。而公租房保障货币化及棚户区的改造都将进一步促进房地产市场需求量的增加
5.南京规划建设30个特色小镇
鼓励有条件的特色小镇按照国家等级景区、度假区等相关标准打造和提升,为市民提供更多的休闲服务空间。至2020年建成30个左右市级特色小镇。
解析:特色小镇的兴起对于周边区域小市镇发展将是一次很好的契机。而对于地产无疑也是一项重要机遇,当前城市的普通住宅市场日趋渐弱,传统地产项目竞争激烈的背景下,房地产企业的战略转型将成为企业新重点,而特色小镇的建设经营对于地产公司经营理念、运行能力转型都是一次很好的契机,也是适应后续城市更新活动的战略储备。
6.建成4号线一期、5号线、1号线北延
公共交通系统将进一步延伸,2020年,建成4号线一期、5号线、1号线北延工程,启动2号线西延等轨道交通线路的建设。
解析:交通建设对于地产市场的影响不言而喻,建成4号线一期、5号线、1号线北延工程,启动2号线西延等轨道交通线路对于线路周边区域都是重大利好,但据2020年的日期不过四年,除此三条线之外3号线三期工程、6号线、7号线、9号线一期工程和10号线二期工程,都曾入选未来五年地铁建设规划“大名单”。后期建设对于以上线路可能区域或需更加关注,在适当时机提早布局。
7.57条黑臭河道分年度整治
推进南京绿化生态等工程,对区域河道进行整治。南京将加强大气污染防治,优化产业布局和能源结构。
解析:空气、河道等自然环境因素与生活息息相关,后续南京环境品质的改造将与城市建设进行更紧密的联系,对黑臭河道改造或许将与南京海绵城市建设进行结合,不限定为以往的河道清淤等措施,而是用更新的理念对其进行技术改造,或对周边区域形成新局面,对于地产片区环境品质的提升也是重大利好。
 
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