近日，南京市城市规划中提出要高标准建成河西现代化国际性城市中心、大力开发南部新城、举全市之力把江北新区建设成新南京发展龙头。河西、城南、江北新区是南京房地产市场主力板块之一，土地市场供应量、商品房成交量均位于南京前列。本文中土拍网将重点梳理2014年以来南京各板块土地市场情况，重点分析河西、城南、江北三大板块土地待开发量面积及土地消化周期，以供参考。
南京各板块土地存量及消化周期分析
从统计数据分析来看，江宁、浦口、河西三大板块在近三年土地市场宗占据主力地位，出让面积位居前三甲，存量待开发面积也均位于前列，是未来2-3年内南京商品房市场的主力供应区域。
从目前南京整体土地存量来看，目前土地市场存量面积约1684.88万㎡，按近一年商品住宅销售速度来计算，土地消化周期约12个月，若按近三年的商品住宅年均销售量计算，土地消化周期也仅1.6年，处于相对健康水平，市场基本面良好。
南京各板块土地存量及土地消化周期一览表
（注：本表格中统计的数据仅包含住宅及商住性质用地，商业比重未剔除，总建筑面积按最大容积率计算。统计时间2014年1月至2016年9月，土地消化周期按近一年月均去化面积计算，以下皆同）
从土地消化周期来看，郊区刚需板块土地消化周期普遍较低，主城改善性需求板块土地消化周期较长。目前，土地消化周期最短的是六合板块，仅为7个月，主要是因为近三年六合土地出让量低，仅成交8宗地块，但2014年之前出让地块未开发量较多。浦口、城北、江宁等三大刚需及刚改板块市场需求量大，去化速度较快，带动土地消耗速度加快。河西、城南、城东等改善性板块主要以大户型为主，土地消化周期在平均水平之上。
江北浦口板块
江北新区的核心区及中心区均在浦口板块之内，因而江北板块主要统计浦口片区情况，六合不包含在内。此次南京提出要举全市之力把江北新区建设成新南京发展龙头，后期政策支持及开发建设将重点倾斜，规划和配套设施建设也将逐步跟上来，未来依然是南京土地供应粮仓。
2013年至南京青奥会举办的一年之中，浦口曾暂时停止供地一年。2014年以来浦口迎来土地供应高峰期。 2014年至今，浦口共出让29宗地块，已上市销售的有16各项目，还有13个项目尚未开发入市，潜在供应量在316万㎡，土地消化周期在11个月，若排除现房销售的5宗地块（G47、G48、G49、G50、G51），未来两年内也还有267.25万㎡，土地消化周期在9-10个月左右。浦口属于刚需板块，开发商多走高周转线路，土地消耗速度较快。
江北浦口板块地块存量及待开发土地面积一览表
河西板块
河西板块是南京最大的改善性需求板块，价值高地，配套、规划均走在南京新城区发展前列。2014年以来，河西板块土地出让放量，尤其是2015年，共出让8宗地块，2016年目前也成功出让了4宗地块。目前，2014年以来河西出让的地块中仅有4盘上市销售，分别为招商雍和府、鲁能公馆（售完）、金地中心风华、铂悦金陵。胜科星洲府、保利天悦、绿地华侨城滨江星晖、升龙桃花源著预计年内入市。其余地块目前还未动工。
截至目前，河西板块潜在供应量在228.72万㎡，按近一年月均销售量计算，存量待开发面积消化周期在18个月左右，去化周期相对较长。考虑到河西多为利润型项目，重点针对高端改善性需求人群，且今年土地价格飙升，销售价格受到限制，河西几宗高价地块入市时间会更长。
河西板块地块存量及待开发土地面积一览表
城南板块
城南板块包括以南京南站为中心的南部新城板块、铁心桥板块以及南京主要刚需板块之一的板桥板块。随着南部新城建设的推进及红花机场的搬迁，城南板块可开发余力及开发潜力将逐渐显现，有望开发成为南京下一个河西新城。
从目前城南板块开发项目及待开发项目来看，目前南部新城核心区的项目主要有中交锦致、万科九都荟、万科G40、绿地玉晖等，存量及待开发面积约60万㎡。其余主要集中在铁心桥及板桥一块，约90万㎡。截至目前，城南板块潜在供应量合计在151.79万㎡，按近一年月均销售量计算，存量待开发面积消化周期在14个月左右，超过南京整体土地消化周期2个月。
城南板块地块存量及待开发土地面积一览表
后续展望
目前南京主城区已经开发饱和，城市发展区域逐步向郊区新开发的新城拓展，河西新城、南部新城、江北新区成为南京城市发展的3个重要新城中心，此次南京最新城市规划也明确了三大新城的地位。从开发潜力上来看，河西南板块，南部新城红花机场板块及江北新区核心区板块未来可供开发的余粮较多，规划配套也是利好不断，虽然离落实还需一段时间，但依然是未来开发商拿地和购房者买房的考虑的重点板块之一。
值得注意的是本文中统计的是2014年以来的土地存量及待开发量，真实市场存量及待开发量数据应比统计数据大，且2015-2016年市场过热，市场去化速度加快，导致土地消化周期降低。目前土地价格处于高位，且受调控政策的影响，短期内仍难以形成有效供应，但土地消化周期乐观，开发商仍看好后续市场，拿地积极性或将持续。
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