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从规划看地产——城市总体规划对地产开发的影响

来源:

土拍网

作者:

吉圆圆 2016-11-01

摘要城市规划的助力作用，在推动房价上涨的浪潮中担任着重要的位置，医疗、教育、娱乐、交通等各项房价关乎因素都基于规划的管控，随着规划方案的实施,会让一些原本极为普通的地方发生质变，多年前的南京河西，当前的江北新区，都在规划之手下点石成金。在围绕房价、地产的新闻中，也不难发现，规划与房价、地产总是相连，因而了解地产，不能不了解规划。

城市规划的助力作用，在推动房价上涨的浪潮中担任着重要的位置，医疗、教育、娱乐、交通等各项房价关乎因素都基于规划的管控，随着规划方案的实施,会让一些原本极为普通的地方发生质变，多年前的南京河西，当前的江北新区，都在规划之手下点石成金。在围绕房价、地产的新闻中，也不难发现，规划与房价、地产总是相连，因而了解地产，不能不了解规划。

规划是城市建设的重要方面，指导和调控着地产开发：规划与地产彼此相互作用，规划管控和引导着房地产开发，房地产开发作为具体实践环节，反过来又影响着城市规划。从动态和发展的角度看，城市规划为城市的远景发展设计了一个美好的蓝图，但要将规划的设想变为现实，离不开房地产开发的贡献。

我国目前的城市规划编制体系一般划分为总体规划和详细规划两个阶段。两个阶段通过不同的规划层次要求对地产开发进行引导和控制。笔者首先从总体规划对地产的作用进行分析。

1．总体规划通过城市性质、定位来指明房地产开发用地的方向

城市总体规划是城市的发展蓝图，决定一个城市的发展方向和城市性质，城市性质、定位不同，城市的主要职能、主要功能就不同。它直接影响房地产开发的方向与结构。

例如：在风景旅游城市，房地产开发的主要方向应该是旅游、休闲、高档的别墅类项目；对于工业城市的房地产开发，开发项目的户型标准应考虑当地居民的收入水平；而在港口城市，精华的资源就是岸线的资源，房地产开发项目要注重考虑与周边地区的和谐。

在2016年7月批复的南京总体规划中，南京作为东部重要城市的地位得到了进一步明确，城市地位得到了提升，当前我国人口流动主要呈现向东部和东部城市集中的趋势，而南京作为东部重要发展城市，未来在全国范围内或更具人口吸引力。

2．总体规划通过规划城市用地布局来确定房地产业的开发规模、时序和步骤

城市的布局确定了城市规划区范围，即城市空间布局、功能分区以及中心区的位置，对城市性质、人口规模、中心城区空间增长边界、发展时序等，都要进行分析和预测，其中包含大量前瞻性和指导性信息，可供开发商参考。分区规划能够大致框定各居住区、片区、组团用地范围和容量控制指标，其指导作用更加具体。这些对投资者增强投资信心、明确投资方向、搞好投资决策很有帮助。

例如：很多城市布局的新发展区，意味着未来城市发展中心的偏移，于是被移地区价值将得以极大提升，就会加速当地的房地产开发。在10月31日召开的南京党代会上，提出南京的城市空间布局将进一步优化，未来主城区、河西新城、江北新区并重，使江北新区作为新的发展区域，在空间层次上具备了重要地位，而江北新区新的核心地规划，又将改变原有浦口、六合格局。

3．总体规划安排房地产项目用地周围的环境和配套设施

城市基础设施的建设，为房地产开发商选择地段和发展方向提供了依据。比如城市的供水、供电、供热、环卫等基础设施规划对房地产开发有直接的影响。基础设施在交通方面包括城市内外交通系统的布局及主要交通设施的规模、位置等，交通设施的便利性会促使该地块的商业价值得以提升，房地产开发亦可从中获得相关的利益。

例如：城市地铁线路的设计对周边地产价值的影响非常显著。10月31日党代会上提出的城市轨道交通运营里程突破420公里，将进一步完善城市内部交通网络，地产格局随之变化。宁句轨道的建设将使得句容与南京距离更近，远郊板块格局也或因此调整，而南沿江高铁、宁淮高铁、疏港铁路等铁路重点工程建设，将使城市对外交通更加方便，南京节点城市地位提高，周边城市随之也带动发展更好。