最新资讯

 

　　刚刚，央行重磅突发，“降息”了！

 

　　8月15日，央行发布公告：为维护银行体系流动性合理充裕，开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

 

　　MLF下调10个基点，也就意味着本月20号公布的“LPR利率”势必将会迎来调整。为解救房地产市场危机，甚至不排除5年期以上LPR将大幅下降。

 

7月无锡市场核心摘要

 

市场资讯

 

　　政策资讯：7月12日，新吴区促进房地产平稳健康发展实施意见（试行）的实施细则：对于人才购房支持力度加大；

 

　　经济资讯：7月13日，中共中央政治局召开会议部署楼市，保交楼、稳民生，稳市场；7月13日，央行表态继续降低实际贷款利率，让市场主体感受到融资成本下降；

 

　　规划资讯：7月28日，无锡地铁4号线二期工程正式进入围护结构施工阶段。

 

土地市场

 

　　无锡市区：本月无锡市区二批次土拍成交，低溢价国企+民企合作成主流；同期三批次供地上新“抢跑”；

 

　　无锡县市：本月江阴成交2幅主城区地块，江阴国资平台底价获取；宜兴7月成交2幅乡镇地块，由本土企业获取。

 

市区住宅市场

 

　　7月楼市进入短暂修复期，加之受土拍热度影响，整体市场呈缓慢修复阶段，成交数据延后体现。7月整体住宅市场供求量下降，价格持平；

 

　　从成交结构来看，本月无锡商品房成交主力为90-110㎡、200-300万元；受整体经济形势、疫情和高温天气因素影响，刚需首置产品占比较高，部分客户消费持续降级，部分改善客户持观望态度；

 

　　本月新增土地成交量，整体库存量增加，库存去化压力持续。

 

 

政策资讯

 

　　无锡楼市政策

 

　　在全国救市主旋律下，无锡各个区域近两个月新政频发，直接利好购房者、开发商，刺激楼市回暖。

　　

 

无锡土地市场分析

 

无锡市区土地市场分析

 

　　2022年1-7月无锡涉宅用地累计成交建面281万㎡，其中滨湖区、锡山区宅地成交量较高；另外，无锡的第二批集中供地7月22日成功出让16宗地块（其中1幅地块7月25日摇号产生），总占地面积约101.67万㎡，成交总价200.66亿元。

　　

统计范围：无锡市区

 

 

　　7月29日，无锡第三批次集中挂牌11宗地块（惠山1宗，梁溪2宗、锡山1宗、滨湖2宗、新吴3宗、经开2宗），其中包含1宗定销商品房用地，出让面积约53.93万㎡，建面约97万㎡，起拍总价约120.04亿元。11宗地块中，8宗地块最高上限溢价均为15%，11宗地块平均封顶溢价率13.49%（二批次为14.69%），最高限制楼面价19500元/㎡。本批次依然沿用“限地价+摇号”方式，竞拍时间为8月30日9时30分。

 

 

　　2022年第三轮集中供地竞拍关注点：

 

　　1、相比预公告17宗地块，正式挂牌少了6宗，同时相比2021年每批次推量均有所下降，热度不及去年第一批。

 

　　2、继续采用“限地价+摇号”方式，限制马甲，和设最高限价、轮次、溢价率，触顶摇号。

 

　　3、本批次所有地块保证金比例均为20%。

 

　　4、封顶溢价率持平。8宗地块最高上限溢价率15%，若全部封顶摇号成交，平均溢价率13.49%，相比2022年二批次14.68%、首批9.2%，小幅下降。

 

　　5、保证金缴纳方式延续。预公告阶段报名者，正式出让时可“现金+保函”的方式补足该地块剩余竞买保证金，现金比例不小于地块起始价的5%。

　

 

　　热点地块简析

 

　　01

 

 

　　城市区位：地块位于梁溪区锡沪路与通江大道交叉口东北侧，属于通江上马板块。

 

　　地块特殊要求：(1)住宅建筑7-9F，建筑高度控制区内16-18F；其他≤24F；（2）建筑外墙主体使用一体板、石材或同等品质材料。

 

　　周边地价：地块所处通江上马板块近3年成交3幅涉宅地，其中区域最高为去年融创获取的地块楼板价18195元/㎡+6.6万方自持租赁；距离最近为：2020-3-31，中梁&中奥成交庆丰路B地块，楼板价13324元/㎡；模具厂地块2021年8月由金融街摘牌，楼面价17000元/㎡。

 

　　周边房价：周边在售项目，中梁中奥溪涧堂（尾盘），均价26000元/㎡；崇安澜庭·壹号院，精装高层均价31200元/㎡。

 

　　地块环境配套：1.地块处于无锡市中心，属于梁溪科技城范围内，紧靠无锡火车站及汽车客运站，紧邻地铁1号线及3号线交汇站点，交通便捷；2.地块周边配套醇熟，1.5km范围内有胜利门商圈、崇安寺商圈等几大商圈，1km范围内优通江实验小学、东林中学分校、第八人民医院、二院北院等。

 

　　投资建议：项目位于梁溪主城区板块，交通便利，配套完善；地块体量小，无资金沉淀压力，与板块内项目可形成差异，具备一定市场机会。

 

 

　　02

 

 

　　城市区位：地块位于新吴区坊育南路与兴泰路交叉口西北侧地块，属于商贸区板块。

 

　　地块特殊要求：(1)建筑高度控制区住宅18层，其他区域住宅9-15层；（2）建筑立面材质以高品质石材和真石漆为主，临伯渎河住宅建筑采用公建化立面。

 

　　周边地价：地块所处商贸区块近2年成交5幅涉宅地：片区最早一幅，2020-3-10成交，中奥，股转楼板价12000元/㎡；片区最近成交两幅：2021-8-2，大华，楼面地价（商业17%）10915（住宅12880）元/㎡+3万方五星酒店；2021-8-2，龙湖，全外资地块，楼面价14000元/㎡。

 

　　周边房价：周边在售项目，贴身竞品：①大华公园城市，精装高层21200元/㎡，精装洋房25500元/㎡；②建发泊月湾，毛坯高层19500元/㎡，精装洋房23500元/㎡；③相邻旺庄路园区板块，龙湖粼云上府，精装高层22500元/㎡、精装小高层23500元/㎡。

 

　　地块环境配套：1.地块属于新吴区江溪街道商贸区板块，靠近城市主干道金城路高架、快速内环，北侧靠近规划5号线站点，交通便利；2.地块距离新区核心商圈2.5km，1km范围内规划伯渎河商业街、待建万达广场等；周边有金桥小学等优质民办学校，公办学区一般；地块靠近新区产业园，周边有大量产业客群。

 

　　投资建议：项目位于新吴区重点打造商贸区板块，泰伯广场、伯渎河风景廊道已实景呈现，未来地铁5号线泰伯大道设站，此外还有高新万达广场及总投资额16亿元中韩科技园正在紧急筹建中，故小片区引起众多品牌开发商入驻。地块体量适中，与板块内项目可形成差异，具备一定市场机会。

 

 

　　无锡县市土地市场分析

 

　　往年上半年各县市均有宅地成交且存在溢价，但今年受供地减缓和市场下行影响，上半年土拍基本底价成交，且以本地房企、国企和央企拿地为主，土拍热度明显不及往年。2022年7月江阴成交2幅主城区地块；宜兴6月新增成交1宗住宅地块，成交均价12368元/㎡，7月共成交2幅乡镇地块，故拉低了整体成交楼面价。

 

 

　　7月20日，江阴第一批挂牌涉宅地块（2幅、非定销房）出让，由江阴国资平台底价获取。6月30日，宜兴主城区艺术家村东地块成功出让，由无锡国资平台溢价获取；年初成交的两幅高溢价率安置房地块，由本土企业获取。

 

 

　　无锡大市房地差

 

 

　　无锡大市房地差：经开区＞滨湖区＞宜兴市＞新吴区＞锡山区＞梁溪区＞惠山区＞江阴市。

 

 

无锡新房市场分析

 

无锡市区新房市场分析

 

　　无锡市区供求量价

 

　　2022年1-7月，无锡市区受整体市场形势及疫情双重影响，住宅供求市场较去年同期处于低位，成交均价基本持平；梁溪区、惠山区为市区供应主力；经开区以32046元/㎡成交均价持续领跑全市，滨湖区、梁溪区位列均价第二、三位。

 

 

　　无锡市区库存

 

　　2022年7月底，近一年商品住宅月均流速较慢，无锡市区狭义库存561万㎡；另外，2022年7月第二批次集中土拍，致使库存量进一步增加，市场消化缓慢。

 

 

　　无锡市区项目排行榜成交结构

 

　　2022年7月，无锡商品房成交的主力为90-110㎡、200-300万元。从本月成交结构来看，120㎡以下刚需首置产品占比较高，主要是部分客户消费持续降级（行业形势及疫情影响）。

 

 

　　无锡市区项目排行榜

 

　　从单盘来看，1-7月朗诗新郡表现出色，以累计成交27.69亿元、8.05万㎡占据金额、面积榜双料冠军。销售金额排行前十中，上榜的经开区项目数量占据五成；销售面积排行前十中，锡山区、经开区、新吴区项目数量最多。

 

 

江阴新房市场分析

 

　　江阴新房市场住宅供求量价

 

　　江阴7月新增供应11.7万㎡，成交量16.5万㎡；对比去年上半年同期，全市供求处于低位。成交均价因个案带动，有所波动。今年1-7月，澄江街道、云亭街道为主力成交板块。

 

 

　　江阴项目排行榜

 

　　江阴主城区项目为今年1-7月成交排行榜主力，澄江街道占据4席和云亭街道占据5席。绿地·敔山天地以9.70亿元、5.24万㎡夺得江阴成交双料冠军。

 

 

宜兴新房市场分析

 

　　宜兴新房市场供求量价

 

　　2022年1-7月，宜兴住宅新增供应14万㎡，成交30万㎡，对比去年上半年同期，全市供求处于低位。住宅成交均价14618元/㎡。

 

 

　　宜兴项目排行榜

 

　　宜城板块项目在1-7月成交排行榜中独占鳌头，共有6个项目上榜。龙信·御澜氿溪、宜兴和玺分别占据成交金额榜第一，第二位。

 

 

数据截至时间：2022.7.31

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部分新房来源：综合整理

文中所述内容和意见仅供参考，

不构成市场交易和投资建议。