土拍讯  据土拍大数据不完全统计，近两年南通市区国企拿地且尚未入市的项目有14个，涉及崇川区、开发区、中创区和苏锡通园区，总占地面积118.3万㎡，总金额249.8亿元，成交楼面价最高15956元/㎡。据了解，14宗宅地均处于所在板块的核心地段，开发价值颇高，有合作意向的房企可以关注一下。

重点地块分析

★滨江CR21008、R21009、CR21010、R21011和R21012地块

5宗地块同属滨江板块，简称“滨江五子”。滨江板块作为南通市重点发展的板块之一，规划滨江国际学校、滨江小学、滨江景观带、滨江生态花海、船舶文化、塔吊公园、狼山国际邮轮港等一系列重点项目，定位为南通的“国际街区、城市客厅”。

从区位交通方面来看，5宗地块毗邻洪江路、世纪大道、长江路高架和工农路，形成“两横两纵”的交通路网，道路四通八达，此外，规划中的江海快线将穿境而过，出行十分便利；从商业配套方面来看，地块周边分布有中南CBD、文峰城市广场、印象城等工农路轴心繁华商圈，距离南大街步行街也仅有4km车程，商业氛围浓厚；从教育医疗方面来看，地块周边分布有虹桥二中、虹桥第三小学、朝晖小学、南通市第一中学、南通师范学校第一附属小学、滨江小学、南通市第三人民医院、南通市紫琅医院等，教育医疗资源丰富；从生态休闲方面来看，地块所处板块坐拥滨江景观带、滨江公园、狼山国家森林公园、未来还有狼山国际邮轮港等休闲配套加持，宜居指数颇高。

据悉，目前滨江板块范围内仅招商蛇口操盘的滨江道和滨江玺在售，住宅销售均价分别为32610元/㎡和36713元/㎡，板块内纯新房源稀缺。“滨江五子”不限房价，将打造大型商业综合体、星级酒店、社区配套、幼儿园等重要设施，定位为高端品质住宅社区，契合南通市民对高品质美好生活的需求。

★市北R21047地块

R21047地块位于永兴大道北、资生路西，属于市北高新区。近年来，市北高新区发展迅猛，吸引了宜家、山姆等高端商业配套的入驻，各项配套日益成熟。从区位交通方面来看，地块毗邻永兴大道，距离南通火车站3.6km，出行十分便利；从生活配套方面来看，地块距离圆融嘉悦汇不远，周边分布有万象城、万达广场、宜家、山姆、赛格广场等，日常购物方便；从教育医疗方面来看，地块周边分布有南通市张謇第一小学、南通市第二初级中学教育集团总校、南通市第二中学、南通市唐闸医院，南通市第二人民医院等，教育医疗资源丰富。

据悉，地块毗邻唐闸公园，生态环境宜人，周边覆盖多个优质住宅小区，包括君兰天悦、圆融玺悦、新城香溢紫郡、中海碧林湾、公园佳苑、公园南苑、万科白鹭郡、万科翡翠东第、招商雍华府等，居住氛围浓厚。目前，地块周边有世茂璀璨未来、碧桂园公园星荟、崇州云玺、北纬31°等众多新盘在售，均价22000元/㎡左右。R21047项目将打造15-17F高层现代住宅，为区域市场积极补仓。

★五龙汇R22002地块

R22002地块位于晏园南岸东侧，属于崇川区五龙汇板块，背靠通吕运河，离轨道交通2号线钟秀路站仅500m，紧邻江海大道，交通便捷。地块周边万达广场、1912商业文化区、山姆会员店、宜家家居、百安谊家、奥特莱斯、南大街等配套齐全，与国家5A级景区——濠河相距不远，风景宜人。

该地块由南通市城镇房地产开发有限公司以底价竞得，地块“小而精”，楼面价14545元/㎡，房屋最高备案均价32000元/㎡。据悉，地块周边多为二手项目，无新盘在售，次新盘雅居乐鑫基公馆和绿城蘭园二手均价2.6万/㎡左右。据规划条件显示，R22002地块内建筑采用北高南低布局，南侧住宅不超过5层且总建筑面积不超过3000㎡，北侧住宅不超过12层，将打造低密滨水住宅产品。

★中创CR21032、CR22006地块

两宗地块均属于当前重点发展的南通城市新中心——中央创新区，该板块坐拥南通地铁双轨，覆盖有会展中心、大剧院、美术馆、紫琅一小、通中附属实验学校、紫琅湖实验小学、仁济医院（在建）、金鹰世界（在建）、金鹰超高层、紫琅新天地、万豪酒店、金融商务中心等重大优质配套，区域前景向好。

CR21032地块位于静海大道西、崇川路南、十八湾横河北、规划道路东侧，周边配套丰富。就交通配套而言，地块毗邻地铁1号线静海大道站，周边通沪大道高架、洪江路高架、通盛大道高架林立，交通出行十分便捷；就生活配套而言，地块周边有国城生活广场、大润发、南通国际会议中心、南通大剧院、南通美术馆以及在建的金鹰世界、紫琅新天地和万豪酒店等，公建配套设施丰富；就教育医疗而言，地块周边分布紫琅一小、八一小学、八一中学、仁济医院等，教育和医疗资源日益丰富；就生态环境而言，地块西侧即是紫琅湖公园，周边分布有人文纪念馆、环保公园等，生态环境怡人。

该地块由南通轨交集团旗下的国城置业竞得，楼面价15015元/㎡，未来房屋最高备案指导均价30000元/㎡。目前，地块规划已出炉，项目占地面积3.88万㎡，总建筑面积11.87万㎡（其中，8.1万㎡计容），规划有9栋18-23F住宅和3栋商业，将打造真正意义上的地铁上盖项目。

CR22006地块位于洪江东路南、崇州大道东，东侧毗邻风光旖旎的紫琅湖公园，周边仁恒公园世纪、万科方圆、华润悦府等高档楼盘林立，紫琅一小、大型购物超市，以及正在建设中的仁济医院、邻里中心等文教卫和商业设施一应俱全，居住氛围浓厚。地块步行5分钟即可到达建设中的轨道交通1、2号线，10分钟可达国际会议中心、展览中心、大剧院、美术馆和企业总部中心、金融商务中心，距离中央商务区仅10分钟车程，交通出行便捷，功能配套齐全。

据了解，该地块竞拍时有招商、银洲、中海和科创产发4家房企参与，最终南通市中央创新区科创产业发展有限公司以13899元/㎡楼面价成功竞得该地块，溢价率6%，房屋最高备案均价32000元/㎡。据资料显示，地块周边有多个项目在售，其中，西侧紫琅天成销售限价29800元/㎡，西北侧龙光越秀天皓名邸销售限价30000元/㎡，均以改善型客群为主。根据规划条件，CR22006地块将打造多层、小高层、高层等业态的滨水高端住宅产品。

★开发区CR22005地块

CR22005地块位于东方大道东、星湖大道南侧，是开发区重点规划区域，地块距离地铁一号线约2km，交通相对便利。地块西临大学城，周边配套齐全，永旺梦乐城、世茂广场、星湖101均在1.5km辐射范围内，商业氛围浓厚。

据悉，地块南侧碧桂园都会星宸在售，限价17000万元/㎡，去化已超7成；由炜赋和新松置业打造的龙腾华府限价21500元/㎡，首开时间待定。根据规划条件，炜赋天鹏底价竞得的CR22005地块规划为商住混合用地，划分两个功能区，功能区一建筑面积3.4-3.6万㎡，其中办公建筑面积不低于1.5万㎡，商业建筑面积不高于2.1万㎡，功能区二建筑面积不高于13.8万㎡，该地块将打造小高层、高层等住宅产品，房屋最高备案均价19800元/㎡。

★苏锡通R21035、R21049、R22007、R22015地块

4宗地块均属于苏锡通园区苏通板块，板块直达苏通大桥，迅速切换上海、苏州等城市，同时规划有江海快线，交通出行十分便捷，区位优势凸显。地块周边分布有福地商业中心、文峰千家惠超市、金英湖大酒店等商业配套，近享诺德安达双语学校、英国惠灵顿国际双语学校、苏通科技产业园区实验小学、苏通科技产业园区实验中学、南通大学附属医院苏通分院的咫尺便利，生活配套日益完善，开发前景较大。

近年来，园区内入驻了万科、中南、碧桂园、弘阳、卓越、中铁、金科等多家品牌房企，打造出了金科城、万科海上传奇、中铁九溪源著等多个优质住宅项目，居住氛围相对浓厚。根据规划条件，滨江房产竞得的这4宗地块将打造多层、小高层、高层等业态住宅产品，房屋最高备案均价14910-16000元/㎡不等。

土拍研究院点评

2021年至今，南通市区共进行过5次集中供地，这些地块最终被民企、央企、国企或以上联合体的形式竞得，而本地国企竞得地块多为独立操盘（例如：炜赋华府）或者跟品牌房企合作（例如：招商公园道、绿城桂语朝阳、紫琅天成）。实践表明，跟招商、绿城、金地等实力强、口碑佳的房企合作后，土地将发挥其最大的价值，房屋的利润率和去化率均得到有效保障。根据通房e办最新数据显示，入市半年多，招商公园道和紫琅天成的去化率分别达到65%和54%，在市场普遍遇冷的大背景下，流速还是相对较高的。

实际上，去年开始，楼市的气氛就多了几分“微妙”，越来越多的品牌房企不再活跃于土拍的“精彩厮杀”，反而大力寻求小股操盘机会或拓展代建代管业务。而本土国企依托于手中的优质土储资源，如果能争取到市场上最优秀房企的合作，引入专业团队操盘，将大大提升项目价值实现的机会，同时，国企自身也可以在合作的过程中，充分吸收优秀团队的技术与经验外溢。可以预见的是，房企以操盘、代建等形式和本土国企合作，大概率会成为南通楼市接下来的主旋律。