土拍研究院   数据截至时间：2022.8.31

 

8月无锡市场核心摘要

 

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市场资讯

 

　　政策资讯：8月12日，无锡二套贷款首付比例下调。

 

　　经济资讯：2022年上半年长三角各城GDP成绩单出炉，无锡第六；8月22日，继央行下调中期借贷便利操作（MLF）利率后，本月1年期、5年期以上LPR双双下调。

 

　　规划资讯：8月5日，锡地铁6号线工程土建设计项目招标公告；8月23日无锡南站效果图曝光；无锡人等了16年的巨无霸商业悦尚奥莱试营业，9月9日正式营业。

 

2

土地市场

 

　　无锡市区：本月无锡市区三批次土拍成交，均底价成交，朗诗为本轮成交最亮眼非国资企业；四批次8月15日预公告12幅地块，预计9月正式挂牌；

 

　　无锡县市：本月江阴成交3幅乡镇安置房地块；宜兴成交2宗宜城板块城北片区地块，由宜兴城建获取，另成交2宗官林高溢价率安置房地块，由本土企业获取。

 

3

市区住宅市场

 

　　8月多项目以价换量，效果显著，成交量明显上扬；受高改项目集中备案影响，均价稳中有涨。

 

　　从成交结构来看，本月无锡商品房成交主力为120-144㎡、200-300万元；144㎡以上住宅取消限购政策以及二套首付比例降低已传导至住宅市场端，政策效果开始显现，140-180㎡再改类产品扩容明显。

 

政策资讯

 

无锡楼市政策

 

　　在全国救市主旋律下，无锡各个区域近两个月新政频发，直接利好购房者、开发商，刺激楼市回暖。

 

 

无锡土地市场分析

 

无锡市区土地市场分析

 

 

 

　　2022年1-8月无锡涉宅用地累计成交建面378万㎡，其中滨湖区、新吴区涉宅地成交建面较高；另外，无锡的第三批集中供地8月30日成功出让11宗地块，总成交建面97万㎡，成交总价120亿元。

 

　　统计范围：无锡市区

 

 

　　8月30日，无锡第三批次11宗地块集中成交，成交总占地面积54万㎡，成交总价120.04亿元，11宗均底价成交。无锡2022年第四批次集中出让已于8月15日预公告，拟于9月正式挂牌。

 

　　本次依旧以地方国资为拿地主力，国企拿地宗数占比83%，拿地金额占比89%。太湖新城发展包揽经开区2宗地块，总拿地金额26.7亿，锡西城投以9.4亿竞得惠山区钱桥地块，山水慧谷城镇建设发展包揽滨湖区2宗，包括1宗商业占比较高的商住地和1宗定销房地块，总金额9.2亿元。新吴区3宗则全部由新发收入囊中，共斥资47.4亿。非国资企业朗诗，斩获梁溪区2宗地块，总金额13.5亿。

 

 

热点地块简析

 

01

 

　　城市区位：地块位于梁溪区锡沪路与通江大道交叉口东北侧，属于通江上马板块。

 

　　地块特殊要求：(1)住宅建筑7-9F，建筑高度控制区内16-18F；其他≤24F；（2）建筑外墙主体使用一体板、石材或同等品质材料。

 

　　周边地价：地块所处通江上马板块近3年成交3幅涉宅地，其中区域最高为去年融创获取的地块楼板价18195元/㎡+6.6万方自持租赁；距离最近为：2020-3-31，中梁&中奥成交庆丰路B地块，楼板价13324元/㎡；模具厂地块2021年8月由金融街摘牌，楼面价17000元/㎡。

 

　　周边房价：周边在售项目，中梁中奥溪涧堂（尾盘），均价26000元/㎡；崇安澜庭·壹号院，精装高层均价31200元/㎡。

 

　　地块环境配套：1.地块处于无锡市中心，属于梁溪科技城范围内，紧靠无锡火车站及汽车客运站，紧邻地铁1号线及3号线交汇站点，交通便捷；2.地块周边配套醇熟，1.5km范围内有胜利门商圈、崇安寺商圈等几大商圈，1km范围内优通江实验小学、东林中学分校、第八人民医院、二院北院等。

 

　　成交分析：历经数月，我市积极响应中央“因城施策用足用好政策工具箱”，但政策端的松绑尚未传递显现在销售市场端，诸多房企对土地市场关注度受限。另遂本轮土拍紧跟着上一轮土拍直接启动，中间间隔的时间短，仅梁溪区两宗地块与朗诗合作，其他均为底价由国资公司直接成交。

 

 

第四批次预公告地块情况

 

　　8月15日，无锡第四批次12宗地块预公告，总占地面积81万㎡，其中梁溪区4幅、锡山区2幅、惠山区3幅、新吴区3幅（滨湖区、经开区无），本批次拟于9月正式挂牌。

 

 

无锡县市土地市场分析

 

　　今年1-8月江阴宜兴土地市场亦受供地减缓和市场下行影响，供地量大幅缩减，成交也以本地房企、国企拿地为主。2022年8月江阴无商品房住宅地块成交；宜兴8月成交2宗宜城板块城北片区地块，由宜兴城建获取。

 

 

　　2022年8月江阴成交3幅乡镇板块（新桥、利港、璜土）安置房地块；宜兴8月成交2宗宜城板块城北片区地块，由宜兴城建获取，另成交2宗官林高溢价率安置房地块，由本土企业获取。

 

 

无锡大市房地差

 

　　无锡大市房地差：经开区＞滨湖区＞宜兴市＞新吴区＞梁溪区＞锡山区＞惠山区＞江阴市。

 

无锡新房市场分析

 

无锡市区新房市场分析

 

无锡市区供求量价

 

　　2022年1-8月，无锡市区受整体市场形势及疫情双重影响，住宅供求市场较去年同期处于低位，8月全市成交均价小幅上涨；梁溪区、经开区为市区供应主力；经开区以32141元/㎡成交均价持续领跑全市，滨湖区、梁溪区位列均价第二、三位。

 

 

无锡市区库存

 

　　2022年8月底，近一年商品住宅月均流速较慢，无锡市区狭义库存559万㎡。

 

 

无锡市区项目排行榜成交结构

 

　　2022年8月，无锡商品房成交的主力为120-144㎡、200-300万元。144㎡以上住宅取消限购政策以及二套首付比例降低已传导至市场端，政策效果开始显现，140-180㎡高改类产品扩容明显。

 

 

无锡市区项目排行榜

 

　　从单盘来看，1-8月朗诗新郡表现出色，以累计成交30.03亿元、8.79万㎡占据金额、面积榜双料冠军。销售金额排行前十中，上榜的经开区项目数量占据五成；销售面积排行前十中，经开区、新吴区、锡山区项目数量最多。

 

 

江阴新房市场分析

 

江阴新房市场住宅供求量价

 

　　江阴市场依旧延续去库存的节奏，8月新增供应0.7万㎡，成交量8.1万㎡；对比去年上半年同期，全市供求处于低位。成交均价上，因本月成交乡镇项目占比较高有所回落。今年1-8月，澄江街道、云亭街道为主力成交板块。

 

 

江阴项目排行榜

 

　　江阴主城区项目为今年1-8月成交排行榜主力，澄江街道占据4席和云亭街道占据4席。绿地·敔山天地以11.99亿元、6.43万㎡夺得江阴成交双料冠军。

 

 

宜兴新房市场分析

 

宜兴新房市场供求量价

 

　　2022年1-8月，宜兴住宅新增供应22.7万㎡（其中8月，丁蜀两个项目、徐舍一个项目集中取证，供应量增加），成交34.7万㎡，对比去年上半年同期，全市供求处于低位。住宅成交均价14470元/㎡。

 

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宜兴项目排行榜

 

　　宜城板块项目为1-8月成交排行榜上的主力军，共有6个项目上榜。龙信·御澜氿溪、雅达阳羡溪山分别占据成交金额榜第一，第二位。

 

 

　　免责声明：

　　部分新房来源：综合整理

　　文中所述内容和意见仅供参考，

　　不构成市场交易和投资建议。