市场总是风云变幻，土拍市场也不例外。

 

　　2021年下半年以来，全国融资渠道收紧，房企资金面捉襟见肘，拿地计划大幅缩减，一个明显的现象就是，我们很难在土拍中看见外地房企和民企的身影了，城投“托底”浓度前所未有的高。

 

　　囤下大量土地后，城投可谓“有锅有食材”。这些国资平台拿的地，将会如何开发建设呢？如果开发，对于不太擅长房地产项目开发的城投企业来说，是以代建的形式开发还是自行操盘开发呢？据小编了解，目前城投拿完地主要有三种开发模式：

 

1 用于抵押融资，此类土地阶段性并没有开发价值，城投公司以土地资产作为抵押，向银行等金融机构贷款，或者发债。

 

2 拿地后全部转让给房企，房企以收购的形式进行开发。

 

3 引入房企小股操盘，“房企+城投”组合出道。

 

　　从无锡市场来看：

 

　　2021年三季度开始，城投开始走入大众视野。全年宅地共成交62宗，除定销房外有15宗被梁溪城投、滨湖城投、山水慧谷、文商旅等国资平台竞得。

 

　　从已发布的公示来看，除了定销房项目，无锡市面上城投竞得的项目多数采取第三种方式，如红豆+城南置业联合开发二泉地块、鸿山两宗地引入宝龙操盘、金地和国联信托联手打造滨湖区原东吴大酒店地块等等。

 

　　截至今年10月，有9宗已有动作，其中5宗进入规划方案设计阶段，3宗公布案名的项目有望年底入市。

 

 

金地华著

（XDG-2021-83号地块）

金地+国联信托

 

　　金地华著所在的原东吴大酒店地块，于2021年11月被无锡市滨湖城市投资发展集团有限公司底价竞得，楼面地价12472元/㎡（住宅楼面价18392元/㎡），总价7.863亿。

 

　　今年9月，无锡产权交易所正式官宣：无锡城誉置业有限公司100%股权项目以底价20198.313027万元成交，由金地、国联信托联手打造。项目由5栋住宅组成，1#、3#总高26F，4#总高8F，5#、6#总高10F，2#、7#8#为商业、办公用房。

 

 

　　项目卖点：

 

　　1、项目隶属于河埒口板块，周边商业服务、交通出行优势显著，西侧一路之隔即是万达广场商圈，10分钟内可步行至地铁2号线大王基站，出行十分便捷。

 

　　2、周边康桥府、中城誉品等都曾是无锡楼市的热门楼盘，二手挂牌均价超2.4万/㎡。周边无新房在售，后期基本上是无竞品状态。

 

桂语和风

（XDG-2021-62号地块）

惠山国控+绿城管理

 

　　桂语和风所在的复地北B地块，位于惠山新城锡澄路与堰新路交叉口西南侧。2021年11月1日，广厦置业以总价17.62亿拿下复地北B地块，成交楼面地价15491元/㎡。

 

　　今年10月，惠山国控与绿城管理合作，携手打造无锡有一座“桂语系”产品——桂语和风。这也是绿城首次进驻惠山。根据规划，项目将打造15栋总高14-27F高层住宅、4栋配套用房及地下室等。

 

 

　　项目卖点：

 

　　1、项目对面是惠山区的吴文化公园，还有惠山新城中央公园、惠山区全民健身中心等大型利民场所距之不远，宜居属性强。周边路网发达，城市主干道惠山大道，凤翔快速路、政和大道等环绕期间，距离堰桥地铁站约3公里。

 

　　2、周边有省锡中实验学校第二小学、堰桥实验小学、堰桥中学等丰富的教育资源环伺。江苏省锡山高级中学，与项目只有一河之隔。

 

美的云璟

（XDG-2021-74号地块）

恒创+美的

 

　　美的云璟所在的无锡学院北地块，位于锡东新城商务区东翔路与站八路交叉口西北侧，2021年11月1日，无锡恒创城镇化建设发展有限公司以总价21.51亿拿下，成交楼面地价15800元/㎡。

 

　　目前该项目备案均价已公示，毛坯28020元/㎡，基本装修价格2000元/㎡，综合备案均价为30020元/㎡，无锡3万+/㎡的赛道上又多了一个新盘。

 

 

　　项目卖点：

 

　　1、位于锡东新城商务区，板块热度较高，紧邻无锡东站及2号线地铁站。

 

　　2、项目紧邻无锡学院，周边还有锡东高级中学、协和双语国际学校、天一实验学校、锡山实验小学文景校区等学校，教育资源相对丰富。

 

朗诗+新发锡义路项目

（XDG-2021-14号地块）

 

　　该项目位于新吴区锡义路与新阳路交叉口西南侧，于去年8月由新发集团以11591元/㎡的价格竞得。公告显示，该地块建设单位为无锡市新发锦湖置业有限公司，根据朗诗地产发出的海报看来，该地块将由朗诗和新发共同开发。

 

 

　　根据当时放出的地块出让条件可以看到，该地块为现房销售，最高毛坯销售均价为21546元/㎡，且购房者需要符合新吴区人才房政策。

 

和居投资+地铁生态宛山湖项目

（XDG-2021-73号地块）

 

　　该项目位于锡山经济技术开发区锡沪路南、联福路西，建设单位为无锡宛福置业有限公司，去年第三次集中供地中，宛山湖开发区9号地块被无锡和居投资发展有限公司以成交楼面价11571元/㎡的价格底价竞得。

 

　　根据公示公告显示，该项目建设单位为无锡宛福置业有限公司，由无锡和居投资发展有限公司和无锡地铁生态置业投资有限公司控股，共规划建设39栋住宅。

 

 

　　项目卖点：

 

　　项目位于宛山湖新城，附近就是在售的万科四季都会。作为锡山区重点规划的新城，宛山湖科技新城规划面积43.05平方公里，拥有全长6000余米的宛山湖，这是锡东片区尚未开发的自然生态资源。

 

　　如果说2021年城投公司的出现是为了短暂破局，那么2022年对其来说更多的是维稳。基于稳定市场及财政收入的目的，城投平台及国企成为拿地的主力，拿地占比不断攀升，一路高歌猛进。

 

　　据统计，2022年，无锡已完成三批次的集中供地中，成交的35宗地块中，有超过25宗地块由城投公司竞得。目前，已有多宗地块调整受让人，部分地块将与知名房企合作开发。此外，蓝城竞得的原锦和地块、仁恒竞得的夹城里地块等也将与地方国企共同开发。

 

 

　　值得一提的是，经开区区吴都路与华谊路交叉口西北侧地块或于年内抢跑，目前案名已经公布，将由太湖新城、朗诗地产、鸿地地产三家联合开发。该项目是今年5月一批次集中供地中出让的“融创山水江南东地块”，也是今年经开区出让面积最大的一宗居住用地。

 

心海合印

（XDG-2022-14号地块）

太湖新城+朗诗地产+鸿地地产

 

　　项目出让面积112498.6㎡，成交总价38.383亿，楼面地价18177元/㎡，规划建设16栋高层及13栋小高层。

 

 

　　项目卖点：

 

　　1、处于经开区与新吴区太科园板块的交界处，与新吴区万达广场直线距离大约不足2公里，周边还有和畅睦邻中心、和风商业街、华庄商业广场等配套，开车出行的话，沿着吴都路向西行进，很快可以到达海岸城、万科·方糖等地。

 

　　2、项目体量大，超10万方，可塑型强，引入朗诗合作开发，打造绿色科技系统，以科技赋予住宅生命力。

 

　　联合开发是风险也是机遇

 

　　后地产时代，机会和风险并存。随着销售的复苏、政策的松绑以及金融环境的相对宽松，对于站在市场化转型十字路口的民企来说，想要介入集中供地的核心城市，当下正是一个绝佳的转型机会！

 

　　近年来，无锡联合开发的地块越来越多，由于房地产项目前期投入金额大，不同项目类型往往对房企的操盘能力要求也不同，因此房企和城投之间通过联合操盘、合作开发的模式来打造项目。这样做一方面可以优势互补，另一方面可以分散投资风险，扩大销售规模和市场份额。

 

　　“保交楼”或许还得看城投

 

　　今年7月底，中央政治局会议首次提到“保交楼”。

 

　　8月下旬，国常会上住建部、财政部、人民银行等多部门又提出要完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

 

　　基于这样的基调，“保交楼”也成了各地方政府工作的重要任务。而城投平台受地方政府管辖，一方面能大概率避免烂尾，另一方面可以通过纾困基金、政策性银行的专项贷款等解决“保交楼”的资金来源等核心问题，因此城投平台在“保交楼”方面的发力将更为重要。

 

　　写在最后：

 

　　在“房住不炒”的政策高压下，住宅市场不断呼吁产品要回归居住本质，坚持产品创新、深化提升产品力已成为行业共识。作为出身于无锡本土的平台房企，拥有更懂无锡人、更懂无锡生活的先天优势，而接下来平台城投公司需要重点思考如何将这种优势转化到产品创新上，输出更多击中无锡人需求的产品。