土拍研究院

　　数据截至时间：2022.10.31

 

10月无锡市场核心摘要

 

　　1 市场资讯

 

　　政策资讯：10月5日，滨湖区发布高技能人才补贴。10月13日，财政部发文城投兜底土拍或被禁止。10月16日，“二十大”坚持“房住不炒”定位。

 

　　城市建设：10月8日，公积金首套房利率下降。

 

　　规划资讯：10月11日，伯渎河文化游园及配套设施工程规划设计方案批前公示；10月11日，无锡医疗健康产业园项目规划设计方案批前公示；10月18日，梅里中学二校区新建工程建设项目用地预审与选址意见书批前公示；10月19日，无锡市五爱小学雪枫分校新建工程项目建设用地规划许可证批前公示；10月20日，堰桥吴文化公园提升改造工程（报告厅）规划设计方案审查批前公示；10月24日，无锡食品科技园北兴塘河滨水公园工程项目规划设计方案批前公示；10月27日，洋溪体育绿地景观工程选址意见书批前公示。

 

　　2 土地市场

 

　　无锡市区：10月无锡市区第四批次集中出让，10月25日成交共13宗地块，出让面积76.22万㎡，成交总价163.78亿元，均底价成交。第五批次集中出让，10月28日挂牌共14宗地块，出让面积90.45万㎡，起始总价224.14亿元，将于11月29日竞拍。

 

　　无锡县市：10月江阴供应7宗涉宅地块，本月成交2宗涉宅地块，均由江阴本土企业获取；宜兴10月成交3宗宜城片区地块，均由宜兴本土企业获取。

 

　　3 市区住宅市场

 

　　10月开发商结合国庆假期，举办主题活动、多盘联动、包装逼定折扣，加大促销力度；同时政策端再出利好，成交呈现量升价跌态势。

 

　　从成交结构来看，本月无锡商品房成交主力为110-120㎡、200-300万元。

 

政策资讯

 

　　无锡楼市政策

 

　　无锡近期出台限购放宽、社保门槛降低、首付比例下调、贷款利率下降、公积金额度提高、增值税免征年限减少、人才补贴力度加大等诸多利好，促进楼市回暖健康发展。

 

无锡土地市场分析

 

　　无锡市区土地市场分析

 

　　2022年1-10月无锡涉宅用地（不含安置）累计成交建面483万㎡，其中惠山区、滨湖区涉宅地成交建面较高；无锡第五批集中供地于10月28日挂牌，将于11月29日竞拍，出让占地面积约90万㎡，建面170万㎡，起拍总价约224亿元。

 

　　统计范围：无锡市区

 

　

 

　　2022年第四批次集中出让地块成交情况：

 

　　10月25日，无锡第四批次集中出让13宗地块（惠山3宗，梁溪4宗、锡山2宗、滨湖1宗、新吴3宗），出让面积约76.22万㎡，建面约150.80万㎡，成交总价163.78亿元，均底价成交。

 

 

　　2022年集中出让第五批次挂牌地块情况：

 

　　10月28日，无锡第五批次集中出让挂牌14宗地块，共计用地面积90.4万㎡，其中，梁溪区3宗（均为定销商品房）、锡山区3宗、惠山区33宗、滨湖区2宗、新吴区2宗，经开区1宗，其中除配置少量社区商业外，仅新吴区气象站南侧地块要求配置1座3万方酒店需自持，同时，该地块挂牌文件中明确了学区；14宗地块均设置最高限价，达最高限价后摇号确定竞买人。无锡2022年第五批次集中出让地块，未预公告，直接正式公告，10月28日挂牌，11月28日交保，11月29日竞拍。

 

 

　　第五批次供应热点地块简析

 

　　01

 

 

　　城市区位：地块位于无锡经开区南侧，西侧紧邻总投资70亿的奥体中心（规划)，未来将打造成长三角最生态的体育旅游业态标杆项目。

 

　　地块特殊要求：(1)住宅建筑≥4层，且≤80米，充分考虑太湖沿线景观要求；（2）住宅成品房比例100%。（3）三星绿建面积达到总建面积100%，住宅建筑主体立面应使用一体板，石材或同等品质材质，阳台栏板主体应使用双层中空玻璃；应重点提高沿城市道路的建筑北立面及山墙面的设计标准；地块东南侧需结合代建街旁绿地，开敞空间设置一组城市雕像。

 

　　周边地价：地块所处经开区奥体板块，最近成交为：①2022-05-07，南外国王西A地块，太湖新城19001元/㎡；②2022-05-07，南外国王西B地块，太湖新城19002元/㎡；③2021-08-02，仁恒中瑞生态城地块12939元/㎡（折住宅部分18690元/㎡）。

 

　　周边房价：周边在售项目：①愉樾天成，精装高层31000元/㎡；御璟天玺叠墅600-1000万元/㎡；②仁恒海和院叠墅800-1200万元/套。③仁恒海和院，叠加1000万元-1400万元/套。

 

　　地块环境配套：地块区位优势十分优越，周边商旅休闲配套设施完善。目前经开区已集聚了海岸城、八方汇、万科方糖等大型商业配套，山姆会员店月底也即将开业，距离地块不远的愉樾天成项目规划自带商业配套，此外经开还有多个商业配套正在规划中。休闲配套方面，地块南侧即为贡湖湾生态湿地公园，区域内还有尚贤河湿地公园、巡塘古镇、太湖新城体育公园、金匮公园等，生态景观资源丰富。地块西侧紧邻奥体中心，华发项目也将配建大型专业性体育球馆。此外，地块与新吴区规划中的无锡太湖湾国际文化艺术中心暨无锡交响音乐厅也相去不远。

 

　　地块价值及机会：地块周边商旅休闲配套设施完善，无锡市少年宫、太湖新城体育公园、尚贤河湿地公园、华庄商业广场、太湖国际博览中心等均在10分钟车程内。南望太湖及贡湖湾湿地公园，自然资源丰富，风景优美，还有规划中的奥体中心加持，是个集多元配套于一身的好项目，含金量十足，高端客群关注度极高。

 

 

无锡县市土地市场分析

 

　　今年1-10月江阴、宜兴土地市场持续供地放缓节奏，成交也以本地房企、国企为主。2022年10月江阴供应7宗商品住宅地块，本月成交2宗涉宅地块，均由江阴本土企业获取；宜兴10月成交3宗宜城片区地块，均由宜兴本土企业获取。

 

 

　　供应/成交明细：2022年10月江阴成2宗地块，均位于主城澄江街道，分别由江阴新国联、江阴城发获取。2022年10月宜兴成交3宗涉宅地块，均位于主城宜城片区，均由宜兴路通获取。

 

 

无锡大市房地差

 

　　无锡大市房地差：滨湖区＞经开区＞惠山区＞宜兴市＞锡山区＞新吴区＞梁溪区＞江阴市。

 

 

无锡新房市场分析

 

　　无锡市区新房市场分析

 

　　无锡市区供求量价

 

　　2022年9月多项目加大营销力度以价换量，成交量在10月开始体现，住宅供求市场较去年同期处于低位，10月全市成交量增加、成交均价小幅下降；梁溪区、经开区为市区供应主力；经开区以32176元/㎡成交均价持续领跑全市，滨湖区、梁溪区位列均价第二、三位。

 

 

　　无锡市区库存

 

　　2022年10月底，近一年商品住宅月均流速迟缓，无锡市区狭义库存568万㎡。

 

 

　　无锡市区项目排行榜成交结构

 

　　2022年10月，无锡商品房成交的主力为110-120㎡、200-300万元。从本月成交结构来看，100-120㎡首置产品仍是市场主力，90㎡以下刚需产品扩容，140-180㎡高改类产品势弱。当前市场多个刚需盘项目为扭转颓势，采用“以价换量”策略，刚需客户置业上涨，改善需求短期收缩。

 

 

　　无锡市区项目排行榜

 

　　从单盘来看，1-10月新郡表现出色，以累计成交36.09亿元、10.69万㎡占据金额、面积榜双料冠军。销售金额排行前十中，上榜的经开区项目数量占据五成；销售面积排行前十中，经开区、新吴区项目数量最多。

 

 

江阴新房市场分析

 

　　江阴新房市场住宅供求量价

 

　　江阴10月新增供应2.1万㎡，成交量7.3万㎡；对比去年同期，全市供求处于低位。成交均价本月小幅回升。今年1-10月，澄江街道、云亭街道为主力成交板块。

 

　　江阴项目排行榜

 

　　江阴主城区项目为今年1-10月成交排行榜主力，澄江街道占据4席和云亭街道占据5席。绿地·敔山天地以10.08亿元、5.44万㎡夺得江阴成交双料冠军。

 

 

宜兴新房市场分析

 

　　宜兴新房市场供求量价

 

　　2022年1-10月，宜兴住宅新增供应31.2万㎡，成交39.5万㎡，对比去年同期，全市供求处于低位。1-10月住宅成交均价14736元/㎡。

 

 

　　宜兴项目排行榜

 

　　宜城板块项目为1-10月成交排行榜上的主力军，共有6个项目上榜。雅达阳羡溪山、龙信·御澜氿溪分别占据成交金额榜第一，第二位。

 

 

　　免责声明：

　　部分新房来源：综合整理

　　文中所述内容和意见仅供参考，

　　不构成市场交易和投资建议。