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民营房企TOP50市场占有率同比下滑13%

来源:

丁祖昱评楼市

作者:

- 2022-09-27

摘要 2022年至今,整体房地产市场压力巨大, 8月,受极端高温天气、国内疫情多点散发等因素影响,房地产市场再度走弱。

2022年至今,整体房地产市场压力巨大, 8月,受极端高温天气、国内疫情多点散发等因素影响,房地产市场再度走弱。

  

百强房企实现单月销售操盘金额5190.1亿元,环比较上月基本持平;同比降低32.9%,降幅略有收窄。累计业绩来看,百强房企1-8月销售操盘金额的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。

  

在这其中,我们发现,2022年1-8月TOP50房企中民企上榜数量共计28个,较去年同期下降4个,合计销售金额20672.9亿元,同比跌幅58%。民营房企市场占有率已明显下滑。

 

01 民企TOP50占有率同比下滑13%

  

8月,企业销售延续2022年以来的低迷表现,百强房企中近6成企业单月业绩环比降低,其中12家企业的环比降幅在30%至50%之间,10家企业环比降幅超过50%。

  

同时,8月也有部分规模房企项目业绩表现较佳。其中,一部分国央企如中海、建发、金茂等在当前市场的正向刺激反馈下,实现了不错的销售去化。

  

民营房企方面,表现相对较差,据CRIC统计2022年1-8月TOP50房企中民企上榜数量共计28个,较去年同期下降4个,合计销售金额20672.9亿元,同比跌幅58%。

 

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具体来看,民营房企中,两极分化情况严重,头部房企如碧桂园、万科表现出色,在百强房企操盘排行榜中长期领跑,并荣登第一、第二位,操盘金额分别为3046.6亿元及2753.7亿元,明显高于其他房企。

  

注:万科为混合所有制企业,据全国工商联发布“2022年中国民营企业500强”榜单,本文归为民营企业。

  

除此之外,其他民营房企的业绩及排名都出现明显下滑。

  

从销售占比情况看,民企销售金额占TOP50房企销售金额53%,较去年同期下降13个百分点。虽然目前民营房企的整体销售仍微高于其他房企,但市场占有率下滑明显。

 

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02 七成营收同比下滑,利润空间被挤压​

  

近年来企业利润空间持续受到挤压,2021年利润规模负增长。企业整体利润率水平持续下行探底,企业各项利润率指标均降至历史较低水平。

  

8月,多家规模房企在2022年中期业绩披露中发布盈利预警,主要表现为利润规模负增长以及利润率指标的显著下滑。其中,部分民营企业录得净利润亏损。

  

也有表现较好的民营房企,如2022上半年万科以2069.2亿元夺得民营房企“营收王”,碧桂园以1623.6亿元位居第二。典型房企中营收规模同比增长的有6家,其中龙湖营收同比涨幅超55%,七成房企营收下滑。

  

上半年,万科实现净利润181.0亿元在典型房企中居首,5家房企在期内发生亏损。其中,4家房企净利润由盈转亏,其中融信净利润跌幅达539.42%。归母净利润方面,万科保持在百亿元之上占据榜首,仅有4家房企归母净利润为正且实现同比增长;

  

典型房企中仅龙湖、万科实现营收与利润同增,6成左右房企受市场大环境影响,营收与利润齐跌。

 

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从营收构成占比来看:现阶段房地产业务仍占营收主导地位,为打破行业发展瓶颈,房企多元化布局步伐加快,虽目前对营收贡献微不足道,但在各企业业绩发布会上仍能看到未来企业多元化发展的信心,其中龙湖提出长租公寓“规模与质量”并行发展,万科将逐步向不动产开发、经营方向转型。

 

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03 土拍市场八成来自国央企,民企羸弱

  

从目前来看,民营企业的市场占有率已出现明显下滑,并呈现明显分化格局,部分头部民营企业依然保持领跑态势,更多的则出现了掉队的迹象。

  

不仅如此,2022年至今,土拍市场呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。

  

从拿地金额TOP20也能看出,仅有滨江、龙湖、伟星等少民企上榜,国央企则占据了近8成,其中全国化、规模化国央企拿地金额超过5000亿,占金额20强的76%,占据金额TOP100的49%。从投资力度来看,典型的国央企均远超行业平均。其中越秀、建发、国贸等拿地销售比超过0.5,华润、招商、中交等也处在行业均值之上。

  

房地产行业对“人、地、钱”的依赖度极高。土储规模极大程度决定了未来的业绩增量,新增土储过少,有可能会导致没有项目可卖,未来市场占有率或将进一步下滑。

  

近期,中央与地方政府频繁释放积极信号,8月中下旬多数城市公布了第三轮集中供地的计划,从供应来看,为了维持土地市场回暖和稳定,政府持续释放“利好”,多个城市供应量较第二轮大幅提升,供地结构也相对均衡。

  

值得注意的是,土拍政策面依旧保持了“让利”、“引流”的宽松趋势,杭州、上海均小幅调整了土拍规则,意在吸引更多的企业参拍。

  

随着市场信心的恢复带动销售提升,叠加核心城市土拍宽松,将会给中小房企带来投资的机会。但考虑到核心城市地价较高,短期国央平拿地的主力格局并不会改变,民企或将在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。

  

2022年至今,整体市场压力巨大,对于民营企业来说更甚。民营企业的市场占有率不断压缩,民企在土地市场的存在感也变得愈发羸弱。

  

需要注意的是,今年的土地市场已经确定为“小年”,整体投资可能会比2021年下降约40%,这将影响接下来第四季度及明年的供应量。对2023年来说,不管是房地产开发投资增速还是新开工,甚至最后的销售情况,都会由于供应问题,受到很大影响。

  

从房企来说,虽然中小企业的暴雷情况尚未完全缓解,但头部规模企业暂时平稳。未来,房地产企业最终将出现央企、地方国企和规模民企与地方民企三分天下的格局。

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