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房地产行业2023年仍需谱好四部曲

来源:

证券日报

作者:

-- 2022-12-30

摘要 冰冻三尺非一日之寒,楼市回稳也不可能一蹴而就。

冰冻三尺非一日之寒,楼市回稳也不可能一蹴而就。从政策的顶层设计到各地“因城施策”的实质性落地,再到整体融资环境的改善,直至销售市场回稳,需要一个较长的传导过程。这期间,房地产行业面临诸多实际困难和阻力,仍需勉力前行。

 

2023年是全力拼经济的关键期。在笔者看来,房地产行业需从保交楼、稳销售、稳信用和稳投资出发,只有谱好这四部曲,才能带动产业链上下游企业经营回归正轨。

 

第一步重在全面落实“保交楼”。这不只是对民生的呵护,更是稳定信心的“压舱石”。过去一年,中央层面多次强调“保交楼、稳民生”,推出2000亿元专项借款和2000亿元再贷款,为“保交楼”护航。地方层面,设立专项纾困基金、优化预售资金监管、返还未动工项目土地款等精准政策频出,对出险企业、问题项目实施差异化管理。2023年“保交楼”依旧是必须坚守的底线,仍需通过各种政策、金融等手段,进一步破解资金难题,尽快督促停工项目全面复工,保证问题项目顺利交付,消除购房者担忧,修复市场信心。

 

引导市场信心回暖目标之下,各地“因城施策”仍有优化空间,这不只是满足居民合理住房需求,更是促进市场尽快回稳的重要工具。从年初聚焦降利率、降首付,到支持高端人才、三孩家庭等新增群体购房,释放增量需求,再到下半年放松限购、限售、限贷城市逐渐扩容……优化政策层层递进。2023年,一线城市及强二线城市调控政策不排除进一步放松的可能性,弱二线以及三、四线城市仍需适度激活居民购房需求,比如部分城市有望全面取消限购,或各地继续创新政策工具,引导市场销售回稳,并适度“保温”。

 

若要力促房企销售端回稳,资本市场要更好地发挥作用,努力改善行业的资产负债状况,这不只是稳房企信用,更是防止出险房企增加的“防火墙”。从“三箭齐发”支持房企融资到允许房企借壳上市,再到股权融资预案的完成,“因企施策”改善融资,所需时间有短有长。2023年,监管层或可考虑新的举措,进一步丰富融资工具箱,比如在引导解近渴的资金快速入场的同时,加快推动AMC进场、债务重组、以股抵债等多种增资化债模式在实操层面落地,让一部分高财务杠杆或出险房企有序出清,减缓未出险房企偿债压力,同时让另一部分优质、稳健型房企有机会投资扩表。

 

随着后续房地产信用风险不断化解、头部稳健型房企得到资金支持,将带来信用修复。当行业迎来曙光,“稳投资”就刻不容缓。在房地产行业这个复杂的产业链体系中,牵一发而动全身,但不意味着立竿见影。即便2022年年末利好房企发债、融资等重磅政策接连出台,但对房企投资端产生效果仍需时间。不过,在2023年销售回暖之前,地产商需抓住获取优质地块、补仓核心城市和深耕城市的“窗口期”。

 

正所谓“把钱用在刀刃上”,暂停拿地只是应对行业风险的谨慎之举,不投资并不意味着存货去化周期会变短,反而会导致现金流难以改善。若想熬过寒冬,企业需要进行资产换仓,加快退出“小而散”的城市和项目,把钱投在高能级城市的优质土地上,以期经历缩表阵痛之后,规模与ROE(净资产收益率)可以实现正相关。此外,稳健型房企若有余力,需把握好当下股权融资重启的窗口期,加快实施并购重组,助力行业从加快风险出清向“稳投资”过渡。

 

2022年,房地产行业大开发时代落幕。值得期许的是,2023年楼市虚火褪去,房地产行业或将迎来新生。

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