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2017苏州房地产市场交了一份怎样的成绩单?

来源:

土拍网

作者:

高晴 2018-01-03

摘要 土拍大数据统计,2017年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)总共出让59宗土地,成交面积309.94万㎡,成交金额723.34亿元。其中姑苏区成交7宗、吴中区20宗、相城区11宗、高新区11宗、工业园区10宗;楼面价超万元以上的地块数量32宗,占比54%;楼面价超2万元以上的地块有11宗,占比18.6%,均是涉宅类地块;36宗地块需要现房销售,占比达到74%。

土地篇
土地市场“风起云涌”之后趋平静
土拍大数据统计,2017年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)总共出让59宗土地,成交面积309.94万㎡,成交金额723.34亿元。其中姑苏区成交7宗、吴中区20宗、相城区11宗、高新区11宗、工业园区10宗;楼面价超万元以上的地块数量32宗,占比54%;楼面价超2万元以上的地块有11宗,占比18.6%,均是涉宅类地块;36宗地块需要现房销售,占比达到74%。
一、同比分析——土地出让金同比减少38.86%
2017年苏州市区经营性建设用地(不含吴江区)共出让59宗土地,成交面积309.94万㎡,成交金额723.34亿元。与2016年全年相比成交金额同比减少了38.86%,土地成交面积与2016年相比减少了121.95万㎡,是近五年来成交面积最少的一年。
二、楼面价走势分析——住宅类楼面价同比下浮8.2%
从近五年的成交楼面价柱状图看出,2017年苏州市区住宅用地平均成交楼面价17624元/㎡,与2016年同比下跌8.2%。2017年苏州市区商住用地平均成交楼面价12475元/㎡,与2016年同比上涨12.7%。2016年苏州市区商住用地平均成交楼面价11060元/㎡,与2015年同比上涨63%。
三、区域成交——高新区揽金199亿居首吴中区成交总数最多
2017年,高新区对苏州土地市场的发展功不可没,成交面积和成交金额均位居首位,共计成交11宗,面积95.76万㎡,占比31%,成交金额199.54亿元,占比28%。相城区全年成交金额稳居第二,成交金额198.48亿元,占比27%,从成交宗数来看吴中区最高,共成交20宗经营性用地,占比34%。
四、各区涉宅类最高楼面价——姑苏、吴中位居一、二
从涉宅类楼面价分析表格来看,姑苏区涉宅类楼面价最高为28860.82元/㎡,五宗最高的涉宅类楼面价均达到了万元以上。姑苏区、吴中区、工业园区的涉宅类楼面价均价则达到2万以上。与去年相比,2017年土地市场成交行情相对“平稳健康”。
五、开发商拿地分析——知名房企积极补仓金融街苏州“首秀”
2017年苏州全年共进行五次土拍,出让59宗地块,共有百余家房企参与竞拍,参与报名房企分别为:万科、中海、碧桂园、龙湖、九龙仓、港中旅、合景、华发、金辉、金茂、世茂、朗诗、首开、新城、旭辉、招商、正荣、中粮、中南、北辰、葛洲坝、海亮、金融街等百名知名房企。其中金融街36.9亿元拿下吴中区太湖新城塔韵路东侧、天颜路北侧商住类地块,该宗地块虽然成交综合楼面价为7839元/㎡,但其中住宅楼面价实际已约20000元/㎡;这也是金融街第一次打开苏州市场;外来房企更是接连在苏州抢占土地市场。截止至11月22日,共9家房企首进苏州:无锡银城、上海中建、葛洲坝、天健置业、南京紫光、安居集团、永威置业、金融街、嘉华集团。
六、涉宅类成交楼面价TOP10——姑苏区最高吴中区超园区
从2017年苏州市(不含吴中区)涉宅类地块成交楼面价TOP10表格中可以看出,姑苏区三宗涉宅类地块成交楼面积位居前三。吴中区迎刃超赶,两宗纯住宅地块楼面价分别高达26901.08元/㎡和24461.79元/㎡,近几年吴中区的无论从土地出让宗数、成交面积、金额来看,一直都是占据苏州土地市场大份额,园区出让土地数量减少,青剑湖区域则填补了园区的土地市场的空缺。
土地市场总结与展望
2017年苏州土拍市场“风起云涌”,一定程度上呈现“冷热不均”的现象。从全年的土拍市场分析来看,开发商对于优质地块拿地热情依旧不减;特别是库存紧张的房企:中海、九龙仓等。中海连拿青剑湖4宗地块可谓实力非凡,九龙仓在9月土拍中更是“连斩”三宗宅地。2018年苏州土地市场毫无疑问将是“丰收”的一年,土拍大数据显示,一月份苏州市区将有3场土拍,共计41宗地块实行网上限时竞价,出让面积1895948.15㎡(2843.92亩)。从数据可以看出,仅2018年1月的土地拟出让面积已超出整个2017年的一半以上,未来苏州市区将持续加大土地供应计划,达到供需平衡,稳定房地产市场发展。苏州土地市场延续理性发展还是波澜再起,2018年我们拭目以待!
楼市篇
房地产市场“冲高遇限”回稳待长效
2017年苏州楼市成交“低迷”,从苏州2017年全年的楼市市场表现来看,部分区域成交表现仍然可圈可点。土拍网大数据统计2017年(1-12月)住宅共计成交72476套,各区域成交量相对平稳,6月成交数量全年最高为9874套。
一、近五年住宅成交分析:2017年成交同比减少25%
从2013年-2017年住宅成交柱状图可以看出,2015年苏州住宅成交量最高为98806套,2017年住宅成交量最低为50314套;环比2016年减少了16939套,减幅25.19%。
二、2017年区域住宅成交分析:吴江稳居冠军吴中区紧跟其后
从各区域住宅成交套数来看,吴江区销售量稳居全年第一,2017年共计成交22157套,占市区总成交套数的31%,遥遥领先其他各区;现在吴江配套基本已经成熟,房价比其他区域略低,是很多刚需跟改善的首选;吴中区则以18135套的成交量位居全市各区住宅销售套数第二,占市区总成交套数的25%;园区垫底,成交4320套,占比6%。
三、房企总销售Top10:万科夺取双冠王TOP10房企占总销金额七成以上
(2017年苏州房企销售排行总销金额TOP10)
(2017年苏州房企销售排行总销套数TOP10)
从2017全年销售金额和套数来看,万科稳居第一,最终以4459套、92.06亿元的总销的好成绩,赢得年度苏州商品房销售套数、和金额“双冠冠军”的头衔,也是近年万科在苏州罕见的冲冠表现;紧随其后的是去年销冠的旭辉,今年位居第二,总销金额跟套数分别是88.1亿元和3538套,则总销金额排名第三的为新城地产。
2017年苏州房地产市场总结及展望
苏州土地市场“限价”“现房销售”等政策的出台,限制了土地市场出现“高溢价”、“高楼面价”的现象,同时给整个苏州房地产市场奠定了健康平稳发展的基调。
2017年是苏州史上最严调控的一年,在限购、限贷等政策的影响下,2017楼市明显降温,很多购房者对楼市持观望态度,同时也限制了一部分有投资需求的购房者。根据楼市政策:租赁市场的发展将成为2018年住房制度改革的核心内容,未来相关配套政策,比如土地、金融和供应模式等政策有望进一步细化并出台;与此同时,2018年房地产短期调控不会放松,同时长效机制建设加快,调控效果将进一步显现。