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苏州因“地”制宜、精细施策 6宗地参拍热度高成交稳健

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2020-03-25

摘要 没有一宗地的报名不火热,没有一宗地的表现不精彩,没有一宗地的成交不稳健。今日开拍的苏州1号公告6宗地块可谓各有各的精彩看点。

土拍讯没有一宗地的报名不火热,没有一宗地的表现不精彩,没有一宗地的成交不稳健。今日开拍的苏州1号公告6宗地块可谓各有各的精彩看点。

 

4宗地块进入一次性报价,2宗地块止步“现房前一手”。从整体表现来看,此次挂牌地块参拍房企较多,报名踊跃竞价热烈,但溢价率却得到合理理性地控制。足见政府精细调控,保持成交价格在平稳合理范围内。

 

不得不说,这是一次城市投资信心与土地调控政策用心在市场层面形成的双作用力平衡。这种恰到好处的平衡,作用在不同区域、不同地块,因地制宜地运用精细调控手段,使苏州房地产市场的地价、房价走势更稳健,市场心理预期也在稳步推动。

 

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(6宗地块成交详情图表)

 

结合此次苏州1号公告的具体地块表现,一起来把脉一下“三稳”精准施策下的苏州土拍市场:

 

房企持续看好

苏州城市投资潜力足

 

苏州,综合经济竞争力指数排名全国第六,是长江三角洲城市群重要的中心城市之一,拥有“中国大陆最佳地级城市第一名”、“中国最具投资潜力城市”、“中国最具幸福感城市”、“中国最具经济活力城市”等众多城市名片。苏州的城市地位、经济活力吸引着众多投资者纷至沓来。

 

面对疫情,苏州是首座发布推迟复工的城市,并在全国率先出台支持中小企业共渡难关的十条政策意见。苏州的各项反应和机制体现了突出的城市治理能力。在这场疫情大考中,苏州交出了较为满意的答卷。

 

这样一座优秀的城市,疫情过后,房地产投资指数随之上升,必然会成为房企们的“兵家必争之地”。从今日开拍的浒墅关、胥口等地块有报名参拍房企数量多、报价轮次多、竞争激烈等方面可见一斑。

 

调控态度坚决

新规则将地价控制在合理区间

 

2月19日,苏州市自然资源和规划局发布公告,其中针对新公告的地块中的现房销售和封顶销售的限制性报价规则做出不统一要求的灵活调整等。这是苏州市自然资源和规划局为有效应对疫情对土地出让带来的影响,维护苏州土地房地产市场健康平稳运行,及时调整了土地出让相关政策。需要强调的是,此次调整是在坚持稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制不变的基调下进行的,政府的宏观调控态度仍然坚决。

 

调控将土地成交价格控制在合理范围内。从此次1号公告的成交结果来看,6宗地块中无板块最高成交楼面价出现。对比南通、常州等其他城市屡屡刷新板块成交楼面价纪录,苏州此次地块成交价格,均处于板块的中间水平。

 

以浒墅关地块(苏地2020-WG-6号)为例,最终成交价定格在72936.1267万元,楼面价14195.98元/㎡,溢价率13.57%,由苏州禾超企业管理咨询有限公司(东原)竞得。对比周边的历史成交地块来说,距离时间最近的历史成交地块为2019年7月10日成交的苏地2019-WG-26号地块,最大容积率2.2,由南山新程房地产竞得,楼面价15101元/㎡,须封顶销售。距离空间最近的历史成交地块上目前在售楼盘已亮相,命名为旭辉宽阅雅苑。目前主推98㎡、115㎡小高层产品,均价约25000元/㎡。

 

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(地块卫星图及周边成交地块分布 来源:土拍大数据)

 

从地块的成交楼面价和溢价率来看,土拍新规则根据不同地块的属性灵活调整,取消了1号公告内包含该地块在内的4宗地块的竣工预售许可调整价,既可以让地块不受“现房销售”、“封顶销售”的限制性报价规则影响,又将地块的溢价率控制在较温和的溢价涨幅区间内,足见调控的态度坚决,同时又方法得当。

 

苏州今年地块供应量充足

地块区域分布均衡

 

从1号公告的供地分布来看,吴中区、相城区、高新区均有,且分布在区属内的多个板块中,地块分布相对均匀。从目前几次公告的供地节奏来看,除了此次公告外,2号公告将于4月1日开拍,4号公告将于4月9日开拍。2号公告挂出10宗地块,覆盖吴中区、相城区、工业园区、高新区;4号公告挂出5宗地块,主要分布在吴中区、高新区。无论是从亮相的地块分布,还是从推地的时间节奏来看,地块供应量均十分充足有保障,可以实现各板块房地产市场供需的良性循环。

 

在3月18日的市土地储备和招标拍卖领导小组会议上,公布了今年市区住宅用地供应计划为8400亩,其中吴中区、相城区、姑苏区、苏州高新区和苏州工业园区共为6200亩,吴江区为2200亩,政策性住房用地供应占比均不低于30%。另外,明确了上半年的土地供应量将达到70%。

 

密切关注市场变化,合理把握节奏,释放土地储备资源,今年苏州市自然资源和规划部门将充分满足市场供应需求,从源头上推动房地产市场健康平稳运行。加大上半年的土地供应量,正是考虑到苏州住宅的市场需求热度,让更多适合建造宜居楼盘的地块尽早进入市场,平衡供需,满足市场需求,也给买家一颗“定心丸“,有效地平抑房价。

 

推出地块以刚需产品为主

充分满足市场有效需求

 

从1号公告内6宗地块的成交楼面价和容积率可以看出,此次供应的地块多以高层、小高层的刚需产品为主,并无低密度住宅亮相。

 

“在这些板块推出刚需产品都是区域内市民最想买的房子。”报名本次参拍的一家房企表示,对比地块周边的历史成交价格和新房售价来看,此次成交地块的价格控制在合理范围内,“拿这些地我们能算得过账来”,合理的地价、房价和市场预期,意味着拿地房企未来能在保证房屋质量的基础上,更从容用心地在地块上做优房屋品质,创新改善购房者的美居优居生活质量。

 

拿郭巷地块(苏地2020-WG-2号)来说,最大容积率2.4。根据地块规划要求,檐口高度(建筑高度)≥36m且≤80m。住宅单套户型面积不得低于100㎡,住宅建筑全部成品化建设和交付使用。该地块上项目为全装修住宅,住宅装修成本不低于1200元/㎡。可以得知,未来地块上将打造层高12层-26层之间,户型100㎡以上的全装修小高层、高层产品。地块的成交楼面价18484.56元/㎡,对比周边2019年成交的4宗涉宅类地块,该价格距离最高楼面价21933.06元/㎡(碧桂园云栖隐山项目)尚有一定的距离。这一成交价格意味着拿地房企华润未来可以在保证房屋质量的基础上,更多的在产品上用心,为片区打造建筑标杆产品,为购房者提供更优质的居住生活。

 

在苏州良好的营商环境下,在政府调控的精准施策下,更多的品牌房企争相来苏州拿地,更多优质地块凸显出其价值所在。政府在保证土地供应充足的同时,宏观调控态度依然坚决,主、客观条件同时发力,最终形成土地市场上的良性循环。综合来看,苏州2.19土拍新规则适用下的首次土拍表现良好,较为合理有效地控制了溢价率涨幅,给房企以信心,又使其理性止步。从土地上市源头,将稳地价、稳房价、稳预期精细落到了实处。

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