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前四月标杆房企业绩走强 有望冲击"5000亿"

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南方网

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-- 2017-05-11

摘要 数据统计显示,在这四个月里,前十大房企销售金额近万亿。根据克而瑞的统计,2017年1-4月房企销售金额前三甲为碧桂园、万科、中国恒大。其中,碧桂园以2006.6亿元坐稳了销冠之位,也是前四月唯一一家销售超过2000亿的房企。业内预计,以目前的销售态势来看,去年还在争“3000亿俱乐部”的房企“大鳄”们,今年的销售目标有望提高到5000亿。简而言之,这个豪华“俱乐部”的门槛是越来越高了。

前四月标杆房企业绩走强今年有望冲击“5000亿俱乐部”
2017年的前四个月,包括万科、碧桂园、恒大等在内的标杆房企,不但业绩亮眼,而且“三强”之争异常激烈。
数据统计显示,在这四个月里,前十大房企销售金额近万亿。根据克而瑞的统计,2017年1-4月房企销售金额前三甲为碧桂园、万科、中国恒大。其中,碧桂园以2006.6亿元坐稳了销冠之位,也是前四月唯一一家销售超过2000亿的房企。业内预计,以目前的销售态势来看,去年还在争“3000亿俱乐部”的房企“大鳄”们,今年的销售目标有望提高到5000亿。简而言之,这个豪华“俱乐部”的门槛是越来越高了。
不过,今年3月以来,全国调控热潮的影响正在逐步显现。单就4月来看,不少房企的销售出现了环比下滑。更值得关注的是,大型房企与中小型房企的分化也更加剧烈,一季度一些中小房企营收和净利已经出现了大幅下滑。
5月份是传统的楼市销售旺季,可以说,房企上半年的业绩水准到底如何,中期“成绩单”就看这个月的表现了。
业内认为,从全年来看,在目前已有逾55城调控,且调控区域不断扩大的高压下,房企整体面临的经营风险在加大,尤其前期拿了过多高价地的房企,在今年接下来的时间里,将受到更加严峻的考验。
三强”竞争异常激烈
万科发布的最新公告显示,1-4月份,公司累计实现销售面积1278.1万平方米,销售金额1921.7亿元。4月单月,公司实现销售面积289.8万平方米,销售金额418.9亿元。
根据克而瑞的统计,2017年1-4月房企销售的流量金额前三甲为碧桂园、万科、中国恒大。其中,碧桂园以2006.6亿元坐稳了销冠之位。
“三强”的竞争一直处于“白热化”的状态。今年一季度,万科销售额为1502.7亿元,碧桂园为1506.6亿元,略高于万科。但在4月份,万科与碧桂园的差距拉大,相差约84亿。排名第四和第五的保利地产和绿地集团,销售额分别为809.3亿、801.8亿,第六和第七位的中海外、龙湖分别为662.5亿、602.5亿,销售额都是非常接近。
从上述数据不难看出,“三强”保持了业绩上的强势,遥遥领先;而从第四名开始,销售业绩就未能过千亿,不过,彼此之间的差距并不大。
对比去年同期数据可以看出,品牌房企今年前4月销售额均已超出去年上半年水平。去年,被称为房企的“丰收年”,134家上市房企中营业收入、净利润同比增长超50%就有50家和38家,其中这两项指标超过100%的有25家、19家。全年业绩突出的房企不少,以碧桂园的为例,冲击“3000亿”成功,将房企豪门俱乐部的目标又提升了一截。而今年前四月,碧桂园就已突破2000亿业绩,可想而知,3000亿绝不是其今年的目标。此前,业内就预计,今年龙头房企的业绩目标会继续水涨船高,有望冲击5000亿大关。
行业分化加剧
房企飘红的业绩之下,也表现出一系列的问题。其中,行业分化加剧的趋势越来越明显。中原地产认为,前四月标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平,龙头房企的市场占有率仍在上涨。
然而,中小房企的状况却不乐观。截至5月1日,A股135家上市房企公布了一季度业绩,除了万科等极少数房企,这100多家房企多数都为中小房企,一季度合计营业收入2420.6亿,环比去年四季度下调了64%;平均利润率继续明显下调,首季平均利润率只有6.4%,低于去年全年的8.2%,部分房企的净利率更跌破了5%。中航地产、世纪星源、沙河股份、绿景控股等房企的净利润更为负数。
实际上,房企分化在去年就已经开始加速。134家上市房企中,有三家营业收入突破1500亿元,分别是绿地控股、万科A、保利地产,全年营业收入分别为2471.6亿元、2404.77亿元和1547.5亿元。而营业收入处于100亿-500亿的上市房企仅有23家,营业收入处于50亿-100亿元的有24家,剩余80家上市房企的营业收入均在50亿元以下,还有些不足千万元。
业内认为,房企业绩分化加剧的主要原因,一是由于区域的分化,导致布局不同的房企销售表现明显不同;二是高企的土地价格形成了竞争壁垒,导致规模不足的房企逐渐退出土地市场;三是房地产市场告别了暴利时代,这意味着房企需要在成本上多下功夫。而龙头企业的融资环境更为优越,融资成本明显低于规模小的竞争对手,进一步导致小房企难以形成竞争力。
调控影响逐步显现
必须注意的是,3月份以来,全国各地密集的房地产调控措施,影响正逐步显露出来。数据统计显示,从2016年“9·30”开始,全国已有超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次。这一轮调控与往年最大的不同是,出现了很多创新的调控措施:限购+限贷+限售,以及商办限购、摇号拿地、摇号买房,等等,接下来调控的走向仍是未知之数。
克而瑞研究报告称,4月份,一二线城市房地产市场调控继续收紧,热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减,导致新增供应尽管环比有所回升但仍处于低位,市场成交也回升乏力;未调控的三四线城市房地产市场持续向好,呈现量价齐升的走势,但业内多对三四线城市行情的可持续性持怀疑态度。因此,多数房企2017年的销售目标制定较为审慎。
事实上,4月份绝大多数房企业绩都有所下滑。如碧桂园3月销售634亿,4月为500亿;万科3月销售636亿,4月下滑至419亿。
5月份是传统的楼市销售旺季,可以说,房企上半年成绩单的成败在此一举。从目前的市场来看,多重调控之下,政策对市场的影响力,已经从供求双方的预期、对后市的态度,转而直接体现在市场成交上了。以一线城市广州为例,根据克尔瑞的统计数据,4月广州楼市成交量应声而降,全市商品住宅(含住宅、别墅、公寓)成交95.9万平方米,环比下降54.8%,共成交9364套,环比下降58.3%。
中原地产首席分析师张大伟认为,今年首当其冲面临风险的是那些在2016年拿了高价地的房企,他们对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大;而一旦房价进入调整周期,这些房企将面临巨大的销售难题。
南方日报记者许蕾