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老牌房企看好木渎市场 旭辉血拼48轮拿下金猫路西地块

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土拍网 2019-01-16

摘要 土拍讯 上周五(1月11日)苏州6号公告土拍完美收官,其中木渎金猫路西地块(苏地2018-WG-41号)由旭辉拿下。今天我们就来看看这宗地块为何让众多房企争相竞价?

 

成交详情

 

  1月11日上午11点,位于木渎镇胥江河北岸,金猫路西侧、苏福路南侧的苏地2018-WG-41号地块正式开拍。竞价过程中,该地块的报价不断刷新。历经近1小时48轮报价后,旭能(香港)有限公司(旭辉)最终竞得该地块。总价145560万元,楼面单价14194.03元/㎡,溢价率18.28%

 

(地块位置)

 

(成交信息)

 

  实际上这已经不是旭辉第一次在该区域拿地,成交后其海报打出了“一条塔园路、再续旭辉情”的宣传语。在附近区域旭辉已先后布局了旭辉香格里、旭辉御府等项目。其中,旭辉香格里位于上坤狮山四季北侧,与该地块仅隔一条苏福路。

 

  据悉,2015旭辉香格里正式开盘就取得了2小时销售约300套的成绩!1290户的楼盘不到两年即完成去化,迅速回笼了资金。旭辉也许是尝到了甜头,对于该区域的房地产市场非常看好,这次地块的竞拍应该也是准备已久。

 

 

土拍研究院观察

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区域备受青睐 地块优势明显

 

  木渎作为近几年备受关注的板块,区域优势十分明显。交通规划方面轨交1号线在建中的5号线极大地改善了木渎人的出行;木渎已经建设完成了五纵五横的市内公路交通网络,未来以木渎为中心的将形成“15分钟生活圈”5分钟到达高新区狮山商圈,10分钟到达观前商圈,15分钟到达太湖,20分钟到达园区湖西商圈。因此木渎成为不少“新苏州人”选择安家落户的首要选择之一。

 

  而此次项目处于苏福快速路南侧,紧靠南环高架,从苏福路上高架5分钟即可抵达市中心。项目周围一两公里内覆盖有有轨道交通一号线木渎站金枫路站等站点,出行十分便利。

 

  区域内的商业氛围也比较好,南部有大运城商业广场、悠方、沃尔玛山姆会员店等。北边离高新区泉屋、美罗、龙湖天街等商场都非常近。区域内教育资源也比较充足,其中木渎高级中是省首批四星级高中之一,教学质量在苏州地区排名非常靠前。

 

 

  抛开区域来看,该地块本身优势也非常明显:

 

规划条件优良

 

  2018年下半年苏州土拍市场不算火热,造成这种情况的原因一方面在于房企拿地变得谨慎,但也不排除不少出让地块附带的土地出让条件(如增加学校、保障房等配建)增加了实际建筑成本。

 

  而本次出让的金猫路西地块,出让条件较为宽松,这无疑减小了房企拿地的诸多顾虑,可以调动房企的拿地意愿。

 

市场需求充分

 

  另外从地块规划和要求来看,该地块无特殊规划要求,后期应该会打造高层品质住宅。可以预见规划的中小户型面积标准,将受到“刚需一族”的青睐。

 

  根据该地块的容积率和占地面积计算,地块的总建筑面积为102550.14㎡,预计后期建成的新房产品约在1000套左右,按照每户为三口之家计算,将吸引近4000人落户木渎。

 

价格竞争力强

 

  木渎前几年的土拍可谓“火热”,中铁2016年9月拿下的两宗地块接连刷新纪录,楼面价分别为28965元/㎡25750元/㎡。目前这两宗地块所建项目中铁诺德国礼和中铁诺德姑苏上府已经开盘在即,保守估计售价会在4万元/㎡3.5万元/㎡。金茂2017年拍下的地块楼面价相对较低,为16270元/㎡,目前打造的姑苏金茂悦项目售价也在26000元/㎡以上。

 

  上坤2016年9月拍得的塔园路西侧地块楼面价为13170元/㎡,和金猫路西地块仅隔一条苏福路,售价也达到2.6万元/㎡以上。

 

(周边地块近年成交情况)

 

  根据该地块的楼面价测算,后期售价保守预估在25000元/㎡左右。在这样一个“塔园路附近、紧邻狮山商业圈”的绝佳区位,“2.5万”且规划户型较小的刚需楼盘实属稀缺。不得不说旭辉深耕这“一条塔园路”,确实眼光独到!2

市场环境好转 房企信心回升

 

  2018年下半年房地产市场普遍降温,各项政策层出不穷。再加上年末房企普遍资金紧张,造成了年末多地区出让地块底价成交甚至流拍的情况。而进入2019年,苏州连续两周两次土拍,14宗地块全部成交,总成交金额208亿元。其中,旭辉在这两次土拍中一举拿下包括金猫路西地块在内的3宗地块,表现亮眼,现金流的实力让人“羡慕”。

 

  就目前来看最严格时期已经过去,政策底部逐渐形成。最近大部分房企融资成本平稳,虽处于高位,但随着全社会资金成本的相对平稳,房地产企业融资的成本并未大幅度上涨,目前的资金压力明显得到缓解。

 

  此外从政策上来看,最近北京两宗出让地块不设销售限价、多个城市房贷利率下行,显然有释放限价松绑的信号。房企对土地市场相关政策最为敏感,新年初政策的相对松动,很大程度上会促使房企预期向积极的方向调整

 

  可以预见2019年土地市场将会迎来新的形势,房企拿地的信心正在回升。这种情况下苏州市也是接连发力,在2月22号将出让7号公告的6宗涉宅地块。其中包括木渎镇新华路西侧地块(苏地2018-WG-47号)。地块位于吴中区木渎镇新华路西侧、向阳河路南侧总面积约32005.5㎡,容积率>1.0且≤1.5,起报总价62411万元,楼面价13000.06元/㎡

 

 

  该地块为纯住宅用地,容积率比刚刚出让的金猫路西地块容积率稍低,该地块可能会用于开发高端品质小区。这对区域范围内住宅市场是个很好的补充,也许该地块会更加抢手?

 

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