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“现房销售”给苏城带来了什么?69宗住宅用地需现房销售

来源:

苏州日报

作者:

-- 2018-07-26

摘要 随着下半年首场土拍落幕,“现房销售”这个字眼屡被提起,距离苏州拍出首宗现房销售地块过去近两年,那么什么是现房销售,跟我们买房购房又有什么关系呢?

  随着下半年首场土拍落幕,“现房销售”这个字眼屡被提起,距离苏州拍出首宗现房销售地块过去近两年,那么什么是现房销售,跟我们买房购房又有什么关系呢?

 

  现房销售的出现,提高了项目预售条件。2016年8月11日,苏州市人民政府印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的通知,土地出让成交价超过市场指导价的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%的,工程竣工验收后方可申请预售许可。

 

  现房销售出现原因

 

  过去买房看沙盘、样板间的原因,无非是项目还没有建造好,开发商就提前卖房。等到交房时,各种问题出来了:设计和宣传不一样、地基下沉、墙体渗水、小区绿化不足、地面停车位不够……“现房销售”模式能有效地规避项目烂尾、质量问题频发等房屋建筑问题,降低购房者的购房风险。但对开发商而言,将提高准入门槛和资金风险,对其开发能力也意味着更强的考验,需要一个长期的适应过程。

 

  2015年底至2016年初的苏州房地产市场热度较高,土地市场也颇为火热,“熔断”事件一再发生,为此国土部门对土拍规则也是一改再改,由此也产生了市场指导价、一次报价区间等政策。2016年9月大型土拍中,苏州拍出首宗需现房销售的宅地。该地块是位于姑苏区西园路北、运河路东的苏地2016-WG-43号地块,被郑州绿都地产集团股份有限公司以溢价率103.3%拿下。接下来的土地拍卖中,需要现房销售的项目就越来越多。

 

  据统计,我市自2016年9月22日土拍至今,共成功出让了131宗住宅用地,其中有69宗需现房销售,占比达52.7%。而这些规定现房销售的69宗地块,遍布在全市六大区域。其中,苏州高新区11宗、苏州工业园区10宗、姑苏区7宗、吴中区12宗、相城区9宗、吴江区20宗。

 

  现房销售地块近况

 

  姑苏区有7个项目未来将作现房销售,大多为别墅类项目。作为寸土寸金的古城地段,房源稀缺,最低的是龙湖的商住项目,最高的是拙政园旁中铁建拿下的,楼面价达43167元/平方米,规划中式四合院墅。

 

  苏州工业园区有10宗地块未来将作现房销售。随着园区未来可供开发的土地越来越少,土地紧缺,房屋存储量日益减少,都使得园区这批现房项目弥足珍贵。

 

  其中,中海的现房销售项目达到5个,苏高新、中铁建、龙湖、安居和碧桂园各有1宗现房销售住宅用地,其中楼面价最高27757元/平方米,是中铁建拿下的万寿街北、启月街西的住宅用地。

 

  苏州高新区有11个现房项目待入市,也是苏州目前现房销售项目比较多的区域。其中地价最低的是通安的禹洲嘉誉山,地块成交楼面价8865元/平方米,地价最高的仁恒横塘项目,楼面价31050元/平方米。

 

  吴江是现房销售项目最多的区域,未来将有20个项目进行现房销售。除了比较热门的太湖新城板块,震泽、盛泽、七都等区域都有现房销售楼盘。其中亨通地产位于太湖新城板块的住宅用地,楼面价18155.66元/平方米,为20宗现房销售地块中楼面价最高的地块。

 

  吴中区有12宗地块将进行现房销售,木渎板块地价最高,中铁诺德拿下的两宗地块价格在25000元/平方米以上,上实金枫路地块也达到24461元/平方米。

 

  相城区方面,共有9宗现房销售地块,其中九龙仓拥有3宗地块,另外,渭塘、望亭、黄桥、阳澄湖也都有现房销售项目。从地块楼面价上来看,元和街道是相城发展最好的区域,上海孚虹以19280.12元/平方米的价格拿下广济北路东、兴盛路北地块。

 

  现房销售带来的利弊

 

  现房销售楼盘,因为较长的开发周期,将会产生巨大的成本:一般现房销售楼盘,从拿地到开盘,可能需要2年的时间,这意味着开发商的前期投入,将大大提升,加之不能迅速回款,融资成本也要进一步增加,最终这部分成本将体现在楼盘的售价上,加重了购房者的负担。

 

  在现房销售的规则下,除了小区绿化可以缓做,建筑的主体必须达到可以交付的条件才能销售,这也意味着这一批需要现房销售的地块几乎要到2019年以后才能上市。加上目前的很多在售期房的交付,新房市场将失去大量的房源,市区商品房存储量将下降。

 

  这些现房销售地块由于溢价率高,楼面价普遍高于区域均价,再加上建安成本、财税管理、企业所得税和房企所得利润等其他成本输出,这些地块未来的上市价格可能让大部分购房者打退堂鼓。这些高溢价地块的入市将改变未来的房价格局,老百姓的买房难度将进一步提升。再有,现房销售也使时间成本变高,提高了房企的拿地成本。

 

  高周转模式下,开发商更重视开发速度、开发规模,在住宅预售制度之下,“精雕细琢”的好项目越来越少。现房销售,或许将改变这一状况。因为房子最终呈现的品质,开发商没办法通过华丽的售楼处、精致的示范区、铺天盖地的营销来加以修饰,如果房子造得不好,想买的人就不多,价格也就上不去。所以,在现房销售时代,开发商从规划设计、工程监理到竣工验收,必定会严格把关,这意味着,苏州将出现一批“优质项目”。

 

  现房销售的项目往往是高价楼盘,首先在房子总价上,会给买房人压力。对于买房人来说,买房与交房之间几乎没有时间差,这意味着,购房者在刚刚缴纳完几百万的房款后,就可以拿房了。