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政策托市推动部分城市楼市回暖,“小阳春”或难普照

来源:

证券市场红周刊

作者:

-- 2022-03-14

摘要 今年以来,房地产行业政策暖风频吹。继2月份40余城市实施降首付比例及降房贷利率等财税刺激政策,3月份郑州、青岛即墨区、广州花都区等热门城市及地区再度祭出精细化调控动作,降低限购限售门槛。

今年以来,房地产行业政策暖风频吹。继2月份40余城市实施降首付比例及降房贷利率等财税刺激政策,3月份郑州、青岛即墨区、广州花都区等热门城市及地区再度祭出精细化调控动作,降低限购限售门槛。

 

随着一些城市楼市松绑政策落地,传统“金三银四”效应在个别城市再度上演。同时,近期智联招聘发布《2022房地产行业人才市场分析报告》显示,春节后第一周房产中介招聘职位数同比增速达14.2%,其中一线城市房产中介职位数同比增速达到44.1%。这也成为楼市回暖的一个信号。

 

不过,多位中介机构经纪人表示,对不同城市“小阳春”的热度感知表现出较大分化。同时,有业内人士认为,相关刺激政策传导至市场需要一定时间周期,楼市的全方位复苏预计要到5月才会见到。

 

一线城市楼市局部回暖

头部房企率先受益

 

北京某头部中介结构经纪人惠强(化名)明显感受到身边岗位出现了“扩招”现象。“最近人员新旧更替,很多中介岗位需要在年后补位。”他表示,“‘招聘潮’其实更多归结于中介行业一贯较大的流失率,未必与市场行情挂钩,但近期北京楼市确实能感知到‘小阳春’迹象。”

 

惠强聚焦的北京顺义新城板块,2月份最后一周内二手房成交量超过40套,代理某新入市楼盘售出48套,板块成交量活跃。“销售情况跟往年差不多,同事间有时候交流提到,个别板块甚至比往年更好。”

 

具有类似感受的还有上海某头部中介机构经纪人熊川(化名):“去年年中上海受‘三价合一’等政策消息影响,成交量略有下滑,后期成交量逐渐回升,年后楼市已经有了回暖迹象。”

 

据熊川介绍,作为近期信贷利率下调的城市之一,上海回暖的楼市走向与政策导向联系密切,“目前上海信贷利率下调了5个基点,首套房、二套房贷款利率由此前的5%、5.7%下调到现在的4.95%、5.65%;放款周期也在缩短,去年放款周期最长的时候需要3~4个月,现在基本在一个月以内。”

 

在上述两位经纪人看来,得益于庞大的刚需及改善性住房需求,一线城市能够在波动的市场环境中相对趋稳。

 

与之形成对比的是,距离上海160公里的杭州有待破冰,当地某中介机构经纪人纪先生表示,对今年“金三银四”销售旺季并不抱有太大期待,其2022年节后经手的成交量较去年同期跌去一半。

 

纪先生认为,由于客户购买力不足,杭州楼市目前有价无市,“尽管目前杭州房贷利率也在调低,但购房者不一定买账。我们接触到的很多房东和客户认为杭州2022年亚运会结束后就是利好出尽,当地房价会面临下跌,反而想尽早把钱‘套出来’,当地市场预期不够乐观。”

 

事实上,以上不同城市的销售表现,是当前楼市两极分化的缩影。这显示出,楼市“小阳春”尚未普照,一线城市局部板块成交量活跃,而部分非一线城市业内人士对楼市快速回暖的预期不大。

 

中指研究院等机构数据也显示,2022年1~2月,上海房地产销售业绩TOP20企业合计销售1037亿元,同比上涨48.97%;当地二手房市场2月份成交金额约493亿元,创近5年同期成交新高。广州今年1~2月商品房网签面积约162万平方米,成交金额约545亿元,成交数据虽较去年同期有所下降,但拉长时间轴仍居于近5年第2位。而杭州十区2月份商品房成交35.87万平米,为近23个月以来新低,环比下跌53%。

 

而楼市的局部“躁动”,令头部房企在销售排行榜中受益。数据显示,今年1~2月权益销售额位居TOP10阵营的房企中,7家房企在北上广深四大一线城市的权益销售额占比超过10%。其中,华润置地、金地集团在一线城市实现权益销售额57.53亿元、41.28亿元,占比各自总权益销售额达33.74%、28.12%。

 

同时,头部房企销售业绩也或将就此改善。以上海为例,,今年1~2月,上海地区权益销售额突破30亿元的房企达8家。其中,大华集团在上海实现48.53亿元权益销售额,仅上海地区销售额便在其前2月份总权益销售额中贡献占比达100%。

 

“活到未来”仍是主流

前2月七成百强房企未拿地

 

头部房企虽然感受到了楼市的局部回暖,但对扩大投资一事仍保持谨慎。多位业内人士表示,降本增效、收拢聚焦仍是2022年房企的基本战略。

 

广东中原地产项目部总经理黄韬表示,此前受媒体热议的“节后中介招聘潮”仍是局部现象,反之其身边的房企及中介机构不乏裁撤等收缩动作。“就中原地产来说,目前我们没有采取大举进攻的姿态,而是追求保本盈利概念。我们对未来持有信心,但空喊口号没用,你必须先活到未来。”

 

事实上,今年开局行业新增土地货值普遍下降,百强房企鲜见激进拿地动作。克而瑞数据显示,2022年1~2月,百强房企中尚有七成以上房企未拿地,投资处于停滞状态;取而代之的,各地方城投公司及国有企业填补拿地拓储阵营,成为投资主力。

 

另据梳理机构数据统计,2021年1~2月新增货值规模排名TOP30的房企阵营中,今年半数房企未有拓储动作。其中

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