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苏州7号公告挂出 6宗涉宅地块弹性设置竞拍规则

来源:

作者:

土拍网 2020-05-05

摘要 4月30日,苏地网挂[2020]7号正式挂出,含8宗地块,其中4宗纯住宅用地,2宗商住用地,2宗商服用地,总面积311299.9㎡(约466.95亩),总起报价718049万元。8宗地块将于6月1日开拍。在调控的“三稳”基调下,不同地块灵活而理性地设置竞拍规则。

土拍讯4月30日,苏地网挂[2020]7号正式挂出,含8宗地块,其中4宗纯住宅用地,2宗商住用地,2宗商服用地,总面积311299.9㎡(约466.95亩),总起报价718049万元。8宗地块将于6月1日开拍。在调控的“三稳”基调下,不同地块灵活而理性地设置竞拍规则。


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(8宗地块参数详情)
 

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(3宗地块设置竣工预售许可调整价)



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(3宗地块设置市场指导价等参数,不设置竣工预售许可调整价)

 

从公布的地块分布及设置价格参数来看,此次公告有以下几点值得一提:

 

1、7号公告内的3宗地块设置竣工预售指导价,未来报价有封顶销售、现房销售等限制条件。从3宗地块的分布来看,分别位于高新区科技城、相城区黄桥街道、吴中高新区。

 

2、3宗地块设置市场指导价等参数,不设置竣工预售许可调整价。地块均位于吴中区,分别处于太湖新城、度假区、金庭镇。其中,太湖新城地块为涉宅类地块中楼面价最高的地块,为17000.02元/㎡。

 

3、截止目前,苏州挂出的1-7号公告,共供给了33宗涉宅类地块,约2568.19亩。其中,吴中区15宗、相城区9宗、高新区5宗、工业园区3宗、姑苏区1宗。从供应片区来看,吴中区、相城区延续以往“供应大户”的身份,高新区多为科技城、浒墅关地块,工业园区和姑苏区的地块供应则“少而优”。

 

4、从供地频次来看,坚持贯彻落实全力维护土地市场平稳的方针。立足于合理把握供地节奏和结构,严格管控供地价格,着力稳地价,稳房价、稳预期,推动房地产市场持续健康发展。




地块详情


高新区科技城玉屏路绿化地南、元方路绿化地东西地块


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苏地2020-WG-35号地块位于高新区科技城玉屏路绿化地南、元方路绿化地东西,纯住宅用地,分为6宗小地块,起拍楼面价16499.99元/㎡。市场指导价楼面价16900元/㎡,竣工预售许可调整价楼面价18252元/㎡,中止价楼面价18590元/㎡,最高限价楼面价18900元/㎡。

 


地块规划要求:


1、A、D、E、F地块建筑高度≥15m且≤24m。B、C地块建筑高度≥15m且≤28m。


2、地块内住宅为全装修成品住宅,住宅装修成本不低于2000元/㎡,开发商在销售价格备案时,应当提供房屋装修配置和装修成本等相关证明材料报高新区价格主管部门备案。


3、沿元方路住宅立面须公建化处理,且不得设置开敞阳台,不得设置凸出式楼梯间和阳台。


4、住宅建筑面宽不得超过55m。不同高度的住宅须组团式布局,不得线性布置。


5、地块间地下设置连通通道,设置通道范围详见红线图斜线部分所示范围,所有地下通道宽度控制在8-12m,可开发深度控制在黄海高程-5m至10.0m之间,地下通道必须满足道路管网及安全荷载要求,通道实际位置以审批方案为准。



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(苏地2020-WG35号地块航拍图)



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(地块示意图及周边历史成交信息 来源:土拍大数据)




结合现场实景航拍图和土拍大数据地图可以看出,地块靠近五龙山,临近于去年11月6日成交的苏地2019-WG-48号地块。地块为商住综合地块,由招融致新房地产有限公司以楼面价13089元/㎡竞得。对比之下,本案地块为纯住宅用地,16499.99元/㎡的起拍价格明显高于苏地2019-WG-48号地块。另外,从本案6个小地块的容积率和建筑高度来看,未来将打造多层、小高层为主的低密度小区。



2

相城区黄桥街道旺湖路东、永青路北地块


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苏地2020-WG-36号地块位于相城区黄桥街道旺湖路东、永青路北,分为3宗小地块,起拍楼面价10789.49元/㎡。市场指导价楼面价11047.16元/㎡,竣工预售许可调整价楼面价11854.95元/㎡,中止价楼面价12146.87元/㎡,最高限价楼面价12396.81元/㎡。

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(苏地2020-WG-36号地块红线图)



地块规划要求:


1、A 、B地块建筑高度≥30m且≤80m,C地块建筑高度≤40m。


2、所有住宅户型面积不小于100㎡(包含公摊面积及套内面积)。


3、B区商服部分计容建筑面积400-500㎡,不可分割销售且不得分割转让,不可设置沿街商业,须与物业、社区配套用房集中设置。


4、C区商业(B1)计容建筑面积≥15000㎡,不得设置批发市场,不得设置服务型公寓,不可分割销售且不得分割转让。商务(B2)计容建筑面积≥20000㎡,可按层或按幢分割销售,最小分割单元≥3000㎡。其他商服不可分割销售且不得分割转让。


5、A、B区须与C区同步开工建设。C区在达到桩基基础工程施工完成后,乙方可按照规定申请A、B区住宅预售许可证;C区主体结构封顶之前,A、B区不低于总计容建筑面积的20%不可预售、销售。


6、A、B、C区相邻功能区间地下设置通道连接,须在规划红线蓝色斜线范围内,通道宽度不大于12m,地下开发深度控制在相对土0.000m至-15. 000m(相对标高)之间,且须满足道路管网及安全荷载要求,具体位置以审批方案为准。


7、住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%。住宅部分(6层及6层以下住宅除外) 100%成品住宅。



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(苏地2020-WG-36号地块航拍图)


 

从现场实景航拍图上,可以看出,地块东侧为黄桥实验小学,北侧为在建的春申湖快速路,南侧靠近东原千浔、九龙仓逅湾花园、九龙仓天灏等楼盘项目。再往南即为虎丘湿地公园。



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(地块示意图及周边历史成交详情 来源:土拍大数据)



从土拍大数据地图来看,地块与5号公告内成交的苏地2020-WG-27号地块距离较近。地块为商住用地,于4月26日成交,由阳澄湖投资有限公司竞得,成交楼面价9200元/㎡。

 

3

吴中区太湖新城苏州湾大道东侧、君益路北侧地块

(苏地2020-WG-37号)



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2020-WG-37号地块,位于吴中区太湖新城苏州湾大道东侧、君益路北侧,纯住宅用地,起拍楼面价17000.02元/㎡。地块未设置竣工预售许可调整价,市场指导价楼面价17200元/㎡,中止价楼面价18500.01元/㎡,最高限价楼面价18800.01元/㎡。



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(苏地2020-WG-37号地块红线图)
 



地块规划要求:


1、住宅建筑以点式为主,住宅建筑单体面宽不得超过50m,住宅建筑檐口高度不得低于36m且≤80m。


2、按规划要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房应与首期开发的住宅地块同步建设、同步交付,并须按照不低于1000元/㎡标准进行前期装修,经属地政府验收合格后无偿移交,其不动产权归属地政府所有。


3、住宅建筑应全部成品化建设和交付使用,并须按照不低于1500元/㎡标准进行前期装修。住宅建筑全部采用装配式建筑,单体建筑预制装配率应不低于35%。


4、地块内(沿金碧街以北方向)设置视线通廊,视线通廊内不得建设高层住宅,视线通廊宽度不得小于40m。


5、地块内配套商业需集中布置,住宅单套户型面积不得低于110㎡。



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(苏地2020-WG-37号地块航拍图)



从现场实景航拍图来看,地块西侧靠近,苏州湾大道、西环高架,北侧即为iD PARK歌林公园、永旺乐城,南侧为吴郡小学、新城郡未来,西侧为建屋吴郡半岛,西南侧为太湖颐景,再往西即为太湖水域。从地块位置来看,周边配套已然齐全,是太湖新城启动区成熟板块内剩余的为数不多的精品地块。

 

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(地块示意图及周边历史成交地块 来源:土拍大数据)



目前,太湖新城有多个新房项目在售,多以改善房源为主。金融街融悦湾于今日公布预售证申领成功,首批488套房源,备案均价30977元/㎡。江南沄著28000元/㎡。天鹅港华庭29000元/㎡。柳岸晓风首批204套房源已领预售证,备案均价30922元/㎡。
 


4

吴中区度假区陈华路南侧、胥香路西侧地块

 
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苏地2020-WG-38号地块位于吴中区度假区陈华路南侧、胥香路西侧,纯住宅用地,起拍楼面价8100元/㎡。地块未设置竣工预售许可调整价,市场指导价楼面价8300元/㎡,中止价楼面价9129.99元/㎡,最高限价楼面价9299.99元/㎡。


地块规划要求:


1、住宅建筑立面公建化,住宅建筑檐口高度不得低于15m且≤60m,住宅单套户型面积不得低于90㎡。

 


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(苏地2020-WG-38号地块航拍图)



从现场实景航拍图上可以看出,地块靠近孙武路、陈华路、子胥快速路,西侧临近龙湖大境天成,南侧为太和商务广场。查询土拍大数据,可以得知,龙湖大境天成分为两宗成交地块,苏地2017-WG-71号地块成交楼面价11182.68元/㎡,苏地2017-WG-72号地块成交楼面价11111.24元/㎡。目前龙湖大境天成120-135㎡的洋房房源已取得预售证,预计5月开盘,均价17500元/m²起。
 


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(地块示意图及周边历史成交详情 来源:土拍大数据)

 



5

吴中区金庭镇东园公路东侧、古樟路北侧地块


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苏地2020-WG-39号地块,位于吴中区金庭镇东园公路东侧、古樟路北侧,起拍楼面价5000.14元/㎡。地块未设置竣工预售许可调整价,市场指导价楼面价5100元/㎡,中止价楼面价5609.99元/㎡,最高限价楼面价5710.06元/㎡。


地块规划要求:


1、住宅建筑檐口高度不得低于12m且≤15m。



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(苏地2020-WG-39号地块航拍图)



从现场航拍图上可以看出,地块方正,地势平坦,利于开发建设。周边有东园公路、古樟路、中兴路等干道。西侧有金庭幼儿园、金庭中心等,东侧距离太湖赏梅园不远。该板块已久未有地块出让,此次地块出让,规划建设要求颇少,给了建设房企较大的建设空间,未来可以为该板块增添一处低密度住宅小区。
 

 

6

吴中高新区石湖西路北侧、新蠡路东侧


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苏地2020-WG-40号地块,位于吴中高新区石湖西路北侧、新蠡路东侧,商住混合用地,起拍楼面价9210.04元/㎡。市场指导价楼面价9333元/㎡,竣工预售许可调整价楼面价10079.43元/㎡,中止价楼面价10131元/㎡,最高限价楼面价10250元/㎡。


地块规划要求:

1、檐口高度(建筑高度)≤100m。其中,住宅建筑檐口高度不得低于24m,不得高于80m,商业和办公建筑檐口高度不得低于15m。住宅建筑需采用公建化立面。

2、地块业态为住宅、零售商业、办公,不得设置批发市场、服务型公寓。住宅计容建筑面积不得超过地块总计容建筑面积的50%。零售商业计容建筑面积不得超过地块总计容建筑面积的15%,不可分割销售且不得分割转让。办公计容建筑面积不得少于地块总计容建筑面积的35%, 其中自持办公计容建筑面积不得小于8600㎡,其余办公可分割销售,须满足《吴中区商业办公类项目管理实施意见(试行)》要求。

3、地块内按要求配建的社区用房和社区居家养老服务用房须从建筑物首层起集中统一布置,同时应与首期开发的住宅同步建设、同步交付,并须按照不低于1000 元/㎡标准进行前期装修。

4、该地块上项目为全装修住宅,住宅装修成本不低于1200元/㎡。

5、住宅必须与商业、办公部分同步开工建设,在商业办公部分取得施工许可证后,方可办理商品住宅预售(现售),商品住宅预售(现售)计容建筑面积比例不得超过住宅总计容建筑面积的70%; 商业、办公主体结构封顶后,方可办理其余住宅部分预售(现售)许可证。

6、商办未按照合同约定开竣工的,无偿收回该宗地块土地使用权,地上建筑以及相关建设投入不予补偿。



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(苏地2020-WG-40号地块航拍图)



从地块现场实景航拍图可以看出,地块位于吴中万达广场东侧,靠近石湖西路、新蠡路,距离轨交2号线新家桥站不远。



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(地块示意图及周边历史成交地块 来源:土拍大数据)



从土拍大数据地图可以看到,距离地块较近的历史成交地块为苏地2018-WG-33号地块,由苏南阳光城以16745.01元/㎡竞得。从时间节点来看,较近的成交地块为金地于4月9日在4号公告竞得的苏地2020-WG-18号地块,成交楼面价15592.95元/㎡。

 

本次公告地块限时竞价起始时间如下:


6月1日10:00  苏地2020-WG-35号


6月1日11:00  苏地2020-WG-37号


6月1日13:00  苏地2020-WG-38号


6月1日10:30  苏地2020-WG-34号


6月1日11:30  苏地2020-WG-41号


6月1日14:00  苏地2020-WG-36号


6月1日15:00  苏地2020-WG-39号


6月1日16:00  苏地2020-WG-40号

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