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当城市发展拒绝“野蛮生长”,下一个经济新增长点“城市更新”~

来源:

土拍网

作者:

张冉 2018-03-19

摘要 城市的发展已不再是传统的野蛮扩张、圈地模式。在城市规模有限的背景下,我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。

我们正在经历一个更新的时代:土地资源日益稀缺,增量市场规模收缩。
城市的发展已不再是传统的野蛮扩张、圈地模式。在城市规模有限的背景下,我国大城市已从增量时代进入存量时代,这也意味着,城市更新将成为城市发展的新增长点。
面对城市的日益拥挤和土地资源的稀缺,还有大量的老小区在环境、空间、品质等诸多方面难以满足当下人们生活需求的情况,老旧小区只是城市存量资源的一部分,随着老旧小区改造试点工作开展,城市更新的大“卷轴”将加速延展。
当城市的摊大饼式扩张达到极限,不再有更多可以新建的空白用地,房地产市场便会步入存量价值时代。在存量时代来临的当下,城市更新作为国内城市化进程新的增长点,已成为持续有影响力的命题,城市更新近年来也成为全球各个中心城市最热门的讨论话题!
在此背景下,参与旧城改造项目成为许多房企拿地的重要途径之一。
存量时代,“大象”如何起舞?
城市更新成为房企拓储新途径
长期以来,房企在发展过程中奉行规模至上,在“大象起舞”的市场竞争环境下,土地储备成为衡量房企竞争力的重要指标。
近年来,在经济去杠杆的宏观背景下,全国范围内的房地产市场调控政策轮番出台,土地出让条件趋向严苛,一些城市推出以“限房价、竞地价”为代表的土地出让政策。随着融资渠道收紧,房企拿地成本升高。
同时,在经历了以投资驱动和增量发展为主的阶段后,许多城市在发展过程中“饼越摊越大”,但因为城市功能区规划不合理,导致人口集聚和交通拥堵,城市病矛盾凸显。因此,一些城市开始严格控制新增建设用地指标,房企拿地难度加大。房企分化加剧,重点房企加大拿地投资,拿地金额迅速上升,拿地中心向三、四线城市转移,拿地方式呈多元化,并购成为拿地主力途径,旧改、小镇、产业新城等也成为房企拓储新途径。
翰德集团董事长、总裁刘栩说,一线城市存量住房再交易规模已经达到新房交易规模的两倍,二线重点城市如天津、杭州等存量房与新房交易规模之比也已经达到1:1,而苏州、武汉和成都等其他二线城市也在向这一趋势靠拢,未来两三年内也将进入存量房主导的时期。
城市中心尤其是一线城市中心土地供应越来越紧缺,加之土地价格高企,开发商拿到增量土地的难度越来越大,新增土地已经处于极度稀缺的状态,加之存量住房的交易规模变大,城市未来的发展需建立在对现有建筑的升级改造更新之上,城市更新成为城市发展的新增长点。
土拍研究院分析人士认为,以重点中心城市核心区域为主的“城市更新”,将成为房地产市场未来十年乃至更长时间的下一个风口。面对城市更新高达数万亿的商机,越来越多的房企和机构开始关注存量更新市场,并付诸实践,像上海、深圳这样的一线大城市,正在进行着一场城市更新实验。
万亿商机,众企业纷纷“试水”
上海K11项目,艺术成本转化为土地增值
目前,针对城市更新众多细分市场,有聚焦棚户区片区改造开发的企业,例如首开很早就提出了“城市复兴官”计划,万科、远洋、阳光城等房企也纷纷价码城市更新;有聚焦将改造低坪效空间的联合办公企业,如优客工场、氪空间等。
深圳是全国最早提出城市更新概念的城市,目前,深圳正在加快城市更新步伐。从龙岗岗头片区到蔡屋围闹市的深圳第一高楼京基100,从岗厦文化创意产业园到大冲旧改项目、蛇口网谷……一路走来,城市更新带来的变化随处可见,这些被津津乐道的地标建筑和产业转型成功案例,过去都是城村混杂、布局凌乱、环境恶劣的城中村和旧工业区。
“城市更新”这一概念在近年来的上海,正由于资本的注入形成一股热潮。放眼整个世界,关于城市更新的案例也无处不在。伦敦的金丝雀码头、美国的高线公园等。伦敦的金丝雀码头曾是一个河运枢纽,后经“更新”,成了世界著名的金融商务区;而美国高线公园,“更新”于废旧的物业上,“变废为宝”,为纽约赢得了巨大的社会经济效益。
下面我们来看一组上海城市更新的案例
项目背景|继2009年位于香港的首栋K11购物艺术中心大获成功以后,K11集团特邀Kokaistudios事务所为中国内地首家K11购物艺术中心设计建筑改造方案,并为超过3.5万㎡的商业空间提供室内设计。K11坐落于上海市中心淮海路的黄金地段,由建于20世纪80年代的香港新世界大厦改造而成。
更新意义|对老旧的新世界大厦进行重新定位和设计,为上海的商业建筑修缮工程树立了典范。K11在改造之后,商铺租金增长了70%,办公楼租金亦增长30%。人流量自1月试营业以来平均每月高达100万次。最典型例子是「印象派大师?莫奈特展」,展览期间观展人数累积超30万次,单日最高达6000人次。
城市更新的财富效应有多厉害?通过K11将艺术真正转化成实际的销售额可见一斑。
正因为如此,各路资本已经盯上城市更新这块大蛋糕。如今,加上即将爆发的一个又一个暴富神话,城市更新就是一场关于“钱”的游戏。
另外,通过这些更新举措,让城市与人文相连,为居住在这座城市的人们提供更好生活环境,这便是城市更新的意义所在。
齐聚上海聚创未来
城市的发展需要转型与突破,才能获得生机,这是出路。如何通过城市更新迎来发展新机遇?由江苏土地市场网、土拍网、国内重点城市国土部门、房地产权威学术机构联合发起的2018th中国(上海)城市土地展将为你答疑解惑。
与往年不同,2018th中国(上海)城市土地展展会历时两天(2018年5月29-30日),将在2017th中国(上海)城市土地展的基础上,继续扩大展会规模和辐射力,并新增三大子展。正是基于城市更新的重大实践意义,“城市更新展”应运而生。
“城市更新展区”也是本次土地展的一个重头戏,长三角重点区域的城市更新进度在展会上将一目了然。参观者通过展会,可以了解到最新的城市更新政策,一些城市的发展历程、成果、规划及重点项目,深刻理解城市更新对城市未来发展的作用。另一方面,城市更新项目融资的资金需求量大,企业在选择城市更新项目融资渠道时通常需要多方沟通。
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2018年,土地投资领域的行业最大盛事,非它莫属!
第5届中国(上海)城市土地展与您相约2018!