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苏州园区首批次集中挂地有何看点?

来源:

土拍网

作者:

-- 2022-03-31

摘要 3月28日,苏州2022年首批次集中挂地中,工业园区3宗纯住宅用地正式亮相,湖东、娄葑、车坊三大板块纷纷“上新”,总出让面积约12.6万㎡(约188.9亩)。

土拍讯3月28日,苏州2022年首批次集中挂地中,工业园区3宗纯住宅用地正式亮相,湖东、娄葑、车坊三大板块纷纷“上新”,总出让面积约12.6万㎡(约188.9亩)。

 

对比去年苏州第三批次园区宅地,此次园区挂出的3宗宅地条件稍有宽松:首期出让金支付从原先的60%下降至50%,且均未设置市场指导价(取消了若成交价超市场指导价,第二期出让金须提前一个月支付的规定)。

 

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(园区3宗住宅地块)

 

苏园土挂(2022)02号地块

(湖东板块——旺墩路南、梁津街西地块)

 

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苏园土挂(2022)02号地块位于旺墩路南、梁津街西、钟园路北、旺墩巷东,面积58233.95㎡,容积率>1.6且≤2.0,规划为住宅用地。地块起拍价314464万元,起拍楼面价27000元/㎡,最高限价31050元/㎡。

 

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(地块卫星图 来源:土拍大数据)

 

该地块地处园区湖东核心板块,配套丰沛且优质。交通上,地块邻近轨交1号线南施街站以及轨交5号线星塘街站、方洲公园站,周边还有在建中的轨交6号线,未来可在奥体中心站换乘;另外地块邻近多条城市主干道,2km范围内有现代大道、中新大道等主干道,驾车5分钟可到达中环东线高架,通过中环快速路便捷通达苏州各区域。

 

商业配套上,地块周边商业成熟较高,东侧邻近永旺梦乐城,2km范围内有方洲邻里中心、奥体中心商业广场、景城·邻里中心、湖东邻里中心等多个商业中心,生活较为便利。

 

教育配套上,地块周边教育资源丰富,东侧一路之隔是星洲小学,周边还有星汇学校、星洋学校等公立学校以及德威国际学校、苏州新加坡国际学校、苏州工业园区外国语学校等私立学校。

 

此外,地块南侧2.2km即为苏大附属儿童医院,西北侧1.3km可到达九龙医院,医疗资源优越。

 

规划设计要点

 

·该地块项目建筑高度限高80m,住宅建筑不低于10层。

 

·该项目住宅为全装修住宅,按住宅总建筑面积计算,住宅装修成本不低于3000元/㎡;预制装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于30%。

 

·该地块上住宅应当规划建设有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源,上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的20%。

 

·该项目不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。

 

周边房地产市场

 

据土拍大数据显示,2021年园区湖东板块出让了2宗涉宅地块,分别为位于共耀路南、钟南街西的苏园土挂(2021)02号地块以及丽帆巷南、钟南街西的苏园土挂(2021)04地块。2宗地块均为南京安居竞得,楼面价分别为25224元/㎡、27514元/㎡。

 

从具体位置上来看,本次出让的苏园土挂(2022)02号地块与苏园土挂(2021)04地块直线距离相隔仅1.5km左右,中间仅间隔了星洲小学以及海悦花园。

 

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目前,苏园土挂(2021)02号地块(备案名:颐和玲珑花园)项目于3月24日首次领取预售证,首批房源共计7栋住宅,位于2#、3#、6#、7#、12#、13#、14#,共计232套总高为10层的洋房住宅产品。项目单价区间为37599-43899元/㎡,备案均价为41928元/㎡,面积段为241.43-255.99㎡,总价区间为910-1122万。

 

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根据“苏州万科”3月28日发布的《关于颐和玲珑花园项目认筹的通知》来看,该项目认筹时间为3月28日上午9点至3月30日17点。

 

另外,本案地块周边的苏园土挂(2021)04地块目前尚无最新动态。

 

二手房市场方面,该地块周边小区众多,地块南侧钟园路之隔分布着自由水岸、湖畔天城、金湖湾花园等小区,二手房挂牌均价在43000-60000元/㎡左右。

 

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(地块周边二手房市场)

 

苏地2022-WG-7号地块

(娄葑板块——东兴路南、宏业路东地块)

 

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苏地2022-WG-7号地块位于东兴路南、宏业路东,占地面积22167.3㎡,容积率>1.8且≤2.2,规划为住宅用地。地块起拍价99975万元,起拍楼面价20500元/㎡,最高限价23575元/㎡。

 

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(地块航拍图,未经授权,严禁转载!)

 

该地块地处园区娄葑板块南部,片区购房置业改善需求旺盛。交通方面,地块东侧约300m处是在建中的轨交7号线东兴路西站,地块南北侧分布有已经投入使用的轨交3号线、轨交5号线,组成了便捷的交通网络。且地块周边还分布有独墅湖大道、南环快速路、东环快速路等主干道,出行便捷。

 

商业配套上,地块周边以邻里中心以及社区底商为主,可满足日常生活所需。目前板块缺乏大型商业综合体。

 

教育方面,周边主要分布有东兴路幼儿园、娄葑实验小学、通园路小学(在建中)、文萃小学、园区一中、苏州大学附属中学等教育资源。

 

医疗配套上,地块东北侧直线距离约1km处是苏州工业园区星海医院。

 

规划设计要点

 

·该地块上项目建筑高度限高80m,住宅建筑不低于6层。

 

·该项目住宅为全装修住宅,按住宅总建筑面积计算,住宅装修成本不低于1500 元/㎡;预制装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于30%。

 

·该地块上住宅应当规划建设有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源,上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。

 

·该项目不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

 

周边房地产市场

 

娄葑板块上一次涉宅地块出让是2019年9月份,建屋、新希望分别竞得苏地2019-WG-32号、33号地块,楼面价均为20500元/㎡。

 

目前,该板块新房市场方面有新希望锦麟芳华、朗诗和风、星翠澜庭3个项目尾盘在售。据苏州市区商品房销售网上管理系统数据显示,3个项目合计约有193套房源在售,均价约32500元/㎡。

 

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(朗诗和风项目在售部分截图)

 

苏地2022-WG-8号地块

(车坊板块——蔺谊路北、朝前路西地块)

 

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苏地2022-WG-8号地块位于蔺谊路北、朝前路西,面积45550.05㎡,容积率>1.6且≤2,规划为住宅用地。地块起拍价191311万元,起拍楼面价21000元/㎡,最高限价24150元/㎡。

 

地块地处科教创新区车坊板块。按照园区最新的街道划分,该地块隶属于斜塘街道。

 

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(地块航拍图,未经授权,严禁转载!)

 

交通方面,地块距离在建中的轨交8号线首末站车坊站约900m左右。周边近东方大道、中环东线、中环南线等主干道,驾车20分钟内可达工业园区湖东CBD等区域。

 

地块周边基础配套完善,有车坊实验小学、工业园区第八中学、星湖财富广场、江滨公园等配套资源,可满足基本的购物、教育、休闲需求。

 

值得一提的是,地块往西、往北可享受创意产业园及月亮湾副中心区域配套,更享有独墅湖景观、邻里中心等资源。

 

规划设计要点

 

·建筑高度限高80m,住宅建筑不低于6层。

 

·该项目住宅为全装修住宅,按住宅总建筑面积计算,住宅装修成本不低于1500 元/㎡;预制装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于30%。

 

·该地块上住宅应当规划建设有单套计容面积不高于145㎡且单套房产建筑面积不高于160㎡的房源,上述房源计容面积不低于该地块上住宅总计容面积的50%。

 

·该项目不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

 

周边房地产市场

 

2021年,车坊板块土地市场表现亮眼。虽然板块仅出让了苏地2021-WG-51号这一宗地块,但是该地块是去年苏州二批次集中出让的地块中唯一一宗进入一次报价环节的地块,中海“杀出重围”拿下该地块。

 

从航拍图上可以看出,空间位置上,本次出让的苏地2022-WG-8号地块邻近中海拿下的苏地2021-WG-51号地块。

 

目前,车坊板块内无新房在售,为存量房市场。中海51号地块,拟建13幢8-17F住宅产品。目前项目案名已出——文华云筑,大概率今年上半年将正式入市开售。

 

周边二手房市场方面,车坊板块目前主要分为“两大阵营”。一方以拆迁房小区为主,如淞泽家园、东方文荟苑,均价25000元/㎡左右;另一方则是以中锐星奕湾为代表的二手商品房,挂牌均价39000元/㎡。

 

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(地块周边二手房市场)

 

总体来说,车坊板块,区位优势明显,市场需求高。苏地2022-WG-8号地块入市可以补充区域内新房匮乏的局面。

 

一直以来,园区房地产市场需求量大且市场成交“活跃”,作为房地产市场“源头”的土地市场自然获得了较高的关注度。此次园区首批次集中挂地推出湖东、娄葑、车坊板块3宗纯住宅地块,让钟情于园区购房置业群体十分期待。届时3宗住宅地块成交情况如何,敬请关注土拍网后续报道。

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