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2017年常熟市经营性用地成交统计简析报告

来源:

土拍网

作者:

翟晓霞 2017-12-12

摘要 2017年11月底,市委市政府召开虞山镇行政管理体制改革及区划调整宣布大会,撤销常熟市虞山镇,设立常熟市虞山街道、琴川街道、莫城街道、常福街道。虞山镇曾经是“城区”的象征,而如今已经成为历史。

2017年11月底,市委市政府召开虞山镇行政管理体制改革及区划调整宣布大会,撤销常熟市虞山镇,设立常熟市虞山街道、琴川街道、莫城街道、常福街道。虞山镇曾经是“城区”的象征,而如今已经成为历史。
随着区划调整的敲定,2017年土拍市场也落下了帷幕。2017年全年,常熟市的土地市场可谓精彩纷呈,从超高溢价到底价成交,就这样一路坐着过山车前行。回顾过往,我们也发现,今年常熟市土地市场也呈现了一些新的特征。
一:土拍数据统计
①全年成交总面积近158万方,吸金208亿,均创近年新高
今年全年共成交了44宗经营性用地(含保障房),总面积近158万平方米,总成交金额208亿元!同比来看,今年无论是成交总面积、成交总价创下均近年新高。其中,成交面积较去年增加68%,而成交金额同比去年的38亿元,则增加517%!从这一数据来看,今年的常熟市场可谓非常“火”!
②城区&乡镇土地出让:平分秋色、各领风骚
今年成交的44宗地块中有18宗位于虞山镇(城区),另外26宗分布在其他各个乡镇,主要有沙家浜镇、梅李镇、辛庄镇、海虞镇等等。从成交面积来看,虞山镇(城区)成交了74.4万方土地,而其他乡镇板块累计成交了83.1万方土地,总体来看城区和乡镇板块平分秋色,所占比例相当,乡镇板块略高。而从成交总价来看,虞山镇(城区)因为地价普遍比较高,因为占了总成交金额的2/3,近134亿元,而乡镇板块也累计约74亿元,也远超去年!
③133万方、185亿元!住宅类型经营性用地成交“一枝独秀”
统计结果显示,2017年常熟市经营性用地出让主要为住宅类型,其各项数据呈现“一枝独秀”的态势。住宅类型用地成交共计33宗,占今年总成交宗数的75%;成交面积134万平方米,占今年总成交面积的85%;而成交金额185亿元,则占到了全年总成交金额的89%。而其他类型土地成交则是面积小、总额低的一些地块。
 
④地多钱多价高!普通住宅用地出让量远超去年
土拍数据显示,去除纯保障房项目,今年常熟市普通住宅用地总计成交了30宗地块,总出让面积138万方,总建筑面积250万方,总成交金额203亿,成交楼面均价为8102元/平。相比较去年普通住宅的成交面积,今年可谓翻了十倍左右;而成交金额203亿则比去年16亿上涨了12倍!而从成交楼面均价来看,今年普通住宅成交楼面均价8102元/平,相比去年也上涨了46%!
⑤成交溢价率超100%地块达7宗,最高溢价达到312%!
统计数据显示,今年成交溢价率超过100%的达到7宗地块,其中3宗为虞山镇(城区)地块,而另外4宗则位于乡镇板块。而最高溢价率地块是位于辛庄镇新阳大道北侧、常隆路西侧的2017B-003号住宅地块,由金科集团以近4亿元收入囊中,溢价率达到312%!而相比之下,去年2016年全年,溢价率超过100%的仅有1宗地块,为位于市区的欧尚西侧地块,这也显示出今年常熟土地市场整体热度大幅提升。
(上表:溢价率超过100%地块)
⑥高溢价下的理性竞拍:房企叫价不盲目,价格跟着市场走
尽管说今年部分地块溢价率很高,但是我们可以看到整体开发商拿地仍是较为理性,尤其是在下半年部分区域起拍价提高的情况下,并没有引发无休止的争抢。另外一方面,不少区域有开发商已经拿下不少土地,余量很多,因此年末基本没有出现像上半年拿地那般饥渴。如不久前11月14日的土拍,出让了尚湖西侧多宗住宅地块,其起拍价已达万元左右,因此各房企加价均较为理性,没有出现盲目加价的疯狂。整体看,今年的土拍地价在预期范围之内,而这也有助于常熟楼市后续稳健和长远发展。
⑦不得不提的侵入型房企:13宗地、版图遍布各区域的碧桂园
近年来,碧桂园在苏州下辖各区市拿地均呈现如狼似虎般的扩张态势,去年足迹遍布张家港,而今年则是在常熟区域拿下13宗地块,版图遍布常熟各区。总面积61.3亿㎡,耗资84.32亿元,而区域则分布在城区虹桥片区、龙腾片区、南部新城北片区、虞山尚湖度假区片区等多个片区及梅李镇、海虞镇、滨江新市区、古里镇、支塘镇等多个乡镇板块。而在今年之前,碧桂园就有琴川碧桂园、碧桂园领誉、柏悦华府等项目。今年以来,碧桂园不仅继续深耕常熟,且将其在常熟的版图迅速扩大,几乎遍布各个角落。随着这些地块陆续建设入市,可预估在以后的常熟新房市场,碧桂园必占有重要席位。
⑧城市发展加速,越来越多的品牌房企抢驻常熟
2017年,除了碧桂园持续在常熟扩张拿地外,常熟各区域也吸引了保利、冠城、合景、金科、雅居乐、象屿、中锐等品牌房企拿地进驻。如金科以近4亿元收入辛庄镇新阳大道北侧、常隆路西侧的2017B-003号住宅地块,溢价率达到312%;再如冠城以近12亿元拿下滨江新市区龙腾南路以西、碧浒路以北2017B-004号地块,溢价率273%等。整体来看,随着常熟城市的加速发展,越来越多的房企把目光投向了常熟,其中包括一些品牌知名房企。而这些房企的进驻,未来也必将拉动常熟的房地产新的提升。
二:县市对比:成交总金额位居榜首,出让面积与张家港相当
从与苏州其他县市对比来看,2017年全年常熟市成交面积与张家港市相当,但少于太仓市;但在成交总金额上却位居首位,其次为张家港市、太仓市。这也反映出,今年常熟市土地单价在几个县市中为最高。
 
(备注:该部分数据统计仅截止至12月4日)
(2017年全年各县市成交对比:其中数据截至12月4日)
三:常熟楼市简况
①2017年常熟楼市销售量同比2016年下滑,与往年持平
根据新建商品房、存量房网上备案管理系统的数据显示,扣除政策性项目,常熟市前10个月新建商品房共计成交12462套,其中住宅共计成交8049套;新建商品房成交总面积147.09万平方米,其中住宅成交总面积114.38万平方米。而2016全年,扣除政策性项目,常熟新建商品住宅成交19839套,新建商品住宅成交面积249.02万平方米。尽管今年11月和12月的数据尚未出来,但是相对于2016年而言有大幅下降,很难超越2016年。
②“供不应求”的新房销售紧俏,首开电视直播摇号先河
虽然成交总量较去年有所下滑,但是因为市场可售房源紧张,每次热门的新项目开盘,必定引发争抢。今年常熟某一楼盘火爆开盘,摇号现场放在了体育场,现场六七千人竞争三百多套房。此外,常熟另一家楼盘也采取了摇号的方式,不同的是,整个摇号的过程都通过电视进行现场直播,参加摇号的客户有四千多,而房子只有四百三十多套。目前常熟新房非常紧俏,购房客户数量往往都会大于可供房源,此前全国也有项目开盘使用视频直播的方式,但从未有电视直播开盘,可谓开创了先河。
③楼市呈现新特征:成品住房(装修房)比例大幅上涨
根据常熟市绿色建筑管理暂行办法第14条规定,要推进商品住宅全装修,鼓励引导中高档商品住宅采用全装修模式。到2018年底,力争实现全市全装修商品住宅总量达到60万平方米。
从今年出让地块来看,要求成品住房的地块越来越多,如11月出让的南部新城两宗地块,成品住房比例均为100%,同样尚湖度假区地块也全部要求为成品住房,未来也必定也会有更多的成品住房地块推出,这将成为新的趋势。
④远水难解近渴:眼下新房紧俏多区域房源告急
近两年常熟楼市销售情况整体良好,而目前常熟多个片区出现无房可售状态。如文化片区内10月唯一开盘的及第阁二期已全部售罄,片区内除中南地块待开外,无新房在售。市区尚湖片区尚湖玫瑰园三期余少量房源在售,另外尚湖片区11月新成交的4宗住宅地块待建设推出还需要些时日。南部新城北片区也暂时无太多新房住宅在售,只能期待11月份新成交的1号、8号地块后续缓解需求。相对来说,市区碧桂园金利地块、上海惠建欧尚西地块等项目已经批前公示已经出炉,更值得眼下期待。