当前位置:首页  > 土拍视点--[研究员]  > 正文

张家港市2017年土地市场简报

来源:

土拍网

作者:

翟晓霞 2017-12-13

摘要 2017年,可以说是史上最严调控年,楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年,从3月中旬政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”开始,各地接连出台严厉调控政策,楼市逐渐进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代,而10月十九大召开,更是强调了“房住不炒”的发展理念,提出租购并举的新概念。中国房地产正在进入深度调控期,走向健康发展的新阶段。

2017年,可以说是史上最严调控年,楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年,从3月中旬政府工作报告提出“遏制热点城市房价过快上涨”开始,各地接连出台严厉调控政策,楼市逐渐进入限购、限贷、限价、限售、限商等“5限”时代,而10月十九大召开,更是强调了“房住不炒”的发展理念,提出租购并举的新概念。中国房地产正在进入深度调控期,走向健康发展的新阶段。
张家港市今年也是政策频出。6月12日发布《关于进一步加强房地产市场监管的通知》,要求开发商每期申报预售面积不得低于3万平米,领取预售许可10日内一次性公开全部可售房源,严格落实购房实名制。8月18日,为留住人才更是发布“才有所居”实施意见。而紧接着8月27日张家港发布房地产新政,实行限售政策,取得不动产证未满两年的商品住房(含二手房)不得转让。在接连的政策下,2017年张家港市土地市场又呈现了怎样的格局呢?
一、2017年张家港市经营性用地数据
1.整体“量跌价涨”:面积较去年同比减少11%,成交总金额同比上涨41%。
数据显示,2017年张家港市累计出让经营性建设用地(不含保障房)34宗,出让总面积1997.6亩,同比2016年下跌了11%;土地出让总金额144.60亿元,同比上涨了41%。整体来看2017年张家港土地市场“量跌价涨”。近年来,张家港土地市场总体情况均较良好,吸引了不少品牌房企入驻,另外由于张家港未受限购,更是增加了不少房地产开发企业的进驻意向。而张家港良好的经济环境等,也为其土地活力提供了强有力的保证。
2.区镇板块唱主角:区镇成交面积占全市总成交8成,成交总额占全市7成。
往年张家港市的土地市场,基本是呈现市区为主导或者两者平分秋色的局面,但是今年却有所不同。从今年的成交数据来看,成交主要集中在区镇板块,无论成交总面积,还是成交总金额,区镇板块均占有极其大的比例。其中成交面积占今年张家港总成交的83%,成交总金额占今年张家港总成交的70%。综上可见,2017年张家港土地市场乡镇板块是重头戏,对于乡镇板块来讲,今年出让量大,成交单价高,在整个张家港土地市场中大放异彩。
3.市区地少价更高:出让仅4宗,但成交单价却超千万/亩,达1296万元/亩。
从张家港市区经营性用地出让情况来看,2017年市区出让地块仅4宗,出让总面积339.8亩,土地出让总金额44.03亿元,成交单价1296万元/亩,楼面地价9878元/平方米,规划建筑面积44.57万平方米。同比去年成交量大幅减少,但成交单价、楼面地价却大幅上涨,其中每亩地成交单价已经过千万,达到了1296万元/亩,而楼面地价也达到了9878元/平方米,同比去年上涨了73%。另外,乡镇地价也普遍抬升,底部不断上移,张家港全市地价整体上涨。
(市区2017年与2016年土地出让情况对比)
4.年度地主:保利年入23万方土地成功晋升年度大地主,其次为正荣。
如果说2016年张家港土地市场绕不开的是碧桂园,那么2017年张家港土地市场不得不提的则是保利。2017年全年,保利在张家港市场收获了5宗地块,成交土地面积23万方,规划建筑面积40万方,拿地总金额共计32亿元,成功晋升为2017年度张家港最大地主。其中保利5宗地块中2宗位于市区板块,3宗位于区镇板块。这5宗地块的平均溢价达到了29%,这也侧面说明保利看好张家港发展前景,进驻意愿强烈。此外,正荣集团以收获3宗地、14万方的土地成为张家港今年的第二大地主。
(保利今年在张家港拿地情况)
5.溢价率再创新高:今年土地出让最高溢价率达177%,为金港镇商住地块。
从2017年张家港市土地成交数据可见,虽然今年成交主要集中在区镇板块,但是整体土地热度却不亚于去年。今年出让地块中,最高溢价率达到了177%,为位于金港镇中港路西侧的商住地块,面积2.9万方,最终成交楼面价5533元/平,由苏州伟业迎春地产有限公司强势收入。此外,溢价率超100%达到了5宗,均位于区镇板块,分别为金港镇、杨舍镇、凤凰镇。
6.土地成交月度走势:下半年土地出让量一路高歌,十九大后供地骤降。
从每月土地出让情况可以看到,今年张家港市土地成交从6月份开始发力,呈现“量价齐升”态势。同时成交楼面价也是一路走高,7月25日,青禾置业更是以16.48亿元,楼面价13090元/平,成为今年最高成交楼面价。而8月以来,受楼市调控政策等因素的影响,开发商拿地逐渐谨慎,乡镇趋稳,但热点地块依旧价高。但是“十九大”之后,即11月份开始,供地减少,仅推出个别地块,当然,这另一方面也是由于接近年末,今年土地出让任务基本完成,所以供地有所收紧。
(张家港市土地成交每月走势)
7.房企分析:新入驻&深耕补仓共促发展,张家港市未来前景被看好。
2017年张家港的土拍市场,吸引了不少外来房企,包括保利、正荣、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘阳、恒顺、伟业十家房企,为张家港楼市注入新鲜血液。从拿地数量上看,上海保利今年在张家港共计拿下5宗地块排名第一,苏州正荣拿下3宗地块排名第二,青禾置业、中南置地和美的分别拿下两宗地块。这些房企的接连拿地一定程度表现出对张家港房地产市场的看好和想要深耕的决心。
(部分房企2017全年张家港市拿地情况)
二、县市对比:张家港市继续稳健前行,整体表现中规中矩
从各县市2017年土地成交数据对比来看,张家港市在各县市中表现中规中矩。从出让面积上来看,张家港市出让面积与常熟市相当,略低于常熟市,但相对太仓市,仅占太仓总出让面积的7成左右。从成交总金额上来看,张家港市成交总金额又低于常熟市成交总金额,排名第二,略高于太仓市成交总金额。综合来看,张家港市成交面积与常熟相当,但金额却低于常熟,主要是因为张家市今年出让主要以区镇板块为主,尽管区镇板块价格日益上涨,较去年翻番,但是仍难敌常熟市城区地块价格,所以导致成交总金额偏低。(注:相关数据截止到12月8日)
三、房产市场:楼盘销售热度依旧,热门区域成购房首选
纵观今年张家港楼市成交,由于春节假期等原因,年初成交量稍低,从3月份开始,成交量一路上扬,“金三”成色十足。而到10月份,楼市成交稍有下滑,但是仍维持在每月1500套左右的成交。整体来看,成交总量与去年相当,热度依旧。
而热销的楼盘,不仅仅是位于市区。从楼盘成交量分布来看,市区、经开区、塘桥、金港等热门区域成为了楼市成交的主力军。区域内部分楼盘更是开盘便售罄,如塘桥御景天成书香里13#14#新品高层8月份开盘时,采用微信线上开盘、手机选房,不到20秒全线飘红,296套新品房源全部售罄。
总体来看,张家港限售政策在8月末已正式实施,十九大的楼市定位也已经知晓,但是并未给张家港楼市成交带来太多影响,张家港楼市依旧保持着稳健的态势前行。而明年随着更多的乡镇楼盘推出,乡镇区域也将会更加出彩。
(张家港市某楼盘开盘现场)
楼市经过2017年暴风骤雨的调控,正在回归健康发展道路。12月8日,中共中央政治局召开会议,分析研究2018年经济工作,为即将召开的中央经济工作会议定调。对于楼市,会议只说了一句,“加快住房制度改革和长效机制建设”。看来,2018年将仍然是一个调控年,楼市政策将会维持现状,乃至偏紧。