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苏州房地产新政深度解读:土地市场有哪些升级举措?

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2019-07-26

摘要 7.24苏州房地产新政,此时落地,在坚持房住不炒的主基调下,连续深度降维,从土地、限购、限售、信贷4个方面全方位进行调控。其中,土地市场有哪些升级加码的举措?土拍网针对政策中涉及的土地市场方面的内容进行重点剖析。

土拍讯7月24日9点46分,苏州市政府发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》的政策文件,3小时后实施。

 

犹记得,上一次“5.11新政”是周六,相关主管部门为了“稳”,极大地付出了精力,良苦用心,大家可以体会。

 

7.24苏州房地产新政,此时落地,在坚持房住不炒的主基调下,连续深度降维,从土地、限购、限售、信贷4个方面全方位进行调控。其中,土地市场有哪些升级加码的举措?土拍网针对政策中涉及的土地市场方面的内容进行重点剖析。

 

涉及到土地方面内容的主要是文件中的第一条,原文如下:

 

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深度解读

 

1、加大土地供应保障力度,严格执行住宅用地供应计划,保障土地市场供需适度。

 

政策背景:根据住建部和国土资源部于2017年4月1日发布的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控管管工作的通知》中,明确要求要保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

 

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2019年3月,苏州市政府对外发布了全年吴中区、相城区、高新区、工业园区、姑苏区的住宅用地供应计划总计为6000亩,其中,商品住宅用地4200亩,政策性住房用地不少于1800亩。

 

政策目的:为严格落实中央住宅用地“五类”调控目标,结合近年来苏州市房地产市场变化快、周期短的特点,苏州市政府根据商品住房库存消化周期及市场供需情况对计划进行了及时动态调整。

 

据统计,2019年初至今,苏州市区已完成商品住宅地块出让过半。目前来看,这一土地供应量能够满足下半年土地市场的供需平衡要求,对苏州市区内各区域的新房需求量,给予了及时充分的补给。

 

后市影响:加大土地供应保障力度,对以自住为主要购房需求的普通市民来说,无疑是更多房源更多选择、解决“购房难”的一场“及时雨”,严格执行住宅用地供地计划,6000亩的供应量,能够从源头上把控土地供应节奏,满足住房供需要求,保障新房房源供给,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展。

 

2、严格施行购地自有资金申报核查制度,竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺。

 

3、竞得人申报自有资金不实的,取消竞得资格没收保证金或终止出让合同没收定金,并将竞得人相关违法违规行为纳入企业诚信系统。

 

这两条内容均提到了购地自有资金问题,结合在一起看:

 

政策背景:在住建部和国土资源部发布的2017年4月1日的政策文件中,明确提出各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。

 

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(苏地网挂[2019]3 号公告截图)

 

政策目的:其实,在苏州以往的挂地公告中,可以看到关于购地资金的要求。此次新政中,对这一要求进行了重申,也是贯彻中央文件精神,严格执行国家相关政策精神。这一政策,提高了房企的资金门槛要求,进行资金来源核查,防止来源不明的资金流入土地市场,保障土地市场的良性有序发展。

 

后市影响:从拿地的管控来看,强调了购房自有资金申报核查秩序,是为了防范违规资金进入到购地市场,体现了苏州当前对于土地市场继续管控的决心。

 

对于看好苏州的众多品牌房企来说,提高竞争的资金门槛,可以保证苏州房地产市场向高品质、美居方向更好地发展,同时,不玩“假大空”,对于那些不能保证资金来源可靠、安全和有严重失信行为的房企,将会越来越无立足之地,无法参与土地竞买,最终退出房地产市场,实现优胜劣汰,从而保障房地产市场平稳健康发展。

 

4、住宅用地出让竞买保证金调整为30%~50%区间设置,具体在出让公告中设定。

 

政策背景:2016年8月11日,在《市政府印发关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》(苏府〔2016〕119 号)文件中,提到了提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例,竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,首付款由现行的50%提高到60%或以上。

 

政策目的:此次新政,在苏府〔2016〕119 号文件的基础上,将住宅用地的出让保证金调整为30%~50%区间设置。在以往的土地出让公告中,出让保证金基本是按照30%进行设立,此次新政中将这一定值调整为区间设置,对出让保证金进行弹性要求,提高了房企的资金门槛要求。

 

举例说明,假设一宗宅地的起拍总价为30亿元,之前的出让保证金约在9亿元左右,新政之后,地块的出让保证金可在9亿-15亿之间浮动,具体是多少,将会由政府根据地块的不同区域、不同时间等具体情况来进行综合考虑合理设定,最终在出让公告中体现。

 

后市影响:提高了房企参与土地竞买的门槛,引导房企理性竞价报名,需要参拍房企有强有力的资金实力,能够快速抽调资金。从资金实力方面,筛选出具有雄厚财力和充足资金流的房企参拍。从源头上避免房企开发资金不足、楼盘烂尾等情况出现,防范楼市风险。

 

5、住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式。

 

政策背景:在住建部和国土资源部发布的2017年4月1日的政策文件中,明确提出要结合本地实际和出让土地的具体情况,灵活确定竞价方式,包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等,坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况,严防高价地扰乱市场预期。

 

在苏州5.11新政中,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式。

 

政策目的:5.11新政中,大幅度调低了竞拍地块上未来建筑须封顶销售或现房销售的可报价范围。从苏州3号公告中地块的成交情况来看,成交溢价率出现了明显降低,起到了一定的作用。此次新政中,提到了“限房价、限地价”两个方面。从这两个方面入手,根据市场情况明确出让地块所建商品房价格要求,引导房企理性谨慎参与报价,可以从源头上控地价、控房价,保证房价水平控制在合理区间,从而保障房地产市场的平稳运行。

 

后市影响:从土地源头控制,让房企在政府设定的地价和房价范围内“玩花样”,保证新房房价控制在合理区间内,让苏州各区房价重回合理水平。

 

写在最后

 

关于2019年的房地产政策,中央经济工作会议表示,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

 

此次7.24新政,是苏州市政府根据苏州房地产市场的实际情况严格落实地方政府的调控责任,从土地、限购、限售、信贷几大方面进行分类调控。让苏州的房地产市场得以健康发展。

 

附苏州最新限购、限售、限贷政策一览表:

 

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