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苏州5号公告6宗地成交依旧很稳健

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2020-04-26

摘要 4月26日,苏地网挂[2020]5号公告内6宗地块全部顺利出让,金科、新希望、东原、正荣等深耕苏州的房企如愿拿到心仪的地块,令其他一些遗憾而归的品牌房企很羡慕,连称此时在苏州成功拿地是最稳妥的投资。

土拍讯“现在在苏州拿地,是妥妥的投资,稳稳的幸福。”4月26日,苏地网挂[2020]5号公告内6宗地块全部顺利出让,金科、新希望、东原、正荣等深耕苏州的房企如愿拿到心仪的地块,令其他一些遗憾而归的品牌房企很羡慕,连称此时在苏州成功拿地是最稳妥的投资。

 

相比周边城市最近楼面价纪录不断刷新的火热景象,苏州土拍场上的表现依然是乐观理性。3宗地块进入一次性报价,2宗地块底价应价,1宗地块低溢价成交。

 

从成交表现来看,周边配套教育资源成熟或久未供地区域的地块,报名者众多,果断进入一次报价,如东原竞得的姑苏区23号地块、新希望拿下的度假区24号地块及金科拿下的阳澄湖镇26号地块。但,地块溢价率依然温和,最高溢价率仅13.8%。另有1宗涉宅地块底价成交、1宗低溢价成交,低价占位,未来开发空间较大。

 

对比其他一二线城市,苏州的土地政策调控精准有效,今年以来没有一宗地块溢价率超过15%,不仅溢价率控制得当,由于最高限价楼面价的出现,成交楼面价的价格水平也控制在板块的中间水平。在目前的苏州土地调控政策下,2020年苏州土拍场上将不会有楼面价新高出现。

 

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(地块成交详情表)

 

从成交结果来看,此次挂牌地块成交价格和溢价率仍然得到了良好的控制,竞价报价表现较之前更为稳定。房企对于中意地块的进驻意愿表现较为强烈。

 

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(苏地2020-WG-23号地块航拍图)

 

拿姑苏区地块(苏地2020-WG-23号地块)来说,苏州茂方企业管理咨询有限公司(东原地产)以成交总价98337万元、楼面价25867.67元/㎡竞得,溢价率8.77%。对比周边的历史成交楼面价,苏地2016-WG-42号地块(绿都姑苏雅集)楼面价34782元/㎡。苏地2017-WG-47号地块(中铁建地块),楼面价43167元/㎡。对比之下,今日成交的东原地块的成交楼面价尚处于姑苏区成交地块的价格中间水平。且从地块所处的地理位置和周边配套来看,周边交通通达性良好,邻近人民路、南环路,紧邻轨交4号线人民桥南站,且周边商业、教育、医疗配套齐全。目前板块二手房均价约48000元/㎡-51000元/㎡之间。对比板块内的历史成交价格和二手房售价来看,此次成交地块的价格合理,房企算得过来账,符合市场预期。

 

土拍研究院观察

 

一二线城市更受房企青睐

 

从各城市的土地市场成交表现来看,进入2020年后,一二线城市明显更受青睐,品牌房企回归一二线的趋势更为明显,重点城市群和核心都市圈的土地市场更受关注。

 

今年以来,虽受到一定疫情的影响,但是全国各地房地产市场仍涨幅明显,市场热度表现可圈可点。单从土地市场表现来看,北上广等一线城市土拍市场升温迅速,房企拿地积极性空前高涨。

 

北京土地市场供应放量,连续推出多宗住宅地块,尤其是取消了限价之后,多宗地块的溢价率不断攀升。与2019年出现多次地块流拍的北京土拍市场对比,差异明显。

 

上海徐汇区于2月20日成交1宗综合体地块,总价310.5亿元。这一成交价格不仅刷新上海的成交总价,同时也是目前中国大陆的最高总价纪录。

 

3月10日,广州也拍出了一宗刷新最高楼面价纪录的地块。地块位于越秀区,属于广州旧城改造三大项目之一,总用地面积1.46万㎡,占地面积8296.7㎡,最终被广州市城市建设投资集团有限公司以23.57亿元的底价摘得,折合楼面价47616.36元/㎡。在剔除安置房面积之后,折合楼面价64576元/㎡,是广州市迄今为止最高的楼面地价。

 

苏州土拍调控下成交溢价率很稳定

 

再来对比一下,苏州周边城市的土地市场行情,同样看涨。

 

南通

 

南通近两年土拍热度一直居高不下。进入2020年,虽受到疫情影响,但土拍热度仍未有松动。在近期的土地拍卖中,4月20日成交的2宗地块均刷新区域楼面价。通州区先锋街道R2020-003地块经过5小时40分钟,共计363轮的激烈竞价,由上海裕景置业以1.41亿元收入囊中,楼面价14000元/㎡,溢价率97%。不仅成为该区域首宗楼面价破万地块,且远高于之前中南创下的该区域最高楼面价纪录。通州区高新区R2020-004地块经过4小时19分钟,共计294轮报价,由大唐地产以3.58亿元收入囊中,楼面价9235元/㎡,溢价率31%,同样刷新楼面价纪录。

 

常州

 

3月11日,路劲8.95亿元竞得武进区湖塘镇武宜北路西侧、聚湖东路北侧地块(绿地峰云汇北侧地块),溢价率56.7%,楼面单价14884.3元/㎡,刷新了武进区楼面单价最高纪录。

 

江阴

 

4月10日,江阴成功出让2宗宅地。其中,华晟2.57亿元竞得凤凰城南侧地块,溢价率62.68%,楼面单价13340元/㎡,刷新江阴最高楼面价纪录。

 

对比之下,苏州2月19日发布的不统一要求地块结构封顶和现房销售的限制性报价规则,可以根据不同地块的属性进行灵活调整,是更加精细化的有的放矢,调控精准有效。截止目前,进入2020年后苏州市区的几场土拍中,不乏核心地段、热门板块的优质宅地,但一直未有超过板块历史成交楼面价、成交总价的地块出现。

 

观察苏州的土拍规则和土拍价格设置,就可以发现,每宗地块的价格设定,都充分考虑和结合的地块的自身属性及板块历史成交价格。自去年的5.11新政将土地出让报价条件从定值调整为区间设置后,高楼面价地块明显减少,起拍楼面价、网上竞价中止价及最高限价楼面价均可根据地块属性及历史成交地块情况,灵活设定合理的价格参数,从而确保苏州土拍场上不会有新的楼面价纪录出现。

 

充足供应稳定供需平衡

 

苏州作为长三角城市群的重点城市、长三角区域一体化发展的核心城市,经济活力强劲、政府机制高效,房地产投资指数不断攀升,一直吸引着众多投资者纷至沓来。在苏州良好的营商环境下和政府调控的精准施策下,更多的品牌房企争相来苏州拿地,更多优质地块凸显出其价值所在。

 

近期的高频次供地及时满足了市场热度的需求。从公告节奏来看,目前已完成了1号公告至5号公告的竞拍。接下来,苏州6号公告将于5月15日竞拍。从进入2020年后的整体供应节奏来看,供地节奏紧密,涉宅地块分布均匀,产品多以高层、小高层为主,可以很好的满足不同层次市场需求,形成供需平衡,将稳地价、稳房价、稳预期精细落到实处。

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