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园区大动作!斜塘河南、车坊东、胜浦等板块宅地规划明确

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2020-07-27

摘要 近日,苏州工业园区规划建设委员会连发6条控规调整公示文件,涉及斜塘河南、车坊东、胜浦等多个板块的住宅、教育、商业等用地的调整。

土拍讯近日,苏州工业园区规划建设委员会连发6条控规调整公示文件,涉及斜塘河南、车坊东、胜浦等多个板块的住宅、教育、商业等用地的调整。

 

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一起来看:

 

01、斜塘河南片区

 

根据公示的《斜塘河南退二进三规划公示文件》来看,调整区域为星塘街以东、星华街以西片区,规划范围105公顷。本次调整明确了片区内将规划8宗居住用地、3宗教育用地、1宗商业用地、1个轨交站点用地。

 

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此次明确的8宗居住用地容积率以1.8、2.0为主,总面积约600亩,再结合调整后的建筑高度来看,未来片区内将产生总建筑面积约100万㎡的高层住宅产品。

 

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(斜塘河南片区宗地示意图)

 

此外,还规划了2所幼儿园、1所九年一贯制学校、1宗商业用地和1个轨交站点,未来教育、商业、交通配套齐全。从位置来看,该片区位于斜塘河南,北侧一河之隔便是奥体中心,与上东区pro项目隔水相望。与片区一河之隔奥体板块向来是园区的热门板块,备受房企“青睐”,因此,奥体板块的土地市场情况对该片区有一定的参考意义。

 

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(斜塘河南片区卫星图)

 

从周边成交地块来看,区域内有参考意义的是西侧的苏园土挂(2018)03号地块,由苏高新竞得,成交楼面价23226.71元/㎡。北侧奥体板块内,距离最近的是一河之隔的苏园土挂(2019)02号地块(中海上东区PRO),由中海竞得,楼面价30287元/㎡。区域内涉宅地块楼面价处于23000-30300元/㎡区间。

 

值得注意的是,苏园土挂告[2020]第01号公告挂出的地块便位于奥体板块,距离斜塘河南片区1km左右,起拍楼面价26400元/㎡,最高限价30250元/㎡,将于7月29日正式进入限时竞价。

 

从奥体板块的房地产市场来看,新房中海上东区售价39999元/㎡(已售罄),仁恒海和云庭在售均价39451元/㎡,周边二手房挂牌单价35000-63000元/㎡,整体挂牌均价46000元/㎡。

 

可以预见,斜塘河南片区规划的多宗住宅地块将承接奥体板块外溢的居住需求。对标奥体板块,片区或将顺势“腾飞”。

 

02、车坊东片区

 

此外,位于斜塘街道的车坊东片区也进行了控规调整。主要调整了部分地块的性质及容积率。值得注意的是,华山路以东地块由商业和广场用地调整为居住用地,永庆路东侧、蔺谊路北侧地块由公用设施用地调整为居住用地和绿地。此外,还有部分居住用地调整为白地。

 

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(部分地块性质调整示意图)

 

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(部分住宅地块容积率调整示意图 )

 

除了用地性质调整,车坊东片区内部分居住用地的容积率也做了相应调整。另外,据土拍网此前获悉计划出让的三宗居住用地也在此次调整范围内,容积率均从1.5调整至1.8。

 

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本次控规调整的区域位于上市企业产业园北部,住宅将主要服务于上市企业产业园高端人才的居住需求。其中达到出让标准的1号地块占地面积约45.6亩,2号地块占地面积约35.6亩,3号地块约27.3亩。

 

03、胜浦街道

 

而近年来供地稀少的胜浦街道,此次也进行了控规调整。调整地块位于民胜路以北、兴浦路以西,占地面积4.27公顷。

 

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此次调整,规划明确设置一座邻里中心和一座幼儿园。从此前的规划来看,该地块原规划为邻里中心用地和绿地。现取消了金胜路北侧两所幼儿园的设置,将其统一布置在民胜路以北、兴浦路以西地块内。结合周边规划的多宗居住用地来看,此次调整,优化了片区内教育配套的分布。

 

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胜浦街道在2020年供地前,住宅用地已“断供”十年。进入2020年,上半年成功出让了14号、15号地块,均被新城拿下。而土拍网从工业园区相关部门获悉,图示航拍图上的1号、2号、6号地块将于近期挂牌出让!

 

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从位置来看,这批地块东侧便是金光科技产业园。该片区是为服务金光科技产业园高端就业人口而规划的居住片区,住宅总建筑体量约100万㎡。金光科技产业园是工业园区高端制造与国际贸易区目前正集中力量推进的项目,规划就业人口约2.4万,居住人口约1.5万。

 

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金光科技产业园区位示意图)

 

除了以上重点区域的控规调整,还有部分涉及人才公寓、商业、公交站点等地块性质的控规调整。

 

土拍研究院观察

 

01、工业园区新添3个板块的大量住宅用地

 

 

寸土寸金的园区,此次调控大手笔,博得业内人士重点关注。从调整板块来看,车坊东、胜浦等板块重回大众视野。

 

斜塘河南板块明确8宗宅地,车坊东片区明确11宗宅地(根据规划示意图所见),胜浦板块7宗宅地待上市。从调整结果来看,工业园区此次调整控规,明确未来以充足的待上市地块为区域发展优化空间布局。

 

今年上半年胜浦板块出让两宗住宅地块,让不少业内投资房企的目光移到了胜浦板块。工业园区对于胜浦板块“退二进三”的规划发展,也引发了不少热议。从规划来看,将形成“一带两组团多廊”的总体结构,打造环境良好、配套完善的高品质宜居活力新社区。

 

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(胜浦板块“一带两组团多廊”规划)

 

而车坊位于园区最南端,板块内鲜有新房供应。从最初的吴县市第三大镇到一分为二,一部分留在吴中区,一部分划入工业园区,再到2012年车坊与斜塘并成斜塘街道。车坊已经“低调”了许久,此次板块规划调整,成片宅地待入市,让人看到了园区的下一个潜力板块待崛起,未来将形成新的住宅生活片区。

 

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(车坊东片区位置示意图)

 

此次提出的车坊东片区位于星塘街以西、淞涛街以东、蔺谊路以北、东方大道以南区域,总面积1.25平方公里。从位置范围来看,车坊东片区距离月亮湾副中心3km。距离湖西CBD10km,距离湖东CWD8km。

 

从调整内容来看,车坊东片区的景观系统围绕轨道站点和滨水空间,规划形成“一心两环”的绿色休闲景观体系。同时,构建了结构合理、适宜居住的路网体系,外围主干道构成快速路骨架,次干路形成“一横两纵”,支路网体系则利于便捷联系。

 

02、“退二进三” 盘活城市用地结构

 

 

苏州工业园区经过近年来的高速发展,增量土地空间已经极其有限,为进一步挖掘存量土地空间的潜力,适时对园区早期产业空间进行整合。

 

此举明确了空间结构调整和各功能系统优化框架。从6条控规调整可以看出,规划以园区分区规划为指导,与各类规划衔接,从功能完善角度,结合交通基础设施承载力、开发潜力、生态环境效益等要素,进行土地有机更新,对整体空间形态进行调配,促进工业园区空间优化。

 

03、工业园区向东、向南发展

 

 

从工业园区的此次控规调整来看,将未来的发展重点放在了南边的斜塘河南、车坊东板块及东边的胜浦板块,呈现出了向东、向南均衡性发展的格局。

 

苏州工业园区,一个从一张规划图上崛起的非凡园区,经过了20多年的发展,这里规划布局合理,工业区、住宅区、商业区分布科学,街道宽敞整洁,成为了产城融合经典样板。

 

坚持实现“一张蓝图干到底”,恪守规划实施始终如一,保证了这里发展建设的科学性和可持续性。高瞻远瞩的区域总体规划,保持了城市规划建设的高水平和高标准,成就了园区的非凡地位。值得指出的是,为考虑长远需要,在规划上留有余地,在土地利用上安排了大量的预留地。无论是道路交通方面预留的发展轻轨交通的用地,还是主干道交叉口预留建设立交的余地,甚至是基础设施的标准和地下管线的铺设,都考虑了长期发展的需要。

 

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(苏州工业园区功能片区分布)

 

工业园区采用结构独特的功能用地布局,呈现由西向东“轴向布局”的形势,以金鸡湖为核心展开,环金鸡湖区域布局中央商务区,构成园区的城市级中心;围绕“中新合作区”,布局商务、科教创新、旅游度假、高端制造与国际贸易四大功能板块,形成“产城融合、区域一体”的城市发展架构。按照城市功能布局定位划分不同类别居住区、相配套的商业服务体系,形成区域一体化协调发展的新格局。苏州工业园区,已从最开始的郊外鱼塘成长为现代化新城,正在建设成为世界一流高科技产业园区。

 

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