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土拍观察 · 苏州|自由竞价首日,75秒内,8轮报价!胜浦6

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2020-08-31

摘要 近期苏州10号公告正式进入挂牌期,胜浦64号地块在8轮报价之后,楼面价达到20243.64元/㎡,相比区域内新城于2020年4月摘得的胜浦14号及15号地块(楼面价分别为18000元/㎡、18362元/㎡),本宗地块报价远超预期。让我们看下现在的胜浦板块。

土拍讯近期苏州10号公告正式进入挂牌期,胜浦64号地块在8轮报价之后,楼面价达到20243.64元/㎡,相比区域内新城于2020年4月摘得的胜浦14号及15号地块(楼面价分别为18000元/㎡、18362元/㎡),本宗地块报价远超预期。让我们看下现在的胜浦板块。

 

区域资源

 

规划完善,打造高品质社区

 

胜浦其地理范围属于江苏自贸区苏州片区的高端制造与国际贸易区,区域面积近18平方公里,辖4个行政村、6个社区居委会;胜浦街道常住人口10万人,其中户籍居民3万,外来人员约7万,占常住人口的70%以上。

 

区域东侧为金光科技园,功能定位为“以生物医药和人工智能等先进技术为引领的制造、研发、销售等相关产业集聚区、国际一流、国内领先的科技产业园区和现代智慧示范园区及苏州工业园区东部未来城市形象展示的重点区域。”该区域将给胜浦带来许多高净值人才。

 

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(区位)

 

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(控规图)

 

胜浦街道规划形成“一带两组团多廊”的总体结构:

 

一带:指中部公共活力带,其中在西部沿沽浦河为滨河慢行休闲带,在东部沿兴浦路为城市交通联系轴,在内部集聚商业设施、邻里中心、社区公园、公交场站、中小学等公共服务功能,形成片区公共活力带。

 

两组团:指东、西部两处居住组团,形成高品质居住社区。

 

多廊:指结合苏胜河、金胜河、振胜河、沽浦河,打造多条蓝绿交织的公共休闲绿廊。

 

交通便捷,可快速通达全城

 

胜浦位于工业园区东部,周边近中新大道、唯胜路和中环东线等主干道路整体交通便利,可通达苏州各区域,且该区域临近昆山,整体交通便利。

 

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(交通环境)

 

轨道交通方面:规划范围北侧有规划市域轨道22号线穿过,为远期预留线路(具体线位和站点设置以苏州市相关规划为准),从规划范围西侧沿中新大道向东进入,规划范围内预留有1个轨道交通站点,位于兴浦路与中新大道交叉口。

 

规划建设邻里中心,全面提升商业品质

 

周边有瑞翔商务广场、亿嘉汇生活购物广场、吴淞商业广场等基础商业资源,且区域内规划配建一座邻里中心。该邻里中心选址位于中心大道南侧、兴浦路东侧,建成后将提升胜浦区域的商业品质。

 

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(吴淞商业广场)

 

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(规划邻里中心)

 

同步完善教育资源

 

当前胜浦区域内有两所学校,分别星浦学校及胜浦实验小学,均为公办学校,其中星浦学校创办于1958年,占地面积60303㎡,学校设计规模小学8轨48个班,初中12轨36个班,现有教师近240人,在校学生3100余名,拥有中高级教师112人,区级以上骨干教师50余人。区域内还规划配建一座九年制义务制学校。

 

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(星浦学校)

 

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(规划九年制义务学校)

 

胜浦街道振胜路北地块九年义务制学校总建筑面积:87040.95㎡,计容建筑面积66533.33㎡,学校最高建筑层数5层,学校设置了综合楼,艺体楼,食堂,排球场,篮球场,操场等。

 

区域房地产市场

 

土地供应不足,新房稀缺

 

近三年来,胜浦区域仅于2020年4月成交2宗涉宅用地,其余时间无新地块推出,该两宗地块均由新城摘得,且该两项目暂未推盘入市。

 

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其中辉映时代花园由新城+招商+路劲三家合作开发,路劲操盘,共由17幢小高层和高层组成,精装交付,规划要求精装标准不低于1500元/㎡,该项目预计今年下半年入市;

 

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(辉映时代花园)

 

嘉樾时代花园由新城操盘,规划10栋11-27F小高和高层产品。小区还规划了中心景观、500㎡儿童活动场、30*14m运动场地等活动空间。

 

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(嘉樾时代花园)

 

二手房房龄长,挂牌均价无优势

 

胜浦当前二手房挂牌均价位于23000-30000元/㎡不等,且部分项目建成年代较为久远,区域内多为动迁安置小区,对于有在该区域置业意愿的客群来说,片区新房是首选资源。

 

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土拍研究院点评

 

2020年上半年新城摘得的胜浦地块为底价和低溢价率成交,楼面价仅18000元/㎡左右,而当前待拍的胜浦64号地块楼面价已达20243元/㎡,且本次10号公告胜浦63号地块也位于该区域附近,当前有1轮报价,底价应价。

 

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(胜浦63号、64号地块航拍图)

 

从胜浦区域规划来看,区域内吴淞江商业广场、星浦学校等商业、教育资源完善,满足基础生活需求,板块内规划配建邻里中心、九年制义务学校等资源,提升区域居住品质,且作为苏州高贸区的一个重要部分,也是苏州城区距离上海最近的区域,有区位独特优势,政策领先,发展潜力强劲。

 

从苏州的近几次土拍来看,苏州土地市场仍然热度较高,房企拿地较为积极,作为园区的价格洼地,未来这两宗地块有较大几率进入一次性报价。

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