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苏州首批次土拍稳着陆 房企拿地整体表现“谨慎乐观”

来源:

土拍网

作者:

-- 2022-05-11

摘要 2022年苏州首批次集中土拍第二天,8宗地块顺利成交。至此,首批次15宗地块全部成功出让,总成交面积81.81万方,总成交金额233.77亿元。

土拍讯2022年苏州首批次集中土拍第二天,8宗地块顺利成交。至此,首批次15宗地块全部成功出让,总成交面积81.81万方,总成交金额233.77亿元。

 

从两天的成交表现来看,无一宗地块“流拍”;2宗地块低溢价成交;2宗优质地块冲破中止价,引起了品牌房企的激烈竞争。其中园区湖东02号地块、高新区狮山9号地块凭借较高的“溢价率”成为此次土拍最“耀眼”的两宗地块。

 

在当前宏观面的普遍形势下,对比周边城市土拍冷热不均的各种表现,苏州土拍场上的表现可谓意料之中,又颇有小小的亮点。无一宗流拍,两宗核心板块地块进一次报价,两宗地块小小的“溢价”。这与苏州土拍市场精准有力又相对稳健的出让规则紧密相关,同时,由于土拍前夜新政出台,预期效应需要时间去消化,目前楼市回暖尚不明显,市场仍在等待接收政策回暖信号。同时,央企国企的积极拿地表现,也显示出苏州在一贯稳健的市场基调中,对未来趋势的理性乐观预期。

 

整体来看,苏州土拍市场总基调“谨慎乐观”。

 

土拍研究院观察

 

15宗地块成交金额233.77亿元

不同区域冷热分化显著

 

5月10日,竞拍的8宗地块主要集中在园区娄葑、湖东、车坊板块,吴中太湖度假区、木渎、郭巷板块,吴江太湖新城、盛泽板块。

 

从竞拍结果来看,8宗涉宅地块中有1宗在一次报价环节成交,1宗低溢价成交,6宗地块底价成交。成交的8宗地块分别由太湖城市投资、合润、天鸿伟业、建屋、中国铁建、招商局地产、天健地产、盛泽投资竞得。

 

从15宗地块的成交情况看,不同区域冷热分化显著。园区、狮山核心板块地块多家争抢,局部还出现房企谨慎加预期的迹象,但相对远郊的板块,即使在房地价差利润空间适度放大的情况下,依然底价一轮游。可见房企拿地的风险意识很强,不少民企明确表示,目前只关注核心板块。

 

湖东02号地块溢价14.98%成交

楼面价成功破“3”万

 

今天最“令人心跳”的环节便是湖东02号地块的竞价现场了。地块吸引了万科、南京安居、保利、招商局、大悦城、建屋、江苏水利共7家品牌房企报名。

 

该地块开拍后,房企加价密集,开拍仅1分钟,地块出现8轮报价;开拍11分钟后,报价49轮,地价冲破中止价进入一次报价环节。地块整体竞拍节奏迅速,竞争较为激烈。

 

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(来源:苏州工业园区网上竞价系统)

 

一次报价环节中,招商局地产幸运拿下地块,成交总价361582.29万元,楼面价31045.66元/㎡,溢价14.98%。至此,2022年度苏州楼面价破“3”万地块终于出现。

 

据土拍大数据统计,此前园区板块共有2宗地块地价突破“3”万大关,分别是中海拿下的中海上东区pro地块,楼面价30287元/㎡,溢价率37.67%;旭辉拿下的林溪雅苑地块,楼面价30228元/㎡。从位置上看,两地块均位于湖东板块偏奥体附近。

 

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(园区地价3万+/㎡分布图 来源:土拍大数据)

 

此外,据土拍大数据显示,近两年湖东板块仅出让了2宗涉宅地块,最近一次成交为2021年11月份,南京安居拿下的苏园土挂(2021)04号地块,该地块成交楼面价27514元/㎡,溢价率4%。

 

从位置上看,苏园土挂(2021)04号地块位于湖东02号地块的东面2公里范围内。对比之下,湖东02号地块成交楼面价、溢价率均较苏园土挂(2021)04号地块有大幅度涨幅。这说明,湖东板块仍旧是苏州的价值高地,板块拥有极强的溢价空间。

 

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(来源:土拍大数据)

 

根据湖东02号地块的规划条件:限高80m、住宅建筑不低于10F;装修成本不低于3000元/㎡;预计未来会打造高品质高层、小高层产品。

 

一直以来,湖东板块新房作为“苏州新房金字塔塔尖”般的存在,新房向来供不应求。目前区域内暂无新房可售,该地块未来新房上新后,势必将成为板块内唯一的“香饽饽”。

 

值得一提的是,板块内新房限价,相关网站显示目前区域内二手房报价在4-7万/㎡不等,该地块新房大概率会“倒挂”。

 

车坊、娄葑地块土拍表现“不俗”

成功“稳住地价”

 

园区娄葑和车坊板块作为园区核心外溢区域,一直以来也是备受关注。

 

作为今日土拍的第一宗地块,娄葑7号地块的看点在于地块能否守住20500元/㎡的地价,又或是能否溢价成交。

 

要知道,2019年之前,娄葑板块几乎无宅地出让。2019年的一场土拍,区域内两宗宅地均以20500元/㎡的楼面价成交,奠定了板块宅地价格格局。3年后,娄葑板块再次挂地,起拍楼面价仍是20500元/㎡。但今时不同往日,2019年是苏州土拍比较火热的一年,在2022年全国土拍“低温运行”的情况下,从今天的成交结果来看,娄葑7号地块成功守住20500元/㎡的“价格底线”。

 

上午9点竞拍开始前,娄葑7号地块在挂牌期已经有1轮报价,最终地块顺利成交,成交总价99975万元,楼面价20500.08元/㎡。

 

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(来源:土拍大数据)

 

车坊8号地块和娄葑7号地块的“背景”十分相似。一直以来区域内宅地出让数量都很少。因此,宅地一出场就“担负”起板块宅地“定价”的重任。2021年中海强势入驻车坊板块,以22990元/㎡的楼面价奠定了板块地价基本格局。

 

今天拍卖的车坊8号地块就位于中海地块的南面,该地块在挂牌期间就有一轮报价,竞拍开始后5分钟加价4轮,最终中国铁建“抱得地块归”。地块成交总价197311万元,楼面价21658.70元/㎡,溢价率3.14%。

 

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(来源:土拍大数据)

 

车坊8号地块与中海地块相比,区位条件相似,容积率相同。区别来看,车坊08号地块体量更大一些,楼面价更低一些。根据车坊8号地块的规划条件,建筑高度限高80m、住宅不低于6F,未来可能会打造洋房和高层的组合产品。

 

目前车坊板块内仅新盘中海独墅云著待售,项目打造约97㎡小高层 、110㎡、133㎡洋房产品,以供参考。

 

2022年首场宅地拍卖表现稳健

实力房企优化产品力

 

与2021年苏州首批次集中供地相比,2022年苏州首批次集中出让热度趋于平稳,园区、姑苏和高新区等热门板块地块维持较高热度,其他地块无流拍现象,都能顺利成交。对比2022年全国多城首批土拍偶有出现流拍的情况,苏州土拍表现算得上是“优等生”。

 

从溢价率来看,首批次成交的15宗地块中,2宗溢价率超过10%,2宗低溢价成交,11宗地块底价成交。

 

从拿地房企来看,即有天鸿伟业、建屋、中国铁建、大悦城、苏高新、苏州恒泰等苏州土拍市场的“熟悉身影”,又有想进入苏州、积极参与报名又没能幸运竞得的金新城等房企,还有天健、中国铁建等持续深耕苏州的房企。超过2/3地块由本地国资房企竞得,撑起“半壁江山”。

 

品牌房企在此时选择苏州,说明苏州房地产市场一直以来的稳健表现给足了房企信心,让他们敢于出手拿地,相信这些房企也将会给苏州新房市场带来更诚意十足的优质产品。

 

以上就是2022年苏首批次成交的所有情况,你对这次成交有什么看法,欢迎在评论区给我们留言互动。

 

苏州第二批集中挂地计划5月公告,对新政后苏州楼市信心正在恢复的房企再耐心等一等,更多优质地块或许正在路上,请继续关注……

 

附首批次15宗地块成交详情:

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