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孙宏斌:房地产风险大 但热点城市房价不可能降

来源:

经济观察报

作者:

- 2017-04-08

摘要 不少人对融创的业绩增长充满信心。这很大一部分来源于融创的可售货源:2017年公司全新开盘项目预计82个,可售资源达到1883亿元,加上老盘新推,整体可售货值达到4185亿元。

融创的规模增长一直是焦点。
在融创中国2016年业绩发布会上,有投资者问:“目前中央调控力度大,会不会影响公司2100亿元的销售目标?”
2016年,这家高速成长的公司挤进了千亿俱乐部,全年实现合同销售额1506亿元,同比增长121%,销售排名行业第七。
对外口径上,融创将2017年的销售目标定在了2100亿元,这是一个相对保守的数字。
孙宏斌没有直接回答上述问题,而是反问了一句:“你觉得我们今年销售会有多少?”
投资者答:“乐观来说3000亿吧。”
不少人对融创的业绩增长充满信心。这很大一部分来源于融创的可售货源:2017年公司全新开盘项目预计82个,可售资源达到1883亿元,加上老盘新推,整体可售货值达到4185亿元。
孙宏斌说:“今年可售资源在那,增长率也是不错的,三五年后5000亿到1万亿没问题。”
数据显示,融创2016年至今新增土地储备5394万平方米,权益土地储备为3733万平方米,其中67%为并购所得。整体来说,融创已经拥有总土地储备7912万平方米,总体货值达到1.2万亿元。
这一年,融创开拓了广州、深圳、珠海等一二线核心城市,形成了北京、华北、上海、西南、东南、广深、华中和海南八大区域、40余个一线、环一线和核心城市的全国布局。
按照区域划分,目前融创在华北区域的土地储备为977万平方米(18%),西南区域802万平方米(15%),北京区域799万平方米(15%),广深区域773万平方米(14%),东南区域725万平方米(13%),上海区域675万平方米(13%),华中区域431万平方米(8%)。
融创副总裁兼董事会秘书高曦直言:“2016年公司把握了机遇,如果还是在京津沪渝杭等八个城市,可以想象现在会非常焦虑。要么不买地被边缘化了,要么买地面临土地价格涨到如今这么高。财务上的波动非常值得,这更多是战略上的选择。”
孙宏斌对融创的投资能力十分自信:“如果对我们买地能力都质疑,那可以卖我们股票了。”
与这种自信形成鲜明对比的是,在谈到房地产市场时,孙宏斌展示了“非常非常悲观”的情绪。
在投资者会和业绩发布会上,他重复表达了一个观点:在严厉的宏观调控政策下,目前的房地产行业风险十分大,任何热点城市房价不可能降,但也并不具备暴涨的任何基础。
“去年一直说这次调控的影响肯定会远远超过前面的,我相信这轮调控影响会特别深远,因为政策越来越收紧,限价越来越严格。程度会超过任何人想象,对下半年影响、对明年影响会特别大,现在大家还没有体会到。”
孙宏斌说,自去年10月份开始,融创几乎不在公开市场拿地,第四季度获取的大部分土地都是收购获取,才保证了较低的成本价:“现在(土地市场)买地,唯一逻辑就是将来房价还要暴涨。但按照现在政府限价措施,这个逻辑是不成立的。像货币政策收紧、利息增加、去杠杆,这些措施都上来后,房地产贷款会少1/3。将来政策放松后,会不会暴涨?我也不这么认为,因为房价已经在高位上,如果货币收得比较紧,或者政府供地多一点。长远来说我们对这个市场是非常非常悲观的。”
这种悲观会影响融创的发展吗?在孙宏斌看来,在行业快速整合、大起大落之际,对规模型房企来说,恰恰蕴含着诸多发展机遇。他表示,部分企业目前处于所谓的“钻石十年”,通过这5年、10年的整合,抢占更高的市场占有率。
过了5到10年以后,这批企业要怎么办?
这个问题就可以延伸到融创去年选择投资乐视的逻辑——恰恰是因为考虑到融创5年甚至10年以后新的多元化发展空间。
“乐视的事,我们的投资逻辑到目前来看是没有任何问题的,这个逻辑也没有变。对我们来说是长期投资,短期怎么样我们不关注,往下最多是30%,往上涨可以到300%。”据孙宏斌透露,目前融创已经向乐视投出了124亿元。
“乐视有很多东西,我们投的是上市公司这块,一个是乐视电视这块,一个是影业,但比如乐视体育、中超本来就不应该买,花了13.5亿,收入5000万,老百姓谁喜欢看中超?”孙宏斌进一步表示,目前融创往乐视三家企业派驻了财务人员和董事。
“实际上,乐视企业战略方向都挺对的。每一点都挺对,加起来就不对了。就是因为他们手上资源不够、管理能力不够——调整之后,该卖的卖,该合作的合作,干好一件两件事就行了。”孙宏斌说。