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还剩30天,投拓人每分每秒都在倒计时,就是为了……

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土拍研究院特约研究员——地产百晓生 2020-08-31

摘要 房地产企业的投资拿地是一项艰巨的任务。因为在这项工作里面,别看结果只有区区0.01%的误差,可往往就是这点区区的误差,反映到现实工作里那就是百万级,甚至上千万级的真金白银。

房地产企业的投资拿地是一项艰巨的任务。因为在这项工作里面,别看结果只有区区0.01%的误差,可往往就是这点区区的误差,反映到现实工作里那就是百万级,甚至上千万级的真金白银。

 

正因为投资拿地工作牵涉的金额特别大,所以各个房企集团的投资发展中心对于城市公司或者区域公司上报的项目拿还是不拿,基本都制定了一套严格的上会制度。

 

先来看某公司的上会工作指引表:

 

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(注:红色框里面代表可以同时进行的工作)

 

这套投资上会制度具体表述为如下:

 

土地正式公告1天内,城市公司完成地块踏勘工作;

 

如果地块不满足投资条件,放弃,如果满足投资条件,则跟进;

 

对于跟进的地块4天内经集团营销确认的产品定位表定稿;

 

产品定位表定稿后,5天内设计方案终稿定稿;

 

设计方案定稿后,成本测算、销售回款测算、财务测算和运营节点排布,需在2天内定稿;

 

各部门工作完成后,城市公司投资部在1天内完成投资测算及可研报告的整合工作;

 

可研报告完成后,先经城市公司投资立项会,再经地产集团投资评审会(每周五),最后上大集团的投资决策会(每周一)。

 

粗略算下,如果是周四完成城市公司投资立项会,那么,走完整个上会流程差不多需要17天;如果是周一完成城市公司投资立项会,那么,走完整个上会流程差不多需要21天。过完大集团投资决策会之后,如果决定参拍,那么保证金请款流程最少1天。

 

参加过公开招拍挂的投拓人都知道,地块从公告到竞拍,周期一般是30天,按照这个流程来看,时间是妥妥地够了。可是在我们实际工作中,这个时间真的是那样地绰绰有余吗?

 

答案是未必!

 

首先,我们所在的苏南乃至长三角区域,除了常州和南通等少数地方一次公告一到两块地外,其余的像南京、苏州等地,经常性地一次公告涉宅用地多达5宗以上,甚至高达10宗,一下子这么多地块的初判要在一天内完成,可能性几乎为零。

 

其次,在一次公告里面研究数宗地块,那么在工作指引表规定的时间内完成的工作含金量就有待商榷了,可能会出现定位不准,方案并不是最优,销售回款不合理等现象;

 

第三,投资部门将数宗地的测算,可研报告在1天内整合完毕,难免会出现纰漏,比如测算结果不严谨,可研报告粗心大意等情况;

 

第四,之前苏州的土拍规则,涉宅地块一般都会有现房要求,所以,各家房企都会比手速,去抢“现房前一手”。这个开抢时间点,一般是公告当日起第20天,如果严格执行这个上会流程工作指引,那么,优质地块基本可以放弃了。

 

综上所看,整个上会流程的时间耽误最长的是在固定时间的投资评审会上。因为我不管啥时完成可研报告,都要等到每周五才能上评审会,无形中造成了时间的浪费。

 

如果说传统的招拍挂工作,大家不辞辛苦的加班加点,挤一挤时间也是可以完成的。对于收并购项目,如果也是严格执行这样的上会流程,那么,我想说的是,好的项目几乎和你是无缘了。

 

依稀记得在各大开发公司都在高举“收并购”大旗的时候,某个地产公司在当地知名报刊上花上整版去做收并购广告。内容大意为:

 

1、收到收并购项目信息后,4个小时内给出是否跟进意见(签订意向协议);

 

2、签订意向协议后,24小时内决定是否继续跟进(意向金共管,财税法尽调进场)

 

3、尽调时间最长5天(视项目而定),结束后最长3天出具尽调报告;

 

4、尽调报告出来3天内决定是否签约。

 

这样的速度在房地产界堪称“宇宙级”速度。正是凭借着这样的速度,当年在收并购市场上一枝独秀,斩获很多优质项目。相反地,与其同期,甚至更早拿到收并购项目信息的房企,正在严格遵循上会工作指引表按部就班的工作时,项目就丢了,同时也做了不少无用之功。

 

所以说,在土地越来越难获取的今天,没有储备地块就没有企业发展的未来!每个房企应该根据自身的实际情况及自己的核心竞争力,灵活的设置上会时间,才能更好地兼顾拿地决策效率与安全边际的问题。

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