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苏高新28.26亿元拿下园区地块

来源:

土拍网

作者:

陈静静 2018-08-22

摘要   28.26亿总价,无需现房销售!21日上午11点04分,苏高新拿下苏园土挂(2018)03号地块!总价282554万元,楼面价23226.71元/㎡,溢价率26%。土拍大数据显示,这是园区近3年来,唯一一宗非现房销售的纯宅地!地块未来打造高档品质住宅小区,业内保守估价在36000元/㎡。

28.26亿总价,无需现房销售!21日上午11点04分,苏高新拿下苏园土挂(2018)03号地块!总价282554万元,楼面价23226.71元/㎡,溢价率26%。土拍大数据显示,这是园区近3年来,唯一一宗非现房销售的纯宅地!地块未来打造高档品质住宅小区,业内保守估价在36000元/㎡。

 

自由竞价阶段2分钟加价5.75亿

 

上午11点,苏园土挂告[2018]第03号土地挂牌公告中的苏园土挂(2018)03号地块正式进入限时竞价。4分钟后,并无新的报价出现。地块总价定格在自由竞价阶段的最后一轮报价上——282554万元。最终,苏州高新地产集团有限公司成功竞得该地块。

 

 

 

 

回顾地块在自由竞价阶段的报价情况。地块的自由竞价时间为2018年8月10日9:00起至2018年8月21日10:00止。网上出让系统出现报价是在8月19日的上午11点02分至11点04分。短短的2分多钟的时间内,连续出现了6次报价,2分钟加价5.75亿,将地块的总价提升至282554万元。距离现房销售(地块总价超出市场指导价的10%),仅差一步之遥。

 

据土拍大数据显示,从下表的工业园区2016年年初至今的涉宅地块的成交数据库中可以发现,该地块是2016年苏州“土拍政策”执行后,工业园区唯一一宗无需现房销售的成交地块。

 

(苏州工业园区近3年的涉宅类地块统计表)

 

并且,此次也并非是苏高新第一次在工业园区拿地。上一次的拿地地块可以追溯至2016年12月20日成交的位于工业园区东兴路南、宏业路西地块,楼面积14404元/㎡。

 

从苏高新今年的拿地情况来看,这已经是苏高新地产在下半年拿下的市区第2宗地块,今年内拿下的市区第3宗地块。上一宗拿地地块为位于狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东的苏地2018-WG-14号地块,总价209334万元,楼面价26500.05元/㎡。

 

从最近两次拿下的地块来看,总结起来可以说有以下几个优点:板块成熟、位置绝佳、配套齐全,都可以说是苏州市区近期推出的绝好的地块。

 

由此,也可以看出,当下市场虽然各家房企资金链条紧,对于后期产品售价走势不明,但是对于好的地块,还是秉持该出手时就出手的原则,将好的地块收入囊中。

 

地块成熟 学区成唯一短板

 

再一起来看看,园区3号地块的详情情况:

 

 

该地块位于金鸡湖东,处于斜塘板块,地理位置靠近金鸡湖大道。周边路网发达,据了解未来还有规划的轨交5号线途经。

 

地块周边生活条件成熟,有奥体中心、欧尚购物中心、斜塘农贸市场傍身,购物、休闲、医疗等配套环境均很不错。唯一让人觉得比较短板的应该就是学区配套资源了。从目前的学区划分来看,地块未来的学区为苏州工业园区斜塘学校。

 

苏州工业园区斜塘学校成立于2011年11月,因园区教育布局调整的需要,由原苏州工业园区第七中学和苏州工业园区斜塘实验小学合并而成。有小学部、中学部两个校区。为管委会直属事业单位,由园区教育局负责管理。

 

从目前的学校排名情况来看,尚不能满足大部分能够在园区买房的购房家庭对于学校的要求。

 

针对这一问题,土拍网的不少网友表示遗憾,但也有乐观的网友表示,斜塘学校随着拆迁小区业主置换,以及周边增加了很多商品房小区,以后排名必然会稳定上升的。也有网友认为,学区目前是斜塘学校,但是地块东边有规划学校且规划了朝阳路通往东浜路的桥梁,虽然还没有具体开建消息,但是也不能排除未来小区有更换学区的可能。

 

未来售价保守估计在36000元/㎡

 

目前地块所在板块内新房房源少,地块的出让,能够在一定程度上弥补区域内的房源紧张。

 

地块周边斜塘板块多为成熟小区,有莲花小区、敦煌新村、中南锦苑、北极星花园等。对于地块较有参考意义的是与地块一路之隔的中南锦苑和不远处的北极星花园。两处均为商品房,目前二手房售价分别大概在3万/㎡、3.1万/㎡左右。

 

 

目前距离地块最近的待售新房楼盘为奥体中心板块的中海上东区。该盘于2017年9月28日由中海竞得,容积率1.5-1.8,楼面价为23231.34元/㎡。对比来看,园区3号地块与之楼面价的价差仅在5元/㎡以内,两地块周边配套相似,容积率相近,因而对于园区3号地块是十分具有参考意义的。

 

中海上东区楼盘的地块出让公告中针对住宅明确设置了房屋销售基准限价为42000元/㎡。地块规划主要为高层、小高层,面积已大户型为主。目前房源正在办理VIP申请登记,办理成功者需冻结20万资金至开盘。首次开盘将推出建筑面积为143平的高层,具体开盘时间预计在9月末10月初。

 

按照园区3号地块的出让要求来看,建筑檐口限高60米,住宅建筑不低于6层,成品住房面积比例100%。那么,可以预测后期的开发产品应当是6-18层的精装修多层、小高层为主。

 

针对地块产品的未来售价,可以大致做出如下推算:地块成交楼面价23226.71元/㎡,加上建安成本、装修成本、100%预制装配式建筑的要求及地块上附加的居委会用房、居家养老用房、运动场、儿童活动场地和景观步道等的建设成本,该地块的产品售价预估在36000元/㎡以上(当然未来的想象空间也有可能更大)。

 

地块未来究竟如何开发?售价多少?让时间来给我们答案吧!