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“7.24”新政后苏州首场土拍理性平稳“收官”

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2019-09-19

摘要 9月18日,苏州市区迎来“7.24”新政后的首场大型土拍(苏地网挂[2019]4号公告),8宗涉宅用地集中出让,总成交面积为327272㎡(约490.91亩),成交总价为1048242万元(约104.82亿元)。

土拍讯 开拍前就有两宗地达到现房前一手;姑苏区、吴中区、相城区、园区、高新区五区皆有地块成功出让;同样为相城区,高铁新城地块成交价超过市场指导价,渭塘地块出现无人应价……今天,苏州市区迎来“7.24”新政后的首场大型土拍(苏地网挂[2019]4号公告),8宗涉宅用地集中出让,总成交面积为327272㎡(约490.91亩),成交总价为1048242万元(约104.82亿元)。

 

单幅地块最高总价259808万元,最高成交楼面价20500元/㎡,最高溢价率10.69%,市场总体表现平稳理性,各片区成交表情“有喜有忧”。总体来看,苏州政府对房地产市场调控还是有效得当的,房企在看好苏州的同时,拿地谨慎乐观,在当前房地产形势下再三衡量自己的资金实力和市场预期,不敢有一丝一毫的盲目投资。

 

土拍成交详情

 

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(今日8宗涉宅用地成交详情一览表)

 

网拍直击

 

栖霞建设底价竞得姑苏区地块

成交楼面价19959.55元/㎡

 

上午10点,苏地2019-WG-27号地块进入限时竞价。地块在9月16日下午出现1轮报价。进入限时竞价后,4分钟内无新的报价出现,直接成交,由苏州栖霞建设有限公司以总价38981万元,楼面价19959.55元/㎡竞得。

 

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该地块周边可参考的历史成交地块为苏地2017-WG-1号地块,容积率1.02,由银城于2017年6月12日竞得,成交楼面价28255元/㎡。对比之下,该地块的成交价格占有明显优势。

 

苏地2017-WG-1号地块,现已命名为银城原溪,主推170-230㎡的叠拼与260㎡-300㎡的合院,目前尚未开盘。地块附近的可参考新房项目还有姑苏樾,容积率1.3,目前在售120㎡、140㎡装修洋房,价格38000元/㎡起;最下叠为别墅,260-280㎡,价格680-780万元/套。

 

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(苏地2019-WG-27号地块航拍图)

 

此外,苏地2019-WG-27号地块为旧城改建项目。根据规划要求,檐口高度(建筑高度)≤20m及容积率判断,地块未来应以洋房及别墅产品为主。并且,会建设计容建筑面积不少于2000㎡的商业产品。

 

建发以9268.34元/㎡楼面价入驻胥口镇

无需现房销售

 

上午11点,苏地2019-WG-28号地块进入限时竞价。地块于9月5日上午出现了4轮报价,加价至62107万元,距离“现房销售”仅有一步之遥。进入限时竞价后,无新的报价出现,地块直接成交,定格“现房前一手”。地块成交楼面价9268.34元/㎡,溢价率为10.69%,由苏州兆坤房地产开发有限公司(建发)竞得。

 

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(苏地2019-WG-28号地块航拍图)

 

该地块周边可参考历史成交地块为苏地2018-WG-32号地块,容积率1.7,由旭辉于2019年1月4日竞得,成交楼面价9367.74元/㎡。对比之下,苏地2019-WG-28号地块的成交价格尚在合理空间范围内。未突破现房销售临界点,也为该地块未来产品进入新房预售缩短了时间成本。

 

上海嘉华以楼面价15926.36元/㎡进驻高铁新城

突破市场指导价

 

中午12点,苏地2019-WG-29号地块进入限时竞价。地块于9月16日下午出现一轮报价,加价2000万,报价至111077万元。进入限时竞价后,12点02分出现一轮报价,加价1000万,报价至112077万元。该价格成功突破地块的市场指导楼面价15900元/㎡,须结顶销售。地块由上海嘉兆房地产开发经营有限公司(上海嘉华)竞得,成交楼面价15926.36元/㎡,溢价率2.75%。

 

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(苏地2019-WG-29号地块航拍图)

 

根据地块规划要求,檐口高度(建筑高度)≥70m且≤80m,所有住宅户型面积不得小于100㎡(包括公摊面积及套内面积),可以判断地块未来建设产品以户型在100㎡以上的23-26层高层房源为主。目前周边在售有美的云筑、MOC芯城汇等新房项目,板块均价在28000元/㎡左右。倒推地块拿地成本,该楼面价在板块内居于中等水平,未来盈利空间可观。

 

园区2宗地块顺利成交

“限房价、限地价”出让方式受认可

 

下午1点,苏地2019-WG-32号地块进入限时竞价。地块于9月17日下午出现一轮报价,报价259808万元。进入限时竞价后,无新的报价出现,地块直接成交。由苏州工业园区建屋发展集团有限公司竞得,成交楼面价20499.96元/㎡,无溢价。

 

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(苏地2019-WG-32号地块航拍图)

 

下午2点,苏地2019-WG-33号地块进入限时竞价。地块于9月17日下午出现一轮报价,报价255329万元。进入限时竞价后,无新的报价出现,直接成交。由苏州新锦置业有限公司(新希望)竞得,成交楼面价20500元/㎡,无溢价。

 

两宗地块作为“苏州7.24新政”后首次设定的“限房价、限地价”地块,顺利成交,试水成功。从两宗地块的成交楼面价、限定商品房备案均价来看,成交价格较为合理,后期开发有一定的利润空间。

 

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(苏地2019-WG-33号地块航拍图)

 

根据两宗地块的规划建设要求,地块上住宅须结构封顶后方可申请预(销)售许可,应该规划建设有套型面积为70-90㎡和90-110㎡的房源,其计容面积分别不低于项目住宅总计容面积的40%和20%。此外,住宅销售须严格执行人才优先购买政策。根据地块容积率及建筑限高推测,未来,两地块上将建成16层以上的高层产品。初略估测,约产生2500套左右的新房产品。

 

金辉以9851.88元/㎡楼面价竞得高新区地块

无需现房销售

 

下午3点,苏地2019-WG-34号地块正式进入限时竞价。此前地块已有3轮报价,加价至79853万元,价格报至了“竣工预售许可调整价”的前一手,即“现房前一手”。竞价开始4分钟内无最新报价,最终由苏州融辉房地产开发有限公司(金辉)以79853万元成交,楼面价9851.88元/㎡,溢价率8.86%。

 

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根据地块规划要求,檐口高度(建筑高度)≥12m且≤36m。未来地块上的产品应以多层、小高层产品为主,不得设置带有私家花园的低层独立式住宅。

 

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(苏地2019-WG-34号地块航拍图)

 

另外,A区与 B 区须架桥连通,架桥宽度控制在 8 m以下,架桥高度控制在黄海高程 3 m至 6m之间。这将在一定程度上增加地块的产品开发成本。

 

据了解,地块所处板块目前新房均价约20000元/㎡左右。从地块的成交价格来看,房企拿地成本控制在了较为合理的空间内。

 

相城经济技术开发区地块顺利成交

楼面价12999.99元/㎡

 

下午4点,苏地2019-WG-30号地块正式进入限时竞价。此前地块已有1轮报价,报价至240087万元。限时竞价开始后,无新的报价出现,地块直接成交,由苏州相城经济技术开发区漕湖置地有限公司以楼面价12999.99元/㎡竞得,无溢价。

 

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(苏地2019-WG-30号地块航拍图)

 

据地块容积率及规划檐口高度初步测算,该地块未来将打造成17-26层的住宅产品。初略估算,将为该板块增添1800套左右的新房产品。

 

土拍研究院观察

 

新政后主城区首场土拍市场表现平稳

 

今日出让的8宗涉宅类地块中7宗顺利成交,1宗流拍。从各地块的竞拍情况来看,在限时竞价过中,仅1宗地块出现新的报价,房企出手明显谨慎理性。整个竞拍过程,较为平缓。7宗成交地块的最高溢价率为10.69%,与以往的成交相比,可以说市场整体表现良性平稳。

 

“5.11新政”与“7.24新政”中,针对土地出让的调控内容,在此次土拍中均得到了较为全面有效的执行。从最终成交结果来看,园区的2宗“限房价、限地价”地块顺利成交,表现平稳;吴中区胥口镇地块、高新区地块均定格“现房前一手”,表现较为亮眼;高新新城地块则突破市场指导价,须结顶销售。总体而言,今日的土拍市场表现平稳、理性。

 

成交楼面价相比周边房价预留足够的开发空间

 

对比成交的7宗涉宅类用地周边的新房、二手房的房价及周边历史成交地块的楼面价情况,可以明显发现,此次出让地块的成交楼面价均相对合理,给房企的后期开发留足了空间,可以将更多的成本用于项目的开发和建设上,打造更多优质的标杆项目。

 

渭塘地块有报名企业,但还是流拍了

 

苏地2019-WG-31号地块,为进入2019年后苏州主城区首宗流拍地块。地块在自由报价阶段无报价出现,成为8宗地块中唯一一宗无提前报价的地块。进入限时竞价后,4分钟内无报价出现,最终遗憾流拍。据业内爆料,朗诗曾参与报名,但因囊中羞涩,又没找到抱团的,资金实力不够雄厚,只能放弃。由此可见,新政后房企对房地产投资更冷静判断,即使有信心也不再盲目乐观,看清产品、摸着口袋、算好帐再投资,这种谨慎的心态,对苏州房地产市场的健康发展将起到良性作用。

 

同时,从地块位置来看,地块位于相城区渭塘镇新燕大道南、钻石路西,容积率≤2.5。根据地块规划要求,原计划打造户型在100㎡以上的16-26层的装修高层产品。从地块所处板块来看,周边目前在售的新房项目有璞悦,94-138㎡户型,价格20000元/㎡起;保利天樾人家待售毛坯交付的叠墅和高层,尚未开盘。

 

和其他区域的成交表情不同的是,相城区此次“端”出的3宗地块的成交表现为“萝卜青菜,各有所爱”,有突破市场指导价,也有意外流拍的,观察一下最近苏州新房市场的各区域表现即可发现,相城区新楼盘的销售去化率明显慢于周边区域,也是房企谨慎观望的一大原因。

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