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苏州土拍第二天:谁在“捡漏”?谁又11轮破中止?

来源:

土拍网

作者:

-- 2021-09-18

摘要 苏州第二批次集中土拍的“重头戏”——园区地块,于今天上场!3宗地块亮点频出,“新面孔”五矿地产先行拿下胜浦49号地块;中国铁建“捡漏”隔壁50号地块;中海则与另一家房企在一次报价环节PK胜出,顺利拿下车坊51号地块;让人直呼,任尔东西南北风,园区到底还是那个傲娇的园区!

土拍讯苏州第二批次集中土拍的“重头戏”——园区地块,于今天上场!3宗地块亮点频出,“新面孔”五矿地产先行拿下胜浦49号地块;中国铁建“捡漏”隔壁50号地块;中海则与另一家房企在一次报价环节PK胜出,顺利拿下车坊51号地块;让人直呼,任尔东西南北风,园区到底还是那个傲娇的园区!

 

港中旅继今年2月首入东山镇后,今日再次“落子”;苏相合作区2宗地块则分别由建屋、 圆融底价竞得……对比之下,今日土拍市场呈现出一定的热度差异化表现,受板块地理位置、板块新房库存量、地块自身质素等影响,不同地块呈现出不同的成交“表情”。但整体来看,6宗地悉数顺利成交,整场竞拍节奏符合预期,市场预期理性乐观。

 

从成交价格来看,最高成交楼面价为22990元/㎡,为园区车坊51号宅地;最低成交楼面价1824元/㎡,为苏相合作区53号商住综合用地。

 

从溢价率来看,最高溢价率14.95%,为园区车坊51号宅地。总体来看,涉宅用地的平均溢价率4.19%,整体表现非常平稳。

 

6宗涉宅地块具体成交结果:

 

园区胜浦49号地块:五矿地产以21.97亿元总价拿下,楼面价19652元/㎡,溢价率6.81%。

 

园区胜浦50号地块:中国铁建底价竞得50号地块,楼面价18000元/㎡。

 

园区车坊51号地块:中海地产在一次报价环节摘得车坊地块,成交总价13.62亿元,楼面价22990元/㎡,溢价率14.95%。

 

吴中东山40号地块:港中旅底价拿下东山40号地块,楼面价6800元/㎡。

 

苏相合作区52号地块:建屋底价拿下52号地块,楼面价12500元/㎡。

 

苏相合作区53号地块:圆融底价拿下53号地块,成交总价23599万元,1824元/㎡。

 

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(6宗地块成交详情)

 

土拍研究院点评

 

苏州土拍市场“新变化”

 

从这两日苏州二批次集中土拍来看,苏州土地市场主要出现了以下几个变化:

 

市场表现谨慎乐观,核心板块仍备受关注

 

苏州二批次集中土拍前两日成交的12宗涉宅用地中,9宗地块底价成交,3宗地块溢价成交。3宗溢价成交的地块中,仅有1宗地块进入一次报价环节。

 

但,苏州核心板块的优质地块从来不缺“识货”的买家。在多重新政规则加码之下,园区3宗宅地仍然吸引了10多家房企报名参拍。多年未有宅地出让的园区车坊51号地块更是成为今日土拍的最大亮点。园区车坊51号宅地在正式竞拍过程中,房企加价紧凑,呈“你追我赶”之势,在第6轮、第10轮报价时,出现了2次跳价,分别跳价4000万元、5000万元。最终该地块冲破中止价,进入一次报价环节,由中海地产在一次报价环节“幸运”摘得,楼面价22990元/㎡,溢价率14.95%。

 

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(官方竞价系统截图)

 

拿地房企:头部房企成拿地主力军,“新面孔”积极落子

 

 

连续两天出让的12宗涉宅地块,出现了苏州高新、中国铁建、龙湖集团、星河控股、中建智地、五矿地产、中海、港中旅、建屋、圆融等实力头部房企。土拍规则从严的同时,“筛选”房企效果明显。越来越多的实力房企布局落子,为苏州建设出力。面对优质地块,实力房企才能有“捡漏”机会,如今日中国铁建拿下的园区胜浦50号地块,对比相邻的五矿地产拿下的49号地块,地价优势更为明显,后期预期利润率较大,未来产品入市底气更足。

 

值得注意的是,这两天拿地房企除了布局苏州的“老面孔”外,还出现了“新面孔”五矿地产。在政策环境趋紧的大环境下,老牌房企选择持续深耕苏州,而“新面孔”也不甘示弱,在众多实力房企中突出重围积极拿地。

 

据悉,五矿地产目前在手项目70余个,分布全国20余座城市。五矿地产在南京、无锡等长三角城市均有落子布局,此次拿下园区胜浦49号地块首进苏州,将会给苏州置业者带来怎样的住宅产品,可以期待一下。

 

板块新房库存量,影响房企竞拍积极性

 

从这两日成交12宗涉宅用地来看,板块新房库存量直接影响到房企参拍的积极性。这一点从中海进驻车坊板块可以看出一二。

 

车坊板块新房市场目前尚处于空白。据土拍大数据统计,园区车坊板块已有6年未有宅地供应,板块库存量紧缺。中海选择此时落子,意图明显。未来项目入市,可以重新定义板块新房市场价格。

 

车坊位于园区南部,近月亮湾,可享独墅湖景观资源,区位优势明显。近年来,板块交通网络逐步完善,基本可以在半小时以内到达园区和古城区中心,1小时以内到达吴江与相城。且在建中的轨交8号线从车坊片区经过,出行越发便利。另外,车坊附近的成熟产业园给板块带来了丰富的置业人口资源,市场潜力被看好,此次被热度关注也是预料之中。

 

同样位于园区的胜浦板块,目前新房市场有路劲辉映时代、新城嘉樾时代2个新盘在售,待入市的项目有悦见云庭(建屋胜浦64号地块)以及万科东方雅苑(恒泰胜浦63号地块)项目。未来新房市场竞争稍有压力,底价、低溢价成交,符合预期。

 

而相对之下,苏相合作区2宗涉宅地块、东山镇1宗纯住宅地块均底价成交,表现较为“冷静”。相对弱势的地块地理位置,再加上无明显“亮眼”的新房成交成绩,底价成交属于当前市场环境下的理性表现。

 

政策“组合拳”调控效果初显

 

在全国多城市土拍市场热度有所降温的情况下,苏州土拍的成交情况依然保持在水准线之上。二批次地块挂出后,苏州连续“出招”,在土拍政策方面从房企资质、资金来源、最高限价调整等方面进行大胆尝试、改革创新,打出一套政策“组合拳”,逐渐摸索出具有“苏州特色”的土拍规则。

 

从市场结果来看,苏州勇于扛起城市主体责任,在加强市场监测监管的同时,精细、精准的调控政策在市场层面发挥出了较好的作用,形成了恰到好处的平衡。作用在不同区域、不同地块,因地制宜,运用精细调控手段,使苏州房地产市场的地价、房价走势稳健,市场心理预期也持续走稳。

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