摘要 近日，昆山市国有建设用地使用权网上交易系统相继发布了昆地网[2022]挂字34号、35号公告，昆山城东、城西各挂出1宗商住地块，面积分别为44.65亩、76.69亩。
土拍讯 近日，昆山市国有建设用地使用权网上交易系统相继发布了昆地网[2022]挂字34号、35号公告，昆山城东、城西各挂出1宗商住地块，面积分别为44.65亩、76.69亩。
2宗地块将于11月28日9：00开启报名，12月8日上午10：00、10:30正式竞价。
（2宗地块基本信息）
昆地网[2022]挂字34号地块
昆地网[2022]挂字34号地块，位于开发区岳田泾路南侧、石予路两侧，出让面积27574.2㎡（约44.65亩），容积率1.0-1.2，规划为商住用地。地块起拍总价28132万元，起拍楼面价7875元/㎡，网上竞价中止楼面价8978元/㎡，最高限价楼面价9056元/㎡。
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地处城东板块 交通便利、配套齐全
地块位于昆山城东板块，随着交通、医疗、教育、商业等各大民生工程接连落地，城东区域价值也随之一路攀升。
从本案具体位置来看，地块邻近前进东路、沿江大道等城市主干道，自驾出行非常便利。
周边的主要配套设施有蓬朗小学、蓬朗中学、开发区前景中学、昆山经济开发区中心医院等，各项配套设施齐全，可以满足日常生活需求。
周边配套
交通配套：前进路、沿沪大道
商业配套：邻里中心、首创奥特莱斯商业综合体、世茂商业广场
周边学校：蓬欣幼儿园、昆山市蓬朗小学、昆山开发区前景中学、蓬朗中学
休闲配套：开发区体育公园、夏驾河湿地公园
周边楼盘：蓬朗东城、蓬莱花园、蓬曦园
规划建设要求（部分）
1.综合建筑密度≤45%，综合绿地率≥20%。
2、地块投影面积35873.9㎡，其中地上面积29768.8㎡（其中S1面积19266.2㎡，S2面积10502.6㎡），用途为商住用地（S1用途为商住，S2用途为商业）；地下面积35873.9㎡（其中地下空间S3连接部分面积6105.1㎡），与地上一并出让，不计入地上容积率，用途为地下车库、地下商业、配套设施用地、配套设备用房，地下容积率0.5-1.0，地下商业建筑面积不得小于600㎡且不得超过800㎡，不得分割销售。地上、地下空间由竞得人统一规划设计、统一施工建设，统一竣工验收。
3、S1地块住宅计容建筑面积不得大于S1地块总计容建筑面积的90%，住宅户数不得超100套。住宅全装修成品住房应达到100%，住宅装修成本不低于1500元/㎡。S1地块中用地面积不小于971.9㎡，建筑面积不小于1116.85㎡的商业，由开发区管委会按建筑面积回购，回购价格为5116元/㎡，用于安置石予路西侧、栈泾路北侧电信营业厅及其配套用房，其安置房源须单独设计建设独立围合式产权，本项目中其余商业不得分割销售。
4、该地块商住项目须同步开工，在商业竣工交付前，住宅销售比例不得超过其规划户数的80%。
5、竞得人须负责代建地上部分市政设施和景观绿化，按照公共市政道路、市政管网及景观绿化标准投资建设，应与商住地块同步开工建设和竣工交付，经验收合格后无偿移交开发区管委会指定部门管养并对外开放。
6、地块不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。
地块周边房地产市场
此次挂出的昆地网[2022]挂字34号地块的东侧即为2021年5月21日昆山昆开新鹏投资发展有限公司竞得的昆地网[2021]挂字6号地块，楼面价8785.7元/㎡，是一宗集住宅、商住、公共管理与公共服务为一体的综合性用地。根据规划，该地块商业全部自持，住宅须现房销售。
另外，本案地块周边成交还有中建七局于2021年4月23日拿下的景王路北侧富春江路西侧地块，楼面价11086.6元/㎡，即春景雅苑项目；以及保利于2020年4月29日竞得的蓬莱路北侧、富春江路西侧地块，成交楼面价10126元/㎡，即保利正荣堂悦花园项目。目前区域精装高层售价约22000-24000元/㎡。
当前，区域新房市场以小高层、高层住宅为主力产品。对比来看，本次出让地块最大容积率仅1.2，未来将打造低密住区，居住舒适度也将更高，值得期待。
（地块周边历史成交 来源：土拍大数据）
昆地网[2022]挂字35号地块
昆地网[2022]挂字35号地块位于巴城镇新城路西侧、沪宁铁路南侧，出让面积51127.8㎡（约76.69亩），容积率1.0-1.2，规划为商住用地。地块起拍总价52542万元，起拍楼面价8564元/㎡，网上竞价中止楼面价9763元/㎡，最高限价楼面价9848元/㎡。
（地块航拍图，未经授权，严禁转载！）
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地处城西板块，毗邻高铁阳澄湖站
地块位于昆山市巴城镇，属于昆山城西板块。城西板块是昆山发展较为成熟的区域，在配套方面，有核心区域的体育中心、文化艺术中心与昆山市城市生态森林公园；医疗建设方面也有西部医疗中心；商业配套方面有华润万象汇、新江南生活荟、西城后街商业广场、365购物广场等。另外，本案地块东侧规划有17万㎡大体量商业。从地块往西驱车半小时左右到达园区永旺商圈、金鸡湖商圈等。
地块周边有水资源分布，北侧1.5km内分布有阳澄湖、傀儡湖两大湖泊资源，景观优势明显。
交通方面，该地块距离苏州市域轨道S1号线城铁阳澄湖站约400m，东北角为高铁阳澄湖站，整体来说交通优势较为突出。
周边配套
交通配套：苏州市域轨道S1号线城铁阳澄湖站（在建）；前进路、新城路
商业配套：新江南生活荟、万家汇商贸城、万象汇
周边学校：正仪幼儿园、正仪中学、正仪中心校、昆山阳澄学校（西校区）
医疗配套：西部医疗中心
休闲配套：傀儡湖、阳澄湖、莲湖公园、星溪公园
周边楼盘：瑰丽天阅苑、玉湖新城花园、嘉馨花园
规划建设要求（部分）
1.建筑密度≤40%，绿地率≥25%。
2、该地块中商业用地面积占比不小于25%，商业地上计容建筑面积占比不小于15%，商业业态主要为商铺，建成后商业全部自持，不得销售。
3、该地块商住项目须同步开工，在商业竣工交付前，住宅销售比例不得超过其规划户数的90%。
4、竞得人须按照规划条件要求开发利用地下空间作为地表配套使用的，与地表建设用地使用权一并取得，不计入地上容积率，用途为储藏室（建筑面积不得大于20000㎡）、车库、配套设备用房，地下容积率0.7-1.8。
5、地块不得建设带有私家花园的低层独立式住宅的别墅类房地产开发项目。
地块周边房地产市场
土拍大数据显示，片区上一次土地出让是2020年12月下旬碧桂园以8166元/㎡楼面价拿下的昆地网[2020]挂字23号地块。该地块已被打造成碧桂园·瑰丽天阅项目。
碧桂园·瑰丽天阅项目为15栋15-18层小高层，617户，户型建面约125㎡、140㎡、190㎡，毛坯交付，均价20000元/㎡，已全部售罄。目前区域无新房在售，新房市场亟待补仓。
（地块周边历史成交 来源：土拍大数据）
