房地产市场从增量时代进入存量时代如何破局？

 

相信这是今年以来房地产市场面临的最大难题。尽管房地产行业对国民经济的作用随时间而变化，但房地产作为国民经济支柱产业的地位并未改变。破局的关键在于从供需两端持续发力，达到稳预期提振需求的效果。

 

二十大报告第九项“增进民生福祉，提高人民生活品质”中，提纲挈领地提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这为未来5年住房制度改革指明了方向。

 

值此二十大结束不久的重要发展节点，特邀全国20多个城市片区参会代表、多家品牌房企高管及行业权威精英人士汇聚珠海，共同探讨目前土地、房地产市场格局变动与对策，分析城市发展机遇与挑战，搭建政府与开发商沟通对接平台，从而促进经济社会高质量发展。

 

 

 

2022房地产市场形势研讨会暨品牌房企精准对接（珠海）高端峰会由江苏土地市场网、土拍网联合举办，江苏省房地产业协会、江苏省土地学会大力支持。现场汇聚南京、苏州、南通、徐州、盐城、连云港、淮安、常熟、太仓、宜兴、海安、启东、如东、靖江、邳州、新沂、睢宁、南京市江宁区、苏州市工业园区、扬州市江都区、徐州市贾汪区等20多个城市片区参会代表。

 

特邀万科、华发、首开、华侨城、宝龙、苏宁置业、中洲控股、红星地产、中海、大和、悦达地产、南京城开、恒通建设、江苏富园、宏杰资产等多家品牌房企投资高层代表参会。

 

江苏省国土资源信息中心、江苏省国土资源动态监测中心主任张毅表示，本次峰会旨在深入贯彻落实中央关于“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的工作精神，围绕努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，以“精准对接”为宗旨，以“共享共赢”为本，以“增强信心”为要，推动城市与城市之间的互动融合，资金与资源之间的联动整合，促进城市经济社会高质量发展。

 

目前，在“房住不炒”、楼市“维稳”的主基调下，国家和地方出台了一系列积极保障楼市“维稳”的政策。面临新形势、新变局，我们需要更深入的研究探讨土地、房地产市场格局的变动与对策，客观分析政策对房地产市场走势的影响，从而研究提出相应的对策建议。

 

（江苏省国土资源信息中心、江苏省国土资源动态监测中心主任张毅）

 

杜学伦：房地产仍是国民经济支柱产业

 

江苏省房地产业协会会长杜学伦现场与嘉宾分享了房地产行业未来趋势和发展特点。

 

（江苏省房地产业协会会长杜学伦）

 

他表示，去年下半年以来，全国房地产在多重因素的叠加下，进入了近二十年来最严重的“寒潮”，尽管国家多个相关部门、各省市区县都不同程度、不间断地出台了一系列救市的政策，缓解市场下行，但仍然未达到预期效果。

 

从市场层面来看，综合全国和江苏省的市场主要数据分析，房地产市场分化继续加剧、降幅开始收窄、环比有所增长、触底企稳迹象显露、需求预期转向改善方向。

 

从政策层面来看，持续坚持“房住不炒”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举，推动住房租赁市场快速发展，深入实施协调区域发展。

 

金融方面，9月底，央行和银保监会两部门要求六家国有银行加大对房地产融资的支持力度。此次监管部门指示加大资金投入有利于房地产融资正向循环，对房地产市场产生实质性影响。

 

杜会长对企业下一步发展的几点建议，可归纳如下：

 

1、坚定信心、把稳预期作为重中之重；

 

2、关注“三道红线”，在发展中突破困境；

 

3、做好产品由住有所居，向住有宜居；

 

4、加快转型升级，探索新型发展模式；

 

5、注重企业合作，实现企业共赢。

 

峰会上，各政府领导代表就当前房地产市场发展方向发表看法。强调了当前市场形势下，机遇与挑战并存。供需双方需要继续加强联动，寻求新的发展契机。同时政府部门将在未来合理把握供地节奏、优化供地结构，供给优质热门地块，并加大招商力度、完善基础设施，加快城市建设更新。

 

 

多家品牌房企现场表示未来对核心优质城市仍然会积极投资，同时希望加强和地方政府的合作，合理运用地产公司的建设开发经验和运营能力，借助政府的资源整合与政策支持，优势互补实现共赢。

 

 

此次峰会还设立了多个分会场进行专场地块推介。连云港、太仓高新区、扬州市江都区携近期拟上市地块精彩“亮相”。

 

在2022年房地产市场形式研讨主题演讲环节，专业“大咖”观点交锋，更是一场行业思想盛宴，干货满满。

 

刘晨光：房地产市场复苏需要政府支持

 

首先，易居中国企业战略部总经理刘晨光在线上与我们就2022年房地产当前形势特点和未来展望进行了分享。

 

（易居中国企业战略部总经理刘晨光）

 

2022年是近十年以来，房地产市场调整最为激烈的一年。对比2021年的数据来看，房地产市场产生了40%左右的跌幅。针对这一现象，刘总经理道出原因：国家主动去杠杆的周期、国家的换届周期、国际形势发生剧烈变化三个周期叠加产生的效应全部在企业端最为脆弱的时候爆发了。

 

目前为止，企业端面临几个最大的问题是：

 

1、当前环境下， 全国新开盘去化率能超过50%的城市仅有7、8个，企业经营性现金流持续处于净流出状态；

 

2、对全国的企业而言，供货去化率一般在40%左右，面临这样的供货率，停工是最好的选择，这就导致了消费信心受到了打击；

 

3、大环境下，开发企业对周期的判断做出调整，大多房企选择保证流动性减少利润；

 

4、民营企业不断暴雷的过程中，市场出现了重大的坏死现象。

 

如何解决这些困境？给出以下建议：

 

地方政府在“房住不炒”的前提下：

 

1、政府的政策最后全要落到对供求的影响上，地方政府注入流动性才有可能把市场盘活；

 

2、人才补贴和回购的效果不错，但还未和一些特殊性政策挂钩；

 

3、房地产未来发展去僵化需要一定周期，城市之间的复苏周期取决于政府；

 

4、不同城市出现的复苏周期的一些偏差需要亲身走到城市、项目中去进行分析和统筹。

 

姚小刚：行业迈入增量与存量并重发展时代

 

南京市城市建设开发（集团）有限责任公司总经理姚小刚分享房地产行业趋势与房企对策。

 

（南京市城市建设开发（集团）有限责任公司总经理姚小刚）

 

他表示，年销售面积17亿㎡的房地产巅峰已过。数据显示，2022年全国1-9月份销售面积10.14亿㎡，销售金额9.94万亿元；预计全年实现销售面积约12亿㎡、销售金额约12万亿元。行业迈入增量与存量并重发展的时代，未来将成为常态化趋势。

 

中国城镇化进入下半场，消费升级（增量）、城市更新（存量）共同推动房地产产品品质化进程，未来改善性需求占年新增销售面积70%以上。

 

在新常态化下如何做好增量市场？可从以下几点入手：

 

1、政府层面做好顶层设计。土地供应规划应与市场需求相结合，同时拿地资金与建房资金分开，产业协同提升住房品质，完善租购并举住房制度改革。

 

2、企业层面做好产品和服务。企业打造品质住宅应注重精准产品规划、精湛工艺打造、人性化全周期服务；打造科技商办应融合规划与科技进步、满足多元化需求，避免单一业态集中。

 

3、城市更新是在新常态下如何切入存量市场的关键。城市更新源于城市自身发展的驱动，是城市被低估价值的再发现和重塑的过程。如何在运营中持续创造价值，始终是每一个城市更新项目必须回答的课题。

 

陈有川：守正创新，践行人与自然和谐共生

 

恒通建设集团有限公司董事长陈有川针对“守正创新，践行人与自然和谐共生”主题进行详细解说。

 

（恒通建设集团有限公司董事长陈有川）

 

多年来，恒通集团绿色发展的技术研发，贯彻产教融合、校企合作。得到了住建部科技促进中心、中国房地产业协会、中国城市科学研究会、中国土木工程学会、江苏省住建厅、省房协、苏商促进会支持，同时得到了东南大学、扬州大学、友绿网、中国建研院等科研机构和院校的技术支撑。

 

恒通集团的绿色发展技术不仅带来了数据可观的节能减排，同时经历了疫情和高温的双重考验。此外，通过生物质能修复土壤生态系统、改善空气质量。

 

陈有川现场展示了多个典型案例并表示，将持续坚持节能减排、技术创新，追求高质量的绿色发展，实现人与自然和谐共生。

 

此次峰会将继续为期两天的项目考察，学习借鉴不同房地产企业的开发经验，探索特色城市的人居文化。